某地区房地产市场分析管理知识规划.docx

某地区房地产市场分析管理知识规划2010年，全市房地产开发市场总体保持了快速、健康进展势头，完成投资、新开工面积、销售面积均创历史新高。受持续的国家调控政策及市场自身调整影响，商品住宅销售价格出现一定幅度波动，但总体呈现上涨态势。一、市场运行基本情况（一）房地产开发情况。2010年，全市房地产开发市场完成投资156.28亿元，同比增长56.16%,其中商品住宅完成投资119.67亿元，同比增长58.52%；商品房施工面积1536.21万肝，同比增长8.84%；商品房新开工面积685.86万肝，同比增长60.58%,其中商品住宅新开工面积552.88万疔，同比增长61.90乐商品房竣工面积212.03万肝，同比下降63.38机房地产开发项目竣工综合验收备案面积222.75万肝，同比增长15.64%；竣工商品房空置（待售）面积60.58万肝，同比下降46.36机（二）商品房销售情况。2010年，全市商品房总销售面积468.18万户，同比增长28.89%。其中，商品住宅销售面积402.3万广，占总销售面积的85.93%,同比增长22.02%,商品房销售以住宅为主；商品房预售面积416.77万户，占总销售面积的89.02%,同比增长62.71%,商品房销售仍以预售为主。商品住宅预售均价3447元同比增长18.45%o表一2010年全市房地产开发市场要紧统计指标情况飞型项'商品房其中住宅商业营业用房办公楼指标同比（）指标同比（）指标同比（）标扑同比（）完成投资156151316（亿元）56.28.1619.678.521.002.69.480.87施工面积(TJmj)1536.218.861238.549.23149.8212.4424.4237.67新开工面积(万行)685.8660.58552.8861.9053.8619.619.47301.27竣工面积(万Itf)212.03-63.38167.8563.9528.0565.366.4956.68现售面积(TJma)51.41-37.1435.2552.0911.76131.042.4461.59预售面积(TJma)416.7748.08383.2049.6120.2412.579.72584.51空置面积(万Itf)60.58-46.3624.5158.5626.6833.152.6860.65表二2010年各月完成要紧统计指标情况要紧月M完成投资新开工面积预售面积商品住宅预售均价(亿元)环比()（万Itf）环比(%)(万噂环比(%)元m2环比(%)2010.017.1040.7819.45-62.2328.02-47.5332974.042010.024.4537.3220.987.8728.341.1434273.942010.0314.74231.2451.22144.1422.85-19.373024-11.762010.045.5762.2147.63-7.0125.089.76368221.762010.0511.57107.7268.5243.8629.3817.153563-3.232010.0612.175.19124.5081.7034.6317.873100-12.992010.079.7020.3033.61-73.0026.65-23.0432735.582010.0812.5128.97102.98206.4026.04-2.2933863.452010.0922.3178.3426.99-73.7930.0015.2136939.072010.1011.3649.0858.62117.1945.5551.8337802.362010.1122.81100.7978.6734.2047.794.923416-9.632010.1221.993.5952.70-33.O172.4451.5835734.60合计156.28一685.86-416.77一3447-（）企业本年资金来源情况。2010年，全市房地产开发企业本年资金来源220.21亿元，同期完成投资156.28亿元，说明企业资金链较为宽松。其中通过银行与非银行金融机构获得贷款27.10亿元，占12.31%,说明受国家宏观调控政策影响，企业通过银行获得信贷资金较少；自筹资金37.24亿元,占16.91%；其他资金（要紧包含商品房销售定金、预收款与个人按揭贷款）155.86亿元，所占比重最高，达到70.78%,企业通过销售回笼资金较为顺畅，也是目前企业资金来源的最重要渠道。