莆田市城厢区文献北片区城市更新建设项目房屋征收补偿方案.docx

莆田市城厢区文献北片区城市更新建设项目房屋征收补偿方案根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例福建省实施国有土地上房屋征收与补偿条例办法及相关规定，为维护被征收人的合法权益，保障城厢区文献北片区城市更新建设项目的顺利进行，结合本项目实际情况，制定本方案。第一章总则第一条征收范围1 .本项目房屋征收范围：文献北片区城市更新建设项目范围内国有土地性质上的房屋，征收房屋四至范围：东至马巷街、胜利北街，西至荔城南大道，南至文献路，北至石室路、梅园路，范围内不含拟保留的房屋。（其中：一期、二期以学园中街为界，学园中街以东为一期，学园中街以西为二期。详见征收红线图）。2 .本项目征收总户数约4459户，征收房屋总建筑面积约85万m2,征收房屋总用地面积约684亩。第二条征收当事人1 .房屋征收部门为莆田市城厢区住房和城乡建设局，负责本项目房屋征收与补偿工作。征收实施单位为莆田市万和房屋征收有限公司、莆田市众信房屋征收有限公司，负责具体实施本项目的房屋征收与补偿工作。2 .征收范围内的房屋所有权人为被征收人。第三条补偿安置方式1房屋征收实行定向购买安置房方式（又称产权调换安置）或货币补偿方式，被征收人可以选择一种补偿安置方式。2.被征收人选择购买安置房方式的，实行“等面积、等功能安置”的原则，在选房并签约时，被征收房屋补偿款通过征收部门支付给被征收人，补偿款用于被征收人定向购买指定的安置房，多还少补。第四条征收补偿认定标准1被征收房屋符合以下条件之一的，应给予认定补偿：(1)持有合法的的土地使用权证、房屋所有权证或有权机关批准的建房用地手续等有效证件。(2)虽无产权原证件，但确系建国前建造的旧房或能确认为1982年4月30日前建造的房屋的。(3)土地管理法、城市规划法实施前，批准建房手续虽不健全的，但经历次清房(1982、1986、1991、1997年)或两权发证处理并补办有关手续和补交款项的房地产。(4)历年经国土、建设等部门行政处罚到位(含提供相应票据等)，一直作为住房使用且只有一处住房的。2.对未经登记的建筑，由区政府组织住建、自然资源等部门进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。第五条征收补偿项目征收补偿项目包括被征收房屋的价值补偿、搬迁费、临时安置费、装修补偿及其他项目补偿。第六条补偿安置价格的确定1 .对被征收房屋补偿价格和安置房价格，被征收人可以选择按房地产市场评估价格进行结算差价，也可以选择按本方案的规定计算被征收房屋的补偿金额和安置房价格。2 .选择按房地产市场价格进行评估的，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。第七条房屋用途的认定1 .房屋用途和土地用途，应以房屋所有权证和土地使用权证载明的用途为准。未经规划部门批准的临街住宅改店面或改变房屋使用用途的房屋，原则上仍按原房屋使用用途补偿安置。2 .现状为底层临街店面，但房屋所有权证上载明为住宅或没有办理房屋所有权证的，符合以下条件之一的，可按商业用房认定：(1) 1984年1月5日国务院城市规划条例实施前以来一直作为店面经商，并领有工商营业执照和纳税凭证的；(2) 1984年1月5日后至1990年4月1日前未经规划部门批准临街住宅改为商业店面并延续使用的，且领有工商营业执照和纳税凭证的；未经规划部门批准擅自拆卸自然间隔的，仍按原自然间隔分别计算店面和其它用房面积；(3) 1990年4月1日以后经规划管理部门批准临街住宅改为商业店面，并领有工商营业执照和纳税凭证的；(4) 批准用地文件规定为商业用地的临街建筑物第一自然间隔进深部分或土地使用权证中载明为商业用地部分的。3.根据本条第2款认定为商业用房的，其商业面积原则上按原房设计的第一自然间隔计算，但进深超过8米的，则按进深8米认定为商业面积。第八条搬迁费搬迁费按被征收房屋的建筑面积计算,住宅每次6元tf,生产、营业用房每次8元仓储及办公用房每次7元/门；搬迁费少于200元的按200元/次计。选择货币补偿的，支付一次的搬迁费；选择产权调换的，按往返两次计算。第九条临时安置费1选择产权调换方式安置的，由被征收人实行自行过渡，征收部门按本方案的规定计算临时安置费。2 .临时过渡期限暂定为36个月，过渡期限按实计算（不足一个月的按一个月计算），自被征收房屋交付之日起至安置房竣工验收合格通知结算之日为止。3 .临时安置费按被征收房屋建筑面积计算,一级地每月7元/行,二级地每月6.5元/Itf。选择产权调换的，按实际过渡期限计算临时安置费；逾期安置的，自逾期之月起支付双倍临时安置费。选择货币补偿的，一次性支付六个月的临时安置费。第十条安置房建设标准1安置房的建筑结构、面积、层数、朝向及户型等以批准的总平面图、建筑方案及施工图为准（详见安置示意图）。4 .安置房建设标准为：钢筋混凝土框架，工程质量以验收合格为准，外墙装修以规划设计为准，楼面为钢筋混凝土楼板，安装进户门、外墙窗，不安装内门窗。水电及燃气线路连接到户，户内管线由用户自理。3.被征收房屋原已办理的水电及燃气立户手续的，在签订面积确认书及办理交房手续后由被征收人自行办理销户手续。第十一条违章建筑处理办法征收违章建筑、违法用地和超过批准期限的临时建筑不予补偿安置。但结合本项目实际，凡在通知的签约期限内按时签约及交房的，可按所建面积及结构给予适当的材料费补贴。