某浅水湾项目营销推广策略.docx
某浅水湾项目营销推广策略目录第一部分销售策略错误!未定义书签。1 .销售策略错误!未定义书签。1.1 销售总策略错误!未定义书签。1.2 2005年各阶段推售目标错误!未定义书签。1.2. 1销售初期(2005.2-3)错误!未定义书签。12.2强销期(2005.4-6)错误!未定义书签。12.3持销期(2005.7-9)错误!未定义书签。1.2.4第二次强销期(2005.10-12)错误!未定义书签。13项目销售必备条件错误!未定义书签。1. 3.1法律文件错误!未定义书签。2. 3.2现场包装错误!未定义书签。3. 3.3宣传途经错误!未定义书签。4. 3.4销售工具错误!未定义书签。5. 3.5销售策略错误!未定义书签。6. 3.6其他配合错误!未定义书签。1. 4销售方式错误!未定义书签。1.1 .1现场接待(坐盘销售)错误!未定义书签。1.4 .2展销会错误!未定义书签。14.3数据库营销错误!未定义书签。1.4.4中原一二手联动错误!未定义书签。1.4.5外延展示错误!未定义书签。1.4.6客户联谊会错误!未定义书签。15促销策略错误!未定义书签。1. 5.1折扣错误!未定义书签。2. 5.2变相折扣汇总错误!未定义书签。3. 5.3宣传造势活动错误!未定义书签。第二部分宣传推广策略错误!未定义书签。第一章、意义影响力错误!未定义书签。标竿关于俊城浅水湾的奖项错误!未定义书签。创新为时代的英雄们筑屋建所错误!未定义书签。唯一性的卖点错误!未定义书签。1、项目定位错误!未定义书签。2、规划错误!未定义书签。3、建筑错误!未定义书签。第二章思想制造力错误!未定义书签。认知机会藏于威胁中错误!未定义书签。1、认知劣势与威胁错误!未定义书签。2、认知优势错误!未定义书签。3、认知机会错误!未定义书签。第三章操作执行力错误!未定义书签。1、策略核心错误!未定义书签。1. 1策略计划错误!未定义书签。12整合错误!未定义书签。1. .1产品错误!未定义书签。2. 2.2园林错误!未定义书签。3. 2.3地理位置及配套错误!未定义书签。2、项目解析错误!未定义书签。3.1 项目分析错误!未定义书签。4. 2客群分析错误!未定义书签。2. 3项目方向性阐述错误!未定义书签。3、推广主线与宣传卖点组合错误!未定义书签。2.1 全程推广主题与推广主线错误!未定义书签。3. 2宣传卖点错误!未定义书签。4. 3推广主线与卖点的有效组合错误!未定义书签。4、各阶段推广策略错误!未定义书签。4.1 销售初期错误!未定义书签。1.1. 1时间安排错误!未定义书签。1.2. 2形象推广主题错误!未定义书签。1.3. 3阶段目标错误!未定义书签。1.4. 4配合条件错误!未定义书签。1.5. 5形象推广策略错误!未定义书签。1.6. 6造势活动错误!未定义书签。1.7. 7跟进情况错误!未定义书签。4.2强销期错误!未定义书签。4.2.1时间安排错误!未定义书签。4.2.2形象推广主题错误!未定义书签。4.2.3阶段目标错误!未定义书签。4.2.4配合条件错误!未定义书签。4.2.5形象推广策略错误!未定义书签。4.2.6产品推广策略错误!未定义书签。4.2.7推售单位错误!未定义书签。4.2.8造势活动错误!未定义书签。4.2.9跟进情况错误!未定义书签。4.3平稳销售期错误!未定义书签。4.3.1时间安排：2005年7-9月错误!未定义书签。4.3.2形象推广主题：“公园2005,感受生活”.错误!未定义书签。4.3.3阶段目标错误!未定义书签。4.3.4配合条件错误!未定义书签。4.3.5形象推广策略错误!未定义书签。4.3.6产品推广策略错误!未定义书签。4.3.7推售单位错误!未定义书签。4.3.8造势活动错误!未定义书签。4.3.9跟进情况错误!未定义书签。4. 4一期尾盘销售期（二期强销期）错误!未定义书签。4. 4.1时间安排：2005年1072月错误!未定义书签。5. 4.2形象推广主题：“公园2005,感悟生活”.错误!未定义书签。6. 4.3阶段目标错误!未定义书签。7. 4.4配合条件错误!未定义书签。8. 4.5形象推广策略错误!未定义书签。9. 4.6产品推广策略错误!未定义书签。10. 4.7造势活动错误!未定义书签。5、各阶段广告媒体投放频率及建议错误!未定义书签。10.1 体列表错误!未定义书签。11. 2媒体说明错误!未定义书签。5. 3媒体选择错误!未定义书签。5. 4媒体组合错误!未定义书签。5. 5投放频率及规模错误!未定义书签。5. 6项目推广错误!未定义书签。5. 6.1项目推广整合错误!未定义书签。6. 6.2项目推广排期错误!未定义书签。7. 6.3项目卖点挖掘错误!未定义书签。5.7户外广告牌安排（全年）：错误!未定义书签。5.8路名牌安排错误!未定义书签。6、PR、SP活动方案错误!未定义书签。