某地住宅市场需求市场客源转向分析.docx

某地住宅市场需求市场客源转向分析一、苏州住宅市场历史吸纳能力探析1、时间序列图分析通过对苏州住宅市场历史吸纳能力的分析，利用时间序列图，察看曲线的运行趋势并预测未来某时间点的估计值。在此，通过对苏州住宅市场2005年7月到2006年8月的月成交套数与周成交套数时间序列图，分析并预测未来走势与特定时间点的成交套数预测值。t从上面的两个时间序列图能够看出，该曲线整体呈现迹上利的态势，尽管曲线中途有一时间段的下滑，但整体曲线上升态势明显。结合地产市场的具体事件对月成交套数时间序列图进行说明如下：6000分析：C）通过两次深度政策调控，与两次加息，特别是对二手房征收营业税的颁布，需求市场从最初的投资需求与刚性需求“并驾齐驱”到目前的“刚性需求“一支独秀“，在这个过程中，需求市场的变化是非常明显的。C）调控对投资需求特别是投机需求的影响是深度的，国八条后，二手房市场出现大量的期房与次新房的房源，一度被市场认为是恐慌性抛房的开始，在这个时间段，嗅觉敏锐的置业炒家完成了出仓，而刚性需求与长期投资需求通过4个月的观望期后，又陆续进入市场，当然这与供应市场顺应市场需求投放大量小户型住宅有着必定的联系。国六条后，市场与国八条反映相差很大，并没有对市场造成估计的影响深度，短短的1个月后，市场又开始复苏，而国八条给需求市场带来了整整4个多月的观望。通过两次高频度的调控，需求市场的“抗政策影响”能力增强，调整期大大缩短。2、未来几月成交量预测通过对数据进行AR1MA模型、多元线性回归法与灰色系统模型分析比较，用ARIMA模型的二阶滑动平均模型效果比较理想（过程略），得到2006年9月、10月、11月、12月的成交预测值如下表：9月10月,月12月ARIMA模型预测值4681.112114898.246095115.380075332.51405二、需求市场购买力时间序列变化探析132.00129.00126.00123.00120.00117.001agNumber单套成交总价偏有关图分析：O从上面统计分析的结果来看，两个时间序列（单套成交面积与单套成交总价）具有稳固性（部分SPSS执行数据与表格与图表太多，略）O随着国六条的颁布实施，需求市场的结构进一步纯净，投资者与投机者基本撤离出市场，从两个指标的运行来看，单套成交面积稳固在120平米/套左右，单套成交总价稳固在60万/套左右，剔除别塞类的高档住宅的成交拉动影响，目前普通住宅的单套成交面积应该浮动在90-100平米/套之间，单套成交总价应该浮动在40-50万/套之间，进一步验证了刚性需求是目前需求市场的主导力量的假设。三、中心城区需求市场与边缘地带（城乡结合部）需求市场吸纳能力对比PS：数据为2006年1-8月周成交套数时间序列，分析方法为时间序列图运行对比。时间分析：O从上面的吸纳能力对比能够看出，新区与吴中区的吸纳能力不断增强，中心城区呈现不断衰减的态势O结合市场实际情况：中心城区可供于住宅开发的土地基本消耗了，目前在售房源要紧为别墅与大套型高档住宅，针对改善型居住需求而设计的，而针对目前市场主力一一首次置业需求与部分改善性需求的住宅基本形成“真空”状态，故该区域对需求市场的吸纳能力逐步减弱。边缘地带从今年开始向市场投放了大量的小面积、低总价针对首次置业需求的小户型住宅，推出后得到了市场的追捧，不管是年前的山水华庭还是最近推出的新创理想城都被需求市场一抢而空。O我们能够断定，中心城区的客源在中心城区已经形成“供应真空”的状态下，不得不把目光转向城市边缘地带，而城市边缘地带比如新区与吴中区接壤区域、沧浪新城、新区北部与浒关接壤的区域正好承接了这部分需求。四、需求市场变化总结通过上面的分析能够得出一下观点：1、目前需求市场形成刚性需求（首次置业为主、改善型需求为辅）支撑的局面，这个局势在未来2-3年内（剔除重大利好政策的拉动），市场将持续刚性需求一支独秀的态势。2、日益发达的交通道路网线无形中拉长了需求市场的触角，同时也扩大了边缘楼盘的影响半径。3、中心城区针对刚性需求房源的“真空状态”，使得该区域内需求不得不转向边缘地带，从而拉动边缘地带的兴起与地产的蓬勃进展。4、边缘地带大量的中小户型产品承接了中心城区客源的需求，“蚕食”了中心城区客源。