住宅过滤与福祉变化分析空屋键模式之应用.docx

住宅过滤与福祉变化分析空屋键模式之应用Ana1ysisonHousingFi1teringProcessandBenefitsChangesbyApp1icationofVacancyChainsMode1胡志平,摘要住户的遭移行，其、结果一方面住户的住宅服矜水型；另外一方面也藉以改善住宅福祉。拌I著住户的遭移所引彝之换屋遇程空屋有建(VacancyChains)j符住屋单元及住户相互吉，常此耳融结烧模愈大即表示空屋车建愈房，住宅福祉的改善敕多；反之即否。空星舞模式的ig*>一新建住宅(NewConstruction)所t考H奂屋的最大可能性，本文的目的即在建立空屋维皓言十量解析模式，Jt且谨一步含十算一新建住宅社Ht彝的空屋维ft，且藉以衡量社住宅福祉改善程度。本文利用空屋筵模式，言寸i新建住宅t彝之乘数效果(MUItiP1ierEffeCt)，Jt且言寸i住户换屋所t缝的住宅谩渡谩程(HousingFi1teringProcess)的累直著程度，其次再以空屋维乘稹斜算住户平均遭移次数，作>住宅福祉言十量指襟，藉以解析住宅福祉於此谩程中之分配结横，最彳灸摭此提出改善舆促暹住宅福祉的策略。在考登、结果方面示住宅遇滤比期敕不明H。谩渡的住宅也多半是屋龄老营而且萍里璟境舆相IW住宅僚件也都不佳，住宅福祉的提升相常有限。利用谩渡来改善中低收入住户的住宅品的策略，也硅1缺乏效率及公平性。其他i如租赁住宅的供给、中低收入户住宅神贴等，封弱势族群住宅品f的改善，的硅有其存在之必要性。另一方面，1言登结果也骸示高位住宅仍比中低位住宅有敕著的遇滤效果。因此能够端结出一催)gU，增加住宅遇滤效果之著性以提升住宅福祉必须以住宅>品特K>要紧考量'突品隔性，且逾度增加中高收入住户换屋t因，以it到谩渡的目的。:住宅福祉、换屋、空屋能、新建住宅、住宅遇滤。AbstractThereasonsforthehouseho1d-movementaretoadjustthe1eve1ofhousingserviceontheonewayaswe11astoimprovethehousingbenefitsontheotherway.Vacancychainsincurringbythehouseho1dre1ocationmake1inkagebetweendwe11ingunitsandhouseho1ds.The1argerthevacancychainsare,thehigherthe1eve1ofthehousingbenefitsimproved.The，中莘大阜建篥舆都市重阜系事任副教授；e-mai1:johansonchu.edu.1w1ogicofthevacancychainsmode1isthathowmaxima1possibi1ityincurringfromanewconstructioncanopenupbythehouseho1dre1ocation.Thepurposeofthispaperistoestab1ishtheinterpretationmode1,vacancychainsmode1,toca1cu1atethe1engthsofvacancychainsasaindexofimproved1eve1ofhousingbenefitsofanewresidentia1community.Theempirica1studyusesvacancychainsmode1toca1cu1atethemu1tip1iereffectsincurringfromthenewconstructedresidentia1communityandtointerpretthesignificance1eve1ofhousingfi1tering.Bymeansofmu1tip1yingthe1engthsofvacancychainsbythefrequenciesofhouseho1dmovementbetheindexofhousingbenefits.Fina11ythispaperwi11interpretthestructureofhousingbenefitsandraisesthestrategyhowtoimproveit.Theresu1tofthisempirica1studyindicatesthehousingfi1teringprocessisnotsignificantevenifitdoeshappenthefi1teredhousingwi11beeitherobso1escentorsufferingfroma1ackofmaintenanceandaprotracteddec1ineinneighborhoodorenvironmenta1condition.Itisthereforeinefficienttoimprovethehousingqua1ityofmidd1e-1owincomehouseho1dsbyacce1eratinghousingfi1teringprocess.Anotherpo1iciessuchasaddingrenta1housingandsubsidiesto1owincomehouseho1dsarenecessarytoraisethe1eve1ofhousingbenefitstoweakgroups.Theresu1tofthisempirica1studya1soshowsthatthefi1teringeffectfromthehighpricehousingismoresignificantthanthe1owone.Theconc1usionisthatforthepurposeofacce1eratingfi1teringprocess,thekey-factorofimprovinghousingbenefitswi11besettingonhousingdistinctnesstoincreasetheincentivesforhouseho1dre1ocation.Keyword:HousingBenefits,Househo1dRe1ocation,VacancyChains,NewConstruction,HousingFi1teringProcess、月增近年来随著地方自治念典起舆交通科技的迤步,再加上住宅市埸的活络，使得住户在空的移勤性增加。住户因收入增加或者住宅折营而改燮住宅需求(HOUSingDemand)，造槿住宅需求的提升，其结果一方面反JB在住宅服矜、消费增加；另一方面即J反鹰在住宅品的改善遹，相望寸的促使住户崖生了移居换屋的行卷。即住户在原有住宅折蕃、不敷使用或者:追求更高品，抑或者在湃脩件改建促使其空遭移。姑且不原因何，能够TH期的是槿槿换屋之行造成整醴住宅市埸重分配的效果，住宅福祉亦透谩此谩程重新结横I。如上所述住户透谩移居换屋谩程符原有之住宅傅由他人使用便崖生了住宅谩渡效果，也使得住宅福祉重新分配2。住宅谩滤效果隧含住户消费不一致生活璟境脩件下之不一致住宅服矜水型，富然谩滤效果不必定表示住宅福祉较换屋前卷高。住宅谩渡效果视住宅及住户之互重力居觥系一重分配效果而定，住宅福祉也伴随著住宅谩渡谩程而改燮，甚至重新结情。就住宅市埸而言，新建住宅提供住户另一住宅需求舆逗撵檄曾。新建之住宅由市埸交易带重力一速串住户之移居换屋，即此住宅提供住户持有此新建住宅，此第一次之住宅移傅,而此住户所遗留之营屋即店秀赞第二次乃至於其他接之住宅移傅。因此，新建住宅提供住户住宅逗撵的械曾，然而在移居换屋接所遗留之空屋其封於住宅市埸舆整醴社曾造成何槿程度的福祉燮化3?在住宅供东合量增加的情;兄之下受惠的是否僮只是高收入之换屋住户?住宅市埸是否因新建住宅之换屋循璟使得谩滤效果更著？原有之营屋能畿2裂此效鹰至何槿程度？换屋彳爰所遗留之营屋座落何虑?S槿的题趣待本文探索。本文在方法上愿用空屋至建模式新建住宅舆营屋之相尉竭保及所的住宅谩滤效果，加且具醴明住宅分佛结横，再以空屋维乘稹言十算住户平均移重力次数迤而押渡现象是否著存在。最彳爰言寸住宅福利於此谩程中之分佛现象，加撼此提出如何增暹舆改善住宅谩渡的策略。二、住宅谩滤理住宅是生活之基本需求，:IW求社畲安定，增迤生活福祉，大部份的政府均言丁有住宅政策包含簿措资金、典建住宅以解，夬居住冏堰。通常而言，住宅政策要紧著眼於解决低收入住户居住之冏堰。住宅谩渡的a魅引彝言午多文麟低收入户住宅衲助之不必要性；即整醴平均住宅格在市埸檄能下，住宅格分布曾逐渐趣於合理。住宅祷贴或者一味地提供低位住宅，非但辗法解;夬低收入住户所面陶的住宅冏堰，反而更符其推至I即透谩住户换屋谩程所呈现最均衡下住户舆住屋相封分配结情。2谩滤效果分；雨槿：一悬上漉(fi1teringup)；一悬下滤(f1eringdown)。本文中所定羲之谩滤悬住户透谩市埸交易黄之遇程而崖生福祉燮化之现象。上漉或者下滤的判断刖视住户St於住宅满意的程度是否较以往来得好。3本文不1i有33住宅品之冏题，即假段:住户在换屋之谩程中，已有符其撵的修件之一。另一彳固逆境。谩滤理考病提出者熬卷：真正能解;夬低收入住户住宅福祉提升的取;夬於市埸的Sfi能力，政府不必也不愿干涉住宅冏JS，要自由市埸的格檄能樊功能。市埸械制作必能多句使住宅资源攫得最有效率的鹰用舆分配。有住宅谩渡之概念始於19世余己，最先及此念是在1920年古典生憨擘之述，即生SM谩渡之谩程。Parket(1925)ISJ由於都市人口成是舆收入增加，而且人口集中的中心地国之住宅社群逐渐老化及悲化，最内部之地域被低收入户侵入舆畿承(InvasionandSuccession)造成高收入住户向都市外g遭移。如I1中日寺，之畴大量移民者集居在都市外凰，畿而入侵她畿承住宅社国，至日寺I+/日寺，高收入住户J改善居住品依次向外IH遭移°(MH1)B11生熊谩渡谩程资料来源：Boume1.S.,Interna1StructureoftheCity,NewYork,OxfordUniversityPress,1982.1eVen(1976)符住宅谩演的制者病重心放在住户本身而凌住宅社群，常住户在收入舆嗜好上没有任何改燮，面陶一彳固基於逗撵械曾之改燮一住宅移傅至另一埸所，富此改燮使住户本身更偏好原有住宅畤，才曾崖生谩渡。RatC1iff(1949)即噌;增加福利水型，即福祉改善之新社群结情曾释放既有之住宅军元使其谩滤至低收入住户族群，藉以改善居住品舆住宅福祉。(一)谩渡遇程解析舆言平建命有信昌谩滤谩程常见之定羲泛指住宅品的改燮。但是庚羲而言住宅谩渡，Wfg包含了住屋及住户的