房地产项目投资决策管理分析.docx

房地产项目投资决策管理分析房地产投资决策管理子系统是在项目建设前期，通过各类测算与试算，为管理者或者决策提供项目建设的决策根据。从规划指标、进度、销售、成本、税费等各方面收集项目基础信息，继而形成项目损益表与现金流量表，计算出项目各经营指标，使得项目的各个维度经营状况直接与项目经营结果对应；从多个角度为企业决策提供全面的决策数据根据，最大限度规避项目开发的风险；并根据各类投资测算数据自动进行模板进行投资评估报告的生成。项目决策分析系统要紧是围绕地产公司在获取项目前、最优开发方案选择、规划、项目投资评估等针对项目投资进行的全方位的经营分析与决策；并通过全方位的项目投资数据分析找到最优投资方案、最佳开发方案、成本利润测算等，为整个项目开发提供全面、完整、准确的测算数据与决策根据，其应用模型如下：市场调查预测要紧针对拟投资的项目所在区域或者市场就投资环境与市场情况进行全面的调查评估与预测，作为未来项目进一步评估的基础数据与信息来源。使用定性、定量等各类预测方法资的区域的有关投资环境（包含：针对拟投自然条件、城市规划、基础设施等）、供求状况（包含:有关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等）、房地产商品的价格、租金、经营收入、房地产开发与经营的成本、费用、税金等有关内容进行全面的调查与预测。项目开发策划在前期调查预测基础上，进行项目开发策划，要紧包含项目区位的分析与选择，开发内容与规模的分析与选择，开发时机的分析与选择，开发合作方式的分析与选择，项目融资方式与资金结构的分析与选择，房地产产品经营方式的分析与选择等。特别是在进行拟开发项目的产品定位（如住宅、工业、商业、餐饮等）、产品类型（如住宅的小高层、高层等产品类型，商业的商铺、集中商业等产品）、有关指标（如基础的容积率、面积、开发周期等）策划等。如下图：投资评估多方案比较成本费用估算针对拟开发项目针对拟发生的各类成本费用进行估算与比较，包含:开发成本估算、销售成本估算、租赁成本估算与种估算分析报表等,作为项目投资成本费用的测算根据，其内容包含：开发成本费用经营收入估算对拟开发项目的经营性收入进行全面的估算，以对未来项目收益做一个全方位的预测与估算，并自动进行各类测算方案的汇总与报表形成，其内容包含：项目投资计划针对拟开发进行各类投资计划与各类明细的测算与形成，包含：开发投资计划、销售投资、分期投资计划、开发产品投资计划等，其根据设置有关规划指标、产品类型等通过计算模型自动计算并生成所需的各类计划表、汇总分析表等，如下图：开发投资计划销售投资计划投资计划汇总土地转让投资计划配套设施销售投货计划自营投资计划开发分歧投资计划开发产品投资计划项目筹资计划根据拟投资项目的收入、投资计划等策算数据，进行各类筹（融）资方案与计划的制定与测算，并自动进行各类筹资方案下的资金计划、筹（融）资成本测算等，以找到最估筹（融）资方案等。项目财务评价根据经营收入、成本费用、投资计划、筹资计划等各类测算数据自动进行各类项目财务分析报表生成，为项目的整体方案选择与财务指标提供一个完整、全面的估算分析报表，包含：项目损益表、项目流量表（全投资）、现金流量表（资本金）、资金来源来应用、资产负债表、损益表（产品分类）等关健指标分析表。不确定性分析通过对有关关键数据指标的变化来获得对项目有关投资数据变化的影响的波动，如敏感性分析、临界点分析、概率分析等。