（四）中心城区及其它区县房地产开发经营情况。2010年，中心城区完成投资73.31亿元、新开工面积336.27万面、商品房预售面积226.34万而，分别占到全市总量的46.91%、49.03%、54.31%,依然占据市场主导地位。完成投资各区县均有较大幅度增长，其中临淄区、桓台县同比分别增长104.26%、103.96%,增幅较大；新开工面积除周村区同比下降32.86%外，其他区县均有较大幅度增长，其中临淄区新开工面积86.91万肝，同比增长152.94%,增幅较大;商品房预售面积除淄川区同比下降182%外，其它区县均有较大幅度增长，其中沂源县预售33.91万而、周村区预售19.94万同比分别增长82.41%、79.32%,增幅较大；商品住宅预售均价各区县均有较大幅度上涨，其中桓台县房价最高，达到4033元/nV,淄川区涨幅最大，同比增长32.57%；博山区、高青县商品住宅价格依然较低，分别为2294元2325元f°表三中心城区及各区县完成要紧统计指标情况项目完成投资新开工面积预售面积住宅预售均价亿元同比万m2同比%万H12同比Km2同比中心城区73.3146.18336.2774.50226.3464.23372518.03淄川区9.3616.2763.4690.2317.841.82314632.57博区5.4925.3426.2930.4717.277.2722948.93周村区16.1275.7940.9132.8636.1579.32306712.88临淄区21.10104.2686.91152.9434.9115.M349824.88桓台县14.42103.9652.5689.0624.6331.36403322.91沂源县10.2063.9949.4960.3733.9182.41310510.85高青县6.2733.1229.9812.4125.7126.34232510.93二、市场总体运行特点（一）市场总体处于快速、健康运行态势。2010年，全市房地产开发完成投资156.28亿元，同比增长56.16%；商品房新开工面积685.86万f,同比增长60.58%；商品房销售面积468.18万肝，同比增长28.89虬以上统计指标绝对值均创历史新高，房地产市场呈现供需两旺的良好局面。房地产开发项目竣工综合验收备案制度得到进一步推行，全市有65个项目共227.75万户顺利通过备案，较2009年分别增长62.5%与15.64队与此同时，全市新建已竣工商品房空置（待售）面积大幅减少，仅为60.58万肝，同比下降46.36机我市房地产开发市场总体处于快速、健康运行态势。表四2006-2010年完成房地产开发投资对比T一品咸松焚析逢（亿元）表五2006-2010年商品房新开工面积对比表六2006-2010年商品房预售面积对比500T-假唇f1fi履析工（方On（二）商品住宅价格总体呈现明显上涨趋势。2010年，全市商品住宅预售均价3447元同比增长18.45%,涨幅较大。中心城区均价3725元/m2,同比增长18.03%,综合评价品质较高的楼盘年内涨幅大多在千元以上，部分楼盘均价已超过5000元f甚至更高。受09年下半年房价持续上涨惯性影响，年初商品住房价格继续保持上涨势头，1-4月份房均价3370元同比增长24.91%；4月中旬国家出台遏制部分城市房价过快上涨调控政策后，市场出现一定观望氛围，在售楼盘也不再频繁提价，商品房销售面积与价格总体保持平稳运行。5-8月份商品住宅预售均价3320元f,与1-4月份相比下降1.48%,初步达到调控目的；9月份以后，随着市场观望氛围快速消除，商品房销售重回量增价涨轨道，9T2月份，全市商品房预售面积195.79万肝，较5-8月份预售面积116.69万皿相比增长67.79%；商品住宅预售均价达到3583元f,较5-8月份均价3320元/nV相比增长7.92%o表七2009年以来各季度商品住宅预售均价走势T一程岱的依折次（or,）（三）新调控政策对市场运行总体影响有限。2010年，国家陆续出台了一系列针对房地产的宏观调控措施，要紧目的是遏制部分城市房价过快上涨。特别是4月份出台的实行更为严格的差别化住房信贷政策对消费者的购买能力提出更高要求，但由于我市房价总体水平不高，大部分消费者首付压力仍在可承受范围内，市场销售并未受到明显影响。仅下半年商品房预售面积就达到198.29万肝，较上半年增长138.47机同时，我市绝大多数开发企业对市场前景也较为看好，加之资金链较为宽松，投资力度较大，仅下半年就完成房地产开发投资1