某物业管理中心工程管理手册.docx

某物业管理中心工程管理手册工程管理手册北京仲量联行物业管理服务有限公司提供二。四年二月.1、物业工程部的组织架构2、物业工程部的职责1.1 部门要紧职责2. 2工程部班组职责2. 3工程部各岗位职责3、物业工程部的管理制度2.1 客户报修及投诉处理管理制度2.2 入户维修服务规范2.3 设备日常报修制度2.4 周报告、月报告、年报告制度3. 5能源管理制度3.1 设备技术档案管理制度3.2 新增、改装及报废设备管理制度3.3 工具、耗材与备品备件采购、库存及领用管理制度3.4 工具管理制度3.5 设备维修或者工程施工对外承包招标制度3.6 报告制度3.7 安全运行管理制度3.8 高空及外墙擦洗工作安全操作规定3.9 有毒物品的处理规定3.10 密闭地方的工作规定3.11 发生意外时的处理规定3.12 安全用电管理制度3.13 防火及消防安全管理制度3.14 值班及交接班制度3. 20机房管理制度3.21 机房安全防火管理规定3.22 水泵房、水箱间管理规定3.23 配电室管理规定3.24 机房钥匙管理制度3.25 机电设备房出入管理制度3. 26设备故障处理规定3.27 运行事故分析3.28 设备预防性保护保养制度3. 29设备设施紧急维修管理制度3. 30设备的更新及系统改造管理制度3.31 工程部人员调配制度3.32 设备修理计划的变更、检查与考核制度3.33 影响正常营业时的施工及设备维修保养3. 34公共部位巡检制度3. 35二次装修管理制度4、工程部重点工作流程图444生生4.4.1 接管验收流程图2 客户入住流程图3 维修工作单流程图4 二次装修管理程序5 设备、工具、维修器材的采购、保管与领用程序6 工程部设备管理总运行程序7 直燃机正常启动流程图A、采暖运行启动程序B、制冷运行启动程序4.8 直燃机故障停机流程图4.9 直燃机正常停机流程图5、年度设备维修计划与定期保护作业书6、有关记录1 .物业工程部的组织架构总工程师(1)工程调度(1)资料员(I)强弱电班组(宏安公司)(27)空调、给排水及综合维修班组(超捷物业)(41)工程师(1)工程师(1)设备主管(1)维修技工(8)运行技工(8)合修工综维技强电电行(8)维修电工(6)电梯工(2)弱电运行(4)计划人员编制：71人2 .物业工程部的职责2.1 部门要紧职责A.对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养B.日常运行管理C.对租户开展有偿服务D.对装修工程进行监督管理E.对物业设施提出完善、整改方案具体包含下列内容：2.1.1 在总物业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标与政策。2.1.2 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积存有关资料与数据，为管理决策提供根据。2.1.3 负责物业设备的规划与实施、运行与使用、保护与修理、改造与更新直到报废全过程的技术与经济管理。2.1.4 负责物业设备的技术改造，引进工作与更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。2.1.5 加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，操纵费用，提高维修的经济效果。2.1.6 根据物业设备基本折旧与大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划与安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用与备件流淌资金等。2.1.7 制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程与技术标准，实行定额管理与经济核算，完成总物业经理下达的各项技术、经济指标。2.1.8 根据实际需要与规定，确保各类设备（电梯、空调与照明等）的准时开启与关闭,记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，配电室、直燃机房、锅炉房、楼宇中央操纵室等需要24小时值班。2.1.9 有计划、有组织地开展设备的更新与改造，提高物业设备的先进性与低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。2.1.10 如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总物业经理、总工程师及班组工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低缺失，尽快恢复设备的正常运行。2.1.11 以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气、制冷与热能供应，做好能源分配与费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析,达到环保与成本操纵。2.1.12 负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析与处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。2.1.13 收集与编制设备有关技术资料与维修图纸，做好设备的技术档案工作。2.1.14 负责组织物业各类设备的备件定制、订货与供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本操纵的目的。2.1.15 经常总结与推广物业设备管理的经验作法与维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理与技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各类形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识与水平。2.1.16 检察与指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理中心所定的规章与安全标准施工。2.1.17 解答物业管理中心一切有关工程之问题及查询，应对物业内住客之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。