人信地产公司项目管理手册.docx

人信地产公司项目管理手册地产RENXINREA1ESTATE湖北人信房地产开发有限公司项目管理手册（适用于异地项目公司）受控文件版本：A审核：持有人：编号：HBRX-GMS-052005年月日公布2005年月日实施1.1 项目等级划分标准41.2 一级项目公司机构设置51.3 一级项目公司定岗定员标准61.4 二级、三级项目公司机构设置71.5 二级、三级项目公司定岗定员标准81.6 四级项目公司岗位设置91.7 四级项目公司定岗定员标准101.8 项目公司经理工作条例111.9 项目公司组建、解散与员工管理办法222.1 项目目标管理办法272.2 项目后评价实施办法313.1 土地投标与土地储备工作规程353.2 项目可行性研究管理办法373.3 项目证照手续办理管理办法423.4 设计委托与设计评审管理办法443.5 设计变更管理办法483.6 设计改进操纵办法523.7 项目招标管理办法533.8 项目资金预算管理办法563.9 项目成本核算管理办法623.10 项目进度操纵管理办法653.11 工程量测量与签证管理办法673.12 配套隐蔽工程成本操纵办法703.13 工程结算审核管理规程723.14 工程质量操纵管理办法743.15 物业交接与验收管理办法773.16 行政管理与后勤保障实施办法793.17 应急事件处理办法83手册说明2005年是湖北人信房地产开发有限公司进展的重要阶段，为了继续强化管理，进一步提高市场竞争力，保障项目制的稳健推进与有效实施，公司组织编制本手册。1、本手册是公司推进与实施项目管理制的纲领性文件，由三部分构成，包含项目组织管理、项目目标管理与项目流程管理。2、本手册是公司管理制度的重要构成部分，要紧是对公司与项目公司之间的工作关系进行了系统规定。3、本手册适用于公司下列项目管理组织，包含：异地全资、控股项目公司；参股合作项目公司。4、除单独规定，在本手册中，湖北人信房地产开发有限公司简称“公司”或者“总公司”，所辖各类类型的项目管理组织统称“项目公司”，项目公司经营负责人统称“项目公司经理二5、本手册运用过程方法的原则（PDCA循环），识别项目管理及过程操纵的关键点,保持与公司其他管理体系文件的一致性。6、本手册为公司受控文件，手册管理的所有有关事宜由公司人力资源中心统一负责。手册持有者应妥善保管，不得损坏、丢失、随意修改。未经批准，任何人不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还人力资源中心，并办理核收登记。7、在手册使用期间，如有修改建议，各部门、项目公司经理应汇总意见，及时反馈到人力资源中心。人力资源中心定期组织评审，并对手册进行必要的修改，以确保项目管理制度的持续适宜性。8、本手册由公司讨论通过，总经理批准颁布后施行。第一部分项目组织管理1.1项目等级划分标准为便于对不一致的项目公司进行组织机构、定岗定员设计，根据项目开发规模、投资总额等因素，将项目划分为四级，项目公司的等级与此对应。具体标准见下表：项目等级划分标准表项目等级开发面积（以规划局批准的规划方案为准）ma投资总额（以公司决策委员会决定的投资额为准）万元一级项目30万以上（含30万）60000以上（含60000）二级项目2030万（含20万，不含30万）4000060000（含40000,不含60（MX）三级项目1020万（含10万，不含20万）20000-40000（含20000,不含40000）四级项目10万下列（不含10万）20000下列（不含20000）注1：下列情况能够对项目等级进行调整：以高档商品房、公共建筑为主的开发项目，在确定项目等级时，同等规模可上浮一级；属于危房改造区域内的开发项目，在确定项目等级时，同等规模可上浮一级。注2：特殊情况下开发项目（如阶段性项目）的等级确定，由公司决策委员会决定。注3：由于影响项目等级的因素较多，本表仅是参考标准。具体某一个项目的项目等级的确定由公司决策委员会在综合考虑多方面因素后研究决定。1.2一级项目公司机构设置部门岗位数岗位名称（岗位人数）定员人数21、项目公司经理2、项目公司副经理（12）注：也可设1名副经理、1名经理助理C112综合部51、经理2、人力资源主管3、行政专员（兼司机）4、司机5、工勤人员11111财务部31、经理（总公司委派，不占项目公司定员标准）2、会计3、出纳011成本部21、经理兼土建造价师2、安装造价师11工程部61、经理2、土建工程师3、给排水工程师4、电气工程师5、景观工程师6、资料管理员注1:为同期施工面积10万平方米。将增加5万平方米增加2名工程师。注2:现场工程师的配备与委托监现方式、深度与监理公司水平有关。12111I营销部51、经理2、营销策划主管3、销售主管4、客户服务专员5、置业顾问注：根据项目销售阶段、销畲任务配JB1Bt业顾问。111137合计232530注：项目公司成立后，项目公司经理提出组织机构与岗位设置的定员标准，报公司人力资源中心审核后，报请总经理批准。