泉州金屿大桥城东段及两侧片区改造项目房屋征收补偿安置实施方案征求意见稿.docx

附件泉州金屿大桥（城东段）及两侧片区改造项目房屋征收补偿安置实施方案（征求意见稿）泉州金屿大桥（城东段）及两侧片区改造项目位于丰海路东侧，征收范围约701.73亩，东至北堤海岸线，西至丰海路与凤屿路口交汇处，南至南堤海岸线，北至丰海路与金屿路口交汇处。（具体见金屿大桥项目征收范围图）。为积极稳妥推进房屋征收补偿安置工作，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）、福建省实施国有土地上房屋征收与补偿条例办法（福建省人民政府令第138号）、泉州市国有土地上房屋征收与补偿规定（泉政文（2023）6号）和泉州市人民政府办公室关于印发在中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认定处理意见和实施房屋征收补偿指导意见的通知（泉政办2015）112号）等相关法律、法规及配套政策，结合本区域实际情况，制定本实施方案。第一部分总则一、征收补偿对象及补偿方式1征收范围：以区政府出具并经泉州市自然资源和规划局审核的征收范围红线图为准。2征收补偿对象：凡在本征收范围（具体以征收红线图为准）内被征收房屋的所有权人为被征收人。房屋征收部门应与被征收人签订征收补偿安置协议。3 .补偿方式：住宅可选择部分产权调换、部分货币补偿与房票补偿相结合的补偿方式，鼓励被征收人选择全部房票补偿或货币补偿。选择货币补偿，且不购买指定区域定向定价商品房的，必须权属清楚。凡权属不清或有产权纠纷的，必须实行房屋产权调换或购买定向定价商品房。店面原则上实行货币补偿，由依法选定的房地产价格评估机构进行评估,评估结果作为补偿依据。企业厂房、仓库及其他配套用房实行货币补偿。拆除违章建筑按有关规定处理。4 .性质、用途认定依据：以土地使用证、房屋所有权证登记的用途或规划、土地管理等部门颁发的合法有效文件为依据。5 .面积测算依据：面积测量由具有房地产测绘资质的测量单位，依据国家、省、市现行房地产测绘技术规范计算。二、征收组织实施机构1房屋征收部门：泉州市丰泽区住房和城乡建设局。2.征收实施单位：按属地原则，委托项目所在地丰泽区人民政府城东街道办事处为征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。三、签约期限签约期限以泉州市丰泽区人民政府发布泉州金屿大桥（城东段）及两侧片区改造项目房屋征收公告规定的时间为准。四、工作流程基本流程分为入户宣传、对未经登记的建筑进行调查认定处理、实地测量、面积核对、签订协议、腾空验收、财务结算、建筑物拆除、选取定向定价商品房、回迁。被征收人应及时提供身份证、户口簿、产权证明材料，配合工作人员办理补偿安置相关工作。五、安置地点就近安置在指定区域新建定向定价商品房或泉州市统管区内指定存量房源，实行等价值置换。定向定价商品房建设标准符合国家相关住宅建设规范并通过验收。六、被征收房屋补偿价格确定办法1被征收房屋补偿价格确定：根据泉州市人民政府办公室关于印发泉州市推进房屋征收补偿安置工作若干意见的通知（泉政办（2023）9号）的规定，公开招选五家具备相应资质的评估机构进行基准价评估，通过截尾均值的方法确定本房屋征收补偿方案中被征收房屋补偿单价及定向定价商品房安置结算价。选择货币购买指定区域定向定价商品房或产权调换的，根据本方案结算差价。2,分户补偿评估价：对本方案所列房屋价值有异议的，可由依法选定的房地产价格评估机构对被征收房屋价值进行评估，评估结果作为补偿依据（选择分户评估的不得再以基准价价值补偿）。选择产权调换的，还应对定向定价商品房房屋价值同时进行评估，并计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。被征收人或者房屋征收部门对房屋评估价值有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内向原房地产价格评估机构申请复核。对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果10日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。七、选房办法实行“先签订协议并搬迁腾空，先选房”原则，由征收单位发给房屋搬迁腾空验收证。经公示无异议后，被征收人凭房屋搬迁腾空验收证，选择购买指定区域新建定向定价商品房的换取选房证顺序号，安置时被征收人凭选房证顺序号按顺序选房并签订安置补充协议；选择房票补偿部分的换领属地政府统一印制的初始房票，被征收人根据房票使用规则依法使用。第二部分房屋权属认定和处理办法八、被征收住宅房屋产权手续认定办法：（一）已登记的住宅房屋的认定和处理办法已登记的住宅房屋：指持有有效土地使用权证及房屋所有权证的产权手续完整的住宅房屋，按其所载面积计算补偿安置。（二）未登记的住宅房屋的认定和处理办法未登记的住宅房屋严格按照市政府中心市区国有土地上对未经登记建筑调查认定处理意见（泉政办（2015）112号）办理。1 .未经登记的建筑有下列情形之一的，且属一户一宅对象的住宅房屋，三层以下部分（含三层）可按原批准面积给予补偿：（1） “土改”时县级以上人民政府颁发的土地房产所有证记载的住宅房屋；（2） 1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）、公社（乡、镇）三级批准基建的住宅房屋；（3） 1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施后至1995年12月25日泉州市人民政府关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知（泉政1995）综309号）实施前，经县级政府批准使用耕地基建的或经乡（镇）级政府批准使用空闲杂地基建的住宅房屋；（4） 1995年12月25日泉州市人民政府关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知（泉政（1995）综309号）实施后，经泉州市城乡规划行政主管部门批准基建的住宅房屋；（5）持有市、区土地清查手续及发票（原件）的住宅房屋；（6）征收属市（县、区）政府建设项目二次安置自建的住宅房屋；（7）征收属市（区）委、市（区）政府定点新村建设、旧村改造项目自建的住宅房屋；（8）根据市委办、市政府办泉州市违法占地、违法建设认定及分类处置的指导意见（泉委办发2014）16号）的规定，补办基建审批手续的住宅房屋。