2.1.18 制定各类运行维修管理制度及表格，将各类运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响。2.1.19 外判维修保养及施工把重要设备及系统的日常维修保养工作，包含零、配件的库存，皆外判给合格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外判维修或者施工的设备及工程有：.直燃机组b.电/扶梯c.楼宇自控系统d.电话交换机系统e.消防报警系统f.保安监控及技术防范系统g.水处理系统及水箱清洁h.电脑系统1 .中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程j.设备系统改造工程匕其他工程部不具备技术条件与能力，或者人员不足，无法在短期内完成，并影响物业经营的维修或者施工。2. 2工程部班组职责2.1.1 空调、给排水与综合维修班组的职责范围：a.项目名称所属区域内的所有空调及采暖系统、送排风系统、给排水系统、雨水及污水排放系统、中水处理系统、热水系统、天然气系统、气体灭火系统、消防水系统、土建与防水、装修及家具等。b.上述所有系统有关机房及其内部的设备、设施（不包含楼宇自控系统、消防报警系统等弱电系统与设备）。c.项目名称所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，与屋面、外墙等区域内的上述系统所有有关设备、设施。d.项目名称所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部的家具、陈设的修理与翻新；天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各类修理及整改；墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；各式五金配件的安装、修理；土建结构方面比如渗漏水及墙体的修补及整改等。2.1.2 强、弱电班组职责范围：a.项目名称所属区域内的所有变、配电系统、用电设备、照明系统、应急供电系统、室外照明系统、动力配电系统、电梯系统、自动扶梯系统，与所有弱电系统，包含保安监控系统、消防报警与联动操纵系统、楼宇自控系统、电脑网络系统、通讯系统、电视系统、广播系统、等等。b.上述所有系统有关机房及其内部的设备、设施（不包含机房本身的土建、装修、门窗、空调、通风等）。c.项目名称所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，与屋面、外墙等区域内的上述系统所有有关设备、设施。2.1.3 熟悉所属系统设备性能、运行状况、操纵状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。2.1.4 做好所属设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。假如无法处理时，应迅速报班组工程师或者总工程师，并全面分析故障的各类现象，汇报上级取得总维修方案。2.2.5负责本班组报修工作的具体落实，做好本班组维修报表，对工作单进行登记、编号,同时掌握维修的进展情况，记录维修完成后的情况，保证各部门的维修需要。2.2.6制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。2.2.7做好所属系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。2.2.8做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告应立即赶赴现场，处理应急事故。2.2.9班组员工应积极参加业务学习与技术培训，不断提高业务水平。积极处理日常遇到的技术难题，关于无法处理或者重要问题应及时报告班组工程师及总工程师，同时提出个人建议或者解决措施。2.2.10做好所属系统图纸，资料、维修工具的保管，与仪表的定期与不定期校正。2.2.11做好所属系统及有关设备的巡视检查工作，并做好巡检记录。如有发现设备发生特殊或者故障，应立即做出正确的推断，采取有效措施，避免造成缺失。各设备的巡视记录依照有关表格执行。2.2.12做淳所属设备机房及所属设备的清洁与保护保养工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾,无杂物，设备内外整洁，做到无线头、无故障、管线完好、保温完整、无跑冒滴漏现象。2.2.13做好所属机房的管理工作，严禁无关人员进入，对务必进入机房的人员按规定进行登记。2.2.14认真贯彻执行工程部及总工程师、班组工程师下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确保安全生产。2.2.15配合物业管理中心负责向业主、租户提供有偿服务。2.2.16负责对所属设备维修保养承包商或者施工单位进行监督管理。2.2.17做好不一致工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。2.3工程部各岗位职责2.3.1总工程师的岗位职责直接上级：总物业经理直接下属：班组工程师、工程助理、资料员岗位职责：a.贯彻执行总物业经理的指令，负责工程部的日常管理，对总物业经理负责。b.主持部门工作例会，检查班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。c.全权调配工程部的技工与设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所与条件。d.安排日常的维修保养工作，并监督检查事实上施结果。e.审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总物业经理审批后执行。f.参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。g.深入第一线熟悉情况并指导工作，及时解决各类问题。h.负责制定部门制度、操作规程与要求，并督导下属执行。i.培训下属员工，定期对下属进行绩效评估，并按规定进行奖惩。j.组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。k.根据实际要求与运行情况比较，结合科技进展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。1.负责协调同物业管理中心其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局