房地产项目可行性研究报告(doc 53页).docx

房地产项目可行性研究报告(doc53页)目录第1章总论31.1. 项目背景与概况31.2. 要紧技术经济指标71.3. 问题与建议7第2章项目投资环境与市场研究82.1. 投资环境分析82.2. 区域房地产市场分析102.3. 销售预测152.4. 营销策略19第3章建设规模与项目开发条件203.1. 建设规模2()3.2. 项目概况现状213.3. 项目建设条件21第4章建筑方案254.1. 设计根据254.2. 项目设计主题与开发理念254.3. 项目总体规划方案264.4. 建筑设计274.5. 结构设计284.6. 给排水设计29第5章节能节水措施315.1. 设计根据315.2. 建筑部分节能设计31第6章环境影响t326.1. 编制根据326.2. 环境现状326.3. 项目建设对环境的影响336.4. 环境保护措施33第7章劳动卫生与消防347.1. 指导思想347.2. 职业安全卫生健康计策与措施347.3. 消防设计35第8章组织机构与人力资源配置378.1. 组织机构378.2. 人力资源配置37第9章项目实施进度389.1. 项目开发期389.2. 项目实施进度安排389.3. 项目实施过程操纵措施38第10章项目招投标4010.1. 工程项目招标投标概述4010.2. 工程项目招标投标因素分析4110.3. 招标根据4310.4. 招标范围4310.5. 招标方式43第11章投资估算与资金筹措4411.1. 投资估算4411.2. 资金筹措44第12章财务评价4512.1. 项目评估根据4512.2. 财务评价基础数据的选择4612.3. 财务评价4612.4. 不确定性分析46第13章社会评价4713.1. 项目对社会的影响分析4713.2. 风险分析4813.3. 社会评价结论49第14章研究结论与建议5014.1. 可行性研究结论5014.2. 建议5011项目背景与概况1、项目名称：董家园项目2、承办单位概况单位名称：湖南恒建房地产综合开发有限公司单位性质：有限责任公司（外国自然人独资）注册资金：港币2,OOO万元单位住所：衡阳市衡东县城关镇峥煤北路478号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：朱春林企业负责人：建设单位简介：公司负责人吴小平先生于1990年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济进展先进企业,公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的要紧领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强”。2006年3月，由衡阳市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文与谐小区。衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。3、可行性研究报告编制根据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）国家进展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）房地产项目经济评价方法。4、编制范围根据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期（1、2、3号楼）项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证与研究。5、项目提出的理由项目建设符合国民经济进展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊进展时期，为了促进国民经济的稳步健康进展，必定要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济进展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析与研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的奉献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析与预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15临城市化水平将提高到36席左右。我国居民住宅的近期进展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅与两室两厅。正由于房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳固进展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济进展的需要。项目对城市建设将起到促进作用2007年12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士与省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的“3+5”新型城市群建设及产.业进展思路与计策研究总报告中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、进展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。衡阳作为“3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济进展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”城市群进展建设的环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形象建筑，提高衡阳城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业2010年规划，未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。目前，衡阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业进展规划相差甚远。因此，改善衡阳市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特别关心的问题之一。同时，随着衡阳经济的进展与人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使衡阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。湘水明珠居住小区一期（1、2、3号楼）项目符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了“3+5”城市群建设的进展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，制造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳固增长，以制造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%,大约能够拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加关于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加衡阳市当地社会就业岗位作出一定的奉献。6、拟建地点本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。7、预期目标湘水明珠居住小区一期（1、2、3号楼）项目拟在占地面积20,936.7平方米的土地上，建设总容积率为2.63,建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米的3栋（1-3号楼）高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米,1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。8、要紧建设条件湘水明珠居住小区一期（1、2、3号楼）建设项目是“湘水明珠”房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）与商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人与谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加快招商引资力度，加快衡阳城市基础设施建设，促进经济社会可持续进展，把衡阳建设成为区域性中心城市，珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤路工程的建设。经考察，在中国2006年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产开发有限公司，对该项目进行投资建设，并成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府有关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省、市重点项目。考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，对该项目享受有关优惠政策，并下发了衡政发200620号文，“关于湘江东岸南段堤路建设工程实施细则的通知，该通知第五条规定用地操纵范围。“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发的土地范围内，根据投资方从事基础设施建设的投资额加20%的回报率确定补偿用地面积，作为投资方的开发用地，由市规划、国土资源等部门经依法批准后将用红线划归投资方实行操纵开发"。第六条规定了东厢用地出让价。“已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权；正在改制的企业，按市政府与省政府有关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司（原三机厂）、市住宅公司、砂石公司等单位座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发，市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。1.2.要紧技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积m,20,936.72规划总建筑面积mt65,913.472.1其中：住宅建筑面积m247,652.32.2其中：1-2层商铺建筑面积mt7419.12.3其中：地下停车场建筑面积m2108423建筑密度%24.44容积率2.635绿地率%38.36项目总投资万元11,650.447财务净现值万元3,001.068财务内部收益率%73.869静态投资回收期年0.8310动态投资回收期年0.8813问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在估计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。衡阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量与市场销售节奏；在建设过程中，需要严格操纵工程成本与管理成本。充分利用地块区域优势与景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌与企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第2章项目投资环境与市场研究2.1. 投