2 .对于基建手续不完整的未经登记建筑，但属一户一宅对象的住宅房屋，被征收人在征收决定规定的签约期限内签定协议并搬迁的，本着尊重历史的原则，区分以下情况进行处理：（1） 1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意基建的，或已缴交土地款的住宅房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超过95%给予补偿；（2） 1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施后至1995年12月25日泉州市人民政府关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知（泉政1995）综309号）实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）、公社（乡、镇）三级同意，但未经县级以上人民政府批准使用耕地进行基建的，或只经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意使用空闲杂地进行基建的房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超过90%给予补偿；（3） 1995年12月25日泉州市人民政府关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知（泉政1995）综309号）实施后至2004年10月1日泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见（泉政文（2004）277号）前，经大队（村委会）、乡（镇）二级同意，使用原有宅基地、村内空闲地或杂地进行基建的房屋，可按批准基建用地范围内建筑面积不超过85%给予补偿；（4） 2004年10月1日泉州市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见（泉政文（2004）277号）实施后基建的房屋，按照市委办、市政府办泉州市违法占地、违法建设认定及分类处置的指导意见（泉委办发（2014）16号）进行处置。其中，2004年10月1日至2008年版泉州国土航拍图前基建的房屋，给予材料费补贴（详见附件2）。3.未经批准扩建或基建的未登记建筑的认定处理以三层（含三层）为限，三层以上部分一律不认为可补偿面积。按期签订协议并搬迁的，2008年版泉州国土航拍图有体现的给予材料费补贴。4.2008年版泉州国土航拍图没有体现的违建住宅房屋一律不予补偿，其建筑用地按土地征收标准予以补偿。九、未经登记经营性用房的认定和处理办法持有合法用地手续，但未经规划、国土、住建部门等行政机关批准，位于主、次干道等作为商业或服务业的房屋，具备店面门面结构连续经营三年以上且征收期间仍在经营，并持有合法的工商营业执照或税务登记证的，可按规定认定为未经登记的经营性用房。第三部分货币补偿及优惠奖励办法十、安置面积认定处理总则1被征收住宅房屋可安置面积：根据等价置换原则，被征收房屋价值补偿、储藏间补偿款及选择货币补偿的20%奖励，确定可以置换安置面积，其中未经登记住宅房屋可安置面积以450Hf为限。2.可安置面积在240Itf以内的，被征收人可选择指定区域新建定向定价商品房安置；可安置面积超过240Itf的面积，被征收人应当选择房票补偿或货币补偿。被征收人可全部选择房票补偿，被征收人用于房票补偿的可安置面积不得少于80m2o十一、基本原则被征收房屋货币补偿总额包括被征收房屋价值补偿（含土地补偿、建安费用补偿和装修装饰补偿）、被征收人搬迁补助、临时安置补助及相关奖励款项等。被征收人可以选择按本方案所列相应类别房屋的基准价格进行货币补偿，也可以要求进行分户评估，按分户评估结果结合产权调查认定规定进行货币补偿。选择分户评估的不得再以基准价价值补偿，不享受本方案其他优惠奖励办法。十二、货币补偿标准采取基准价格补偿的，被征收房屋价值补偿单价（含土地使用权）分类补偿标准如下：.1住宅的补偿标准：本方案第八条所列各类住宅房屋按相应补偿单价计算（详见附件1）o被征收房屋装修补偿单价单独计算（详见附件4）。2.未经登记经营性用房的补偿标准：位于主、次干道，利用房屋改为经营性用房的，按原房屋性质给予补偿，并按认定经营性用房面积给予一次性终止经营补贴。经营性用房进深以原建筑结构临街或临主要道路第一层第一自然间计算，进深最多不得超过8米。十三、货币补偿优惠奖励办法货币补偿优惠奖励办法依照市政府在中心市区国有土地上实施房屋征收补偿的指导意见（泉政办（2015）112号）办理。对在签约期限内全部选择货币补偿方式、签订协议并搬迁的被征收人，给予每平方米被征收住宅房屋评估价值单价20%的货币补偿方式奖励；对征收非住宅房屋给予每平方米评估价值单价10%的货币补偿方式奖励。十四、货币补偿安置结算办法1被征收人选择货币补偿并且购买指定区域定向定价商品房评估基准价为10739元/rtf,在签约期限内签订协议并按时搬迁腾空的被征收人，按优惠后的结算价格8346元/Itf结算。2 .每个产权户（即每个选房号）手续完整的，可按房屋所有权证（不动产权证）上所确定的合法产权面积购买住宅面积；手续不完整或没有手续的，按经认定的可补偿面积确定可购买的住宅面积，但最高不超过450m2（含450m2）,含选择房票补偿的面积），其余被征收房屋认定可补偿面积一律实行货币补偿。因可购定向定价商品房住宅户型、结构等原因，超过所购建筑面积部分在20门以内（含20m2）,按6955元tf计算；超过20m2（不含20m2）以上的部分，一律按开发商销售价结算。3 .被征收人选择购买指定区域定向定价商品房的，货币补偿款在足额留存所购房源面积的购买款项后，剩余部分自签约并按时腾空搬迁后，一次性发放。计算公式如下：被征收房屋货币补偿款-购买的住宅面积X优惠结算价。4 .选择全部货币补偿，且不购买指定区域定向定价商品房的被征收人，其货币补偿款自签约并按规定的时间腾空搬迁后，一次性发放。被征收人符合在中心市区国有土地上实施房屋征收