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建筑立面设计与目标成本控制工作的感悟发布时间：2012-02-29作者：莫鑫来源：万达规划院建筑一所国家近两年出台的房地产宏观调控政策，对地产行业的影响非常巨大。在这种大环境下，任何一个地产公司都不会独善其身。应对“过冬”措施，成为各个地产公司的首要工作。在现有政策背景下，集团董事长提出了品质与成本并重的工作要求，此要求将始终贯穿在今后的工作过程中。品质与成本，本是一对矛盾，如何在今后的工作中，既能保立面品质，又能控成本，让建筑外立面的“效费比”最大化，这成为我商业规划院面临的一个重要课题。一、问题及对策立面设计，成本先行。但是在立面方案设计中，往往面临着“估不准”，“算不全”的现象。究其原因，在于以下几点：1、一个漂亮立面方案设计，往往只能体现其表象，背后的幕墙龙骨、连接件等都没法精确预估，这些构件占用很大一部分成本，只有在幕墙设计阶段才能完整的体现出来；2、立面的施工上墙，需要人工、机械、台班等各种施工费用，另含有各种税费、利润在内。这些隐形的费用不可能在方案阶段就逐项列明；3、估算清单中，都会有工程后续预留费用，用以保证变更签证等能有效进行，此项通常占整个目标成本的8T0%。以上各种与立面相关的发生的成本，只有在幕墙施工图阶段才能逐条明晰。事实上，在类似的项目可行性研究报告阶段，投资概算误差允许有20%,而预算误差则允许有10%。上述情况给我们提出了这样一个具有挑战性的工作内容，就是如何能让方案阶段的立面，能够尽可能的控制在目标成本范围内？笔者通过相关工作，认为可以采取以下各种措施来解决问题:1、在立面方案阶段，不能只关注图面效果的漂亮与否，还需要求设计单位提供主要立面的CAD图，以及剖面节点详图。成本部门负责人根据此项内容进行测算；2、立面方案需要控制展开系数。集团所给定的目标成本，明确要求是以投影面积来做基数测算。立面设计若过于夸张，必然导致展开系数偏大，结果是成本必然超出。影响展开系数的因素很多，立面的凹凸深度，雨棚的出挑距离是两个最重要的因素。笔者通过所接触的几个项目，发现展开系数在122-135为合理范围;3、适当选用材料。重点统计占比最大的2-3种材料。立面上大面积的选用成熟通用的材料，避免使用技术不成熟、或因某些原因导致成本偏高的材料。二、建造标准与应用的矛盾集团2011版建造标准，对大商业、酒店、室外街等的立面，有详细的限定。但在实际运用过程中，仍有一些细节待推敲，这些细节往往会对建筑品质效果产生潜在的影响。举例来说，在大商业立面设计中，“三环”属于城市商业街，建造标准中未明确限定目标成本。实际工作中，往往出现依照低于室外步行街的标准来执行。但是从大商业整体而言，室外街商业与“三环”商业不应该产生强烈的效果反差，否则从营销的角度都会产生问题。因此笔者认为，“三环”虽然属于城市商业街，但立面建造标准确实有待细化。类似的问题还存在于SOHO立面标准中。集团建造标准中未明确指明，目标成本仅控制实体墙，而外窗属于单项成本，另行核算。此项极易在立面设计工作中产生误解，容易导致立面品质无法最优，无法使外立面的“效费比”最大化。三、具体案例分析笔者近期负责大连高新项目立面设计优化与成本控制工作，在工作过程中感悟颇多，经验值得分享。大连高新项目是集团A级店，此项目作为万达在大连的第一个最先进的城市综合体，是集团集二十年商业地产发展大成于一身，回馈大连市政府与故乡人民的一份厚礼，集团领导对此项目寄予厚望。此项目的立面设计新颖，采用独特的三棱锥造型饰面，将能够强烈的展现建筑的独特性、商业性和地标性。然而独特的造型意味着将面临相应的成本挑战。经初步测算，三棱锥的综合单价竟达1600元每平米，远高于目标成本限额。为解决此问题，笔者采用“保主立面，精简次要立面，保临街面，精简非临街面”的方法，将四层以上、非临街立面简化设计，采用涂料等材料，从而达到降低成本的目的。而降低的成本补充给主要的、临街的立面，最终实现目标成本可控。四、结语项目成本控制，对于整个项目的运营来说，是非常重要的一个环节。而立面效果与造价控制，是重中之重。立面做的漂亮不难，而立面做漂亮并且钱不花超，则需要多动脑筋，并且这才是真正符合集团的利益工作。图1：大连高新项目立面一采用三棱锥玻璃幕墙的独特造型图2：大连高新项目主入口立面