7、地盘包装建议错误!未定义书签。7.1现场参观路线包装错误!未定义书签。7.2售楼处内部分区及包装建议错误!未定义书签。7.2.1售楼处功能布局建议错误!未定义书签。7.2.2售楼处室内包装建议错误!未定义书签。8、费用统计错误!未定义书签。俊城浅水湾营销推广方案第一部分销售策略1 .销售策略1.1 销售总策略分批推售，稳扎稳打；三快两慢，打时间差俊城-浅水湾作为23万平米的西南生态大盘,园区内拥有不一致建筑形式的产品，应更注重销售的节奏，进行产品线均衡、组合推售。结合销售季节、工程进度，操纵销量、操纵节奏，提升价格、推高形象面临此消彼涨的竞争项目，利用价格错位、产品错位打时间差战术。项目销售周期确定为2年，在这两年里，我们将项目分成三快两慢5个销售期,按时间划分分别为：2005.2-2005.5,预热阶段，销售速度缓增2005.5-2005.11,一期热销、二期面市，销量高位振荡*2005.11-2006.3,进入持销期，销量在周期内保持稳固*2006.3-2006.7,二次热销，销量再次攀升*2006.8-2006.12,进入尾盘销售期,消化剩余单位1.2 2005年各阶段推售目标2005年项目的要紧推售单位以一、二期的高层为主，且目前别墅、洋房的推售量并不清晰，因此，此处，进对2005年高层的推售做阶段性方案建议。项目的全程销售节奏分为三快两慢，但2005年中我们又将项目的销售阶段再次细分，以更好的指导全年的销售。1.3 2.1销售初期(2005.2-3)销售目标：完成一期高层总销售面积的9%左右；推售单位：2005年2-3月共推出单位96套，其中2月推售单位全部为先期销售的散户单位。推售套数统计:推售单位2月3月19#,2S,91-92m1,2T22#-2,2S,91-96m1,23T19#,3S,128-三2而，3T22#-2,3S,128一三0m,14T20#,2S,91-92ma,2T22#-2,4S,208m1,IT23#,2S,89-90m1,2T23#,3S,117-128f,9T24#,2S,93-101f,IOT25#,2S,95-97m,3T25#,3S,148-五31tf,4T26#,2S,97m1,IT26#,3S,148-一五3f,8T28#,2S,95-97*3T28#,3S,148-一五3m*,IOT30#,2S,94m,IT合计58套38套推售单位统计:2月3月楼号房号楼号房号楼号房号房号19#-A0225#10222#2门23032304一八03170322032204-AOI103210321041701一五012003200414013011903190420#一八02201一八03一八04一八03101170380423#一八0226#1021603704一八03-*01一五03604-AO117011403504一八041401一三034041704一三01120330440150111032043013011003104201201903240310110180330428#一八0370310410260324#一八02103503102-AO1403一八03一五013031703一三01203160311011031403701一三0360140350130340110330130#102101目标均价：2005年2-3月份，由于进场时间、销售人员对项目的熟悉程度与推售的先期剩余单位需要及时消化等原因，2005年项目启动阶段，价格不宜比先期有太大涨幅，保持在4370元/平米。价格调整：2005年2-3月不进行价格涨幅的调整。122强销期(2005.4-6)销售目标：完成一期高层总销售面积的43%左右；推售单位:2005年4-6月共推出单位一八7套,4-6月推售单位绝大部分为先期未开售单位,如20#、21#01单元，22#、29#部分单元。推售套数统计:4月5月6月推售单位19#,3S,140-144mt,3T22#-2,2S,91-97m,23T19#,3S,140-144ma,4T20#,3S,128-144m*,23T22#-1,3S,128-三0m1,23T20#,3S,140-144m,7T22#-2,2S,92m,IT29#,3S,148-一五3mt,一八T21#,3S,123-128m,一八T22#-1,4S,208m,IT22#-1,2S,91-96m,24T29#,2S,94-95m,一AT22#-2,3S,128-三0Df,9T30#,2S,89m,2T30#,3S,117-121m,3T30#,3S,117-128m,9T合计58套64套65套推售单位统计:4月5月6月楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号19#八0422#2门240222#2230222#m230129#-A0119#160422#m240240422#124