1.4二级、三级项目公司机构设置部门岗位数岗位名称（岗位人数）定员人数21、项目公司经理2、项目公司副经理注：也可设1名副经理、1名经理助理C112综合部41、经理（兼人力资源主管）2、行政专员3、司机4、工勤人员1111财务部31、委派财务经理（或者财务主管，不占项目公司定员标准）2、会计3、出纳011工程部61、经理（兼工程主管）2、工程造价主管3、土建工程师（兼市政、景观工程师）4、给排水工程师5、电气工程师6、资料管理员注1:为同期施工面积10万平方米。将增加5万平方米增加2名工程师。注2:现场工程师的配备与委托监理方式、深度与监理公旬水平有关°112111营销部41、经理（兼销售主管）2、营销策划主管3、客户服务专员4、置业顾问（5）注：根据项目销售阶段、销售任务配置置业顾向C11136合计192025注：项目公司成立后，项目公司经理提出组织机构与岗位设受的定员标准，报公旬人力资源中心审核后，报请总经理批准。1.6四级项目公司岗位设置注：四级项目公司不设立部门。1.7四级项目公司定岗定员标准业务类别岗位数岗位名称定员人数管理21、项目公司经理2、项目公司副经理注：也可不设副经理、改设1名经理助理。11行政人事21、行政人事主管2、行政专员兼司机11财务21、委派财务会计（不占项目公司定员）2、出纳O1工程管理41、工程主管（兼土建工程师）2、土建工程师（兼市政、景观工程师）2、安装工程师3、预算员（兼资料管理员）1111营销41、营销主管2、置业顾问3、客户服务专员注：根据项目销售阶段、销畲任务配Jf11Bt业顾问。1351合计141415人注：项目公司成立后，项目公司经理提出组织机构与岗位设置的定员标准，报公司人力资源中心审核后，报请总经理批准。1.8项目公司经理工作条例第一章总则第一条为了明确项目公司经理的任职条件、职责、权限，规范项目公司经理的选聘、解职、解聘程序，加强对项目公司经理的薪酬与考核管理，建立对项目公司经理的约束与监督机制，特制订本办法。第二条项目公司经理是公司在开发项目上的经营管理负责人，是负责履行合同义务、执行合同条款、承担合同责任的合法当事人。项目公司经理对项目目标的实现负有与职权对等的有限责任，是项目日常开发经营工作的核心。第三条本办法适用于公司投资的、对项目具有实际操纵权的项目公司经理的选聘、解聘、薪酬、考核等。第二章项目公司经理的聘任第四条项目公司经理应具备下列基本条件：（一）身体健康，具有大学以上学历，具有与所承担项目相习惯的中级以上专业技术职称、五年以上的房地产开发企业工作经历与管理岗位的工作经验；（二）掌握一定的房地产开发、工程技术、工程管理、市场营销等方面的专业技术知识与投资管理知识，熟悉有关规程、规范、法规等；（三）有较强的组织协调能力、推断决策能力与人际沟通交往能力；（四）具有良好的个人履历及职业道德品质记录，廉洁自律、诚实守信、遵纪守法、勤奋工作，自觉保护社会公共利益与企业利益；（五）认同公司文化，认可项目开发理念；（六）在公司工作时间超过两年，期间担任部门负责人时间满一年，且连续两年考核业绩为B（含）以上。注：1、特殊情形，经公司总经理同意，可适当放宽任职条件。2、特殊项目，公司可在外部定向招聘项目公司经理，而不受本条第六款的限制。定向招聘的项目公司经理除了满足（一）（五）条要求外，还应具有（1）“全程担任过与本项目类型、规模类似的项目公司经理，且经调查验证已完成项目目标”：（2）“在资质一级企业、明星企业、明星楼盘担任过项目公司经理的优先人力资源中心负责背景调查工作，并对结果负责。第五条项目公司经理的任职条件需要调整时，由人力资源中心或者总经理提出，公司决策委员会通过。第六条有下列情形之一者，不能担任项目公司经理：1、无民事行为能力或者者限制民事行为能力者；2、曾有违法犯罪记录与不良信用记录的。因犯有贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产罪或者者破坏社会经济秩序罪，被判处刑罚，执行期满未逾五年，或者者因犯罪被剥夺政治权利，执行期满未逾五年；3、担任因经营管理不善、未能完成项目目标的项目公司经理，并负有个人责任的，自离职审计完结之日起未逾二年；4、个人所负数额较大的债务到期未清偿；5、个人担任与公司业务有关的公司或者企业的负责人，或者有兼职工作；6、连续两年考核低于同级别人员平均考核成绩。第七条聘任的方式聘任方式有两种：竞聘与决策委员会研究通过。（一）竞聘聘任程序（1）公司人力资源中心确定岗位聘任条件并提供项目有关资料，在公司范围内公布;（2）公司人力资源中心对竞聘参加者进行资格审查，并组织进行综合测试；（3）根据综合测试结果确定初选合格者；（4）初选合格者进行竞聘（以项目方案竞聘为主）；（5）综合得分前三名为候选人；（6）由总经理从候选人中通过谈判的形式确定入选人；（7）由总公司决策委员会研究通过；（8）由总经理聘任；（9）总经理与项目公司经理签订项目开发经营责任书。如公司内部无合适人选，可通过社会招聘方式进行。社会招聘程序遵照公司招聘制度的有关规定。（二）决策委员会聘任程序（1）有意担