第二章住宅房屋补偿安置第十二条住宅房屋的补偿价格1 .结合地段区位、房屋结构、成新、征收时点等因素，对征收区域内各类房屋的补偿价格确定如下：（1）框架结构:6100元/肝+1500元/ItfX成新率;（2）砖混结构：6100元itf+1400元itf成新率;（3）稽（土）木结构：6100元/而+1300元/ItfX成新率。2 .被征收房屋主房整幢为一层的，按建筑面积增加补偿300元/m2；整幢为两层的，按建筑面积增加补偿100元/行。第十三条其他项目补偿1 .室内装修物及其他地上附着物、构筑物补偿标准按照莆田市人民政府关于印发莆田市征地拆迁补偿安置标准的通知（莆政综（2013）10号）规定的相应标准执行，详见附件1、2o2 .空（堤）地补偿：被征收人土地证范围内的空（堤）地按600元/而予以补偿。3 .电话移机费：按每部电话58元/次计算，实行货币补偿的按一次计算，实行产权调换的按两次计算。4,有线电视移机费：按200元/户次计（以有线电视收视证为凭），实行货币补偿的按一次计算，实行产权调换的按两次计算。第十四条住宅安置办法及计价标准1.安置房的位置：选择产权调换安置的，采取同性质同用途安置的原则，提供本项目改造范围内的套房用于安置。安置房的具体位置详见安置示意图（户型结构及面积等应以最后批准的建筑方案及施工图为准）。2,签约选房顺序：对按时完成丈量面积确认并交房的，采取抽签的办法确定签约选房的先后顺序。3 .选房规则：根据等面积安置的原则，选房时应靠最接近于旧房可安置面积的套型选择安置房。在选房时，确因结构或户型原因超过可安置面积的，超面积部分原则上不得超过旧房可安置面积的15%（最多不超过15m2）0被征收房屋面积或选择产权调换后剩余的面积少于3012（含30f）的，不予安置，实行货币补偿。4 .安置房计价标准：安置房建筑面积与旧房可安置面积相等的部分，按安置价计价；因结构或户型原因超面积的，则安置房建筑面积超过可安置旧房建筑面积15%（最多不超过15疔）以内的部分按优惠价计价；其余超面积的部分按让利市场价计价。具体价格为：以套房第一层至第七层为基准层，安置价为7600元/广、优惠价为8100元/Itf、让利市场价为I1OOO元自套房第八层起计取层次差，层次差为每层递增30元/而，自第二十一层（指自然层）起层次差每层递增25元/门。对安置两套或两套以上的被征收人，其享受优惠价的面积、享受让利市场价的面积应按所安置套房面积比例分摊计入每套套房。第十五条住宅奖励措施1货币补偿奖励金：被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋补偿金额的30%给予货币补偿奖励金。2 .按时丈量确认奖励：在规定签约期限内按时完成丈量并确认面积的，按被征收房屋建筑面积奖励150元/in?。3 .按时签约交房奖励：在规定签约期限内按时签约交房的，按被征收房屋建筑面积奖励200元/nV。4 .停车位认购：对征收住宅房屋并选择产权调换方式的被征收人能按时丈量确认并签约交房的，每户可申请认购停车位一个，售完为止。具体认购价格及认购办法等待项目征迁结束后另行公布。5 .未在规定期限内按时完成丈量确认及签约交房的，一概不予享受奖励。第三章商业及经营性用房补偿安置第十六条商业及经营性用房补偿价格1符合商业用房认定条件的，结合商业用房所处的地段区位、征收时点等因素，对征收区域内各地段商业用房补偿价格作如下规定（单位:元/HO：路段1荔城大道、文献路、学园中街、胜利北街、梅园路层次补偿单价商业一层进深8米以内8米-12米超过12米价格21800182008720商业二层9000商业三层及以上8200路段2：石室路、筱塘北街、雷山路层次补偿单价商业一层进深8米以内8米-12米超过12米价格19800168007920商业二层8000商业三层及以上7500路段3：育才路、马巷、八十亩小区东门至新光影剧院小区西门层次补偿单价商业一层进深8米以内8米-12米超过12米价格188001580076202.除路段1、2、3外的其他路段，或者虽位于路段1、2、3但不符合商业用房认定条件，在2014年12月31日前已经改为店面经营的（应提供营业执照、纳税凭证等材料），可按第一自然间（进深最深以8米为限）给予认定为经营性用房，补偿单价按11800元/m20对该经营性用房，可选择按等面积安置原则安置相应面积的套房，也可选择安置商场。第十七条租金补助被征收房屋为商业用房的，根据房屋所处的区位，由征收部门按照实际过渡期限给予支付租金补助（含停产停业损失补偿，下同）。选择货币补偿的，给予一次性补助六个月。支付租金补助后，不再支付临时安置费及逾期过渡临时安置费。租金补助标准如下（元/行/月）：二层路段150202012路段23015159路段32012其他路段12/第十八条商业及经营性用房安置办法及计价标准1 .被征收人对商业用房及经营性用房可选择货币补偿，也可选择房屋产权调换方式进行安置，货币补偿金额按本方案规定的商业用房补偿价格执行。被征收商业用房建筑面积不足30平方米的，原则上实行货币补偿，可也选择安置商场。2 .被征收人选择实行房屋产权调换的，在征收范围内给予安置商业用房，具体安置房位置详见安置示意图(房屋结构、面积等应以最后批准的建筑方案为准)，具体安置办法如下：(1)被征收的底层房屋产权登记或规划审批为商业用途的，或者底层商业面积大于30平方米的,给予安置相应面积的店面或商场;对其他商业用房或经营性用房，给予安置相应面积的商场。(2)安置店面的，原则上采取等面积安置的办法给予安置，被征收房屋商业面积与安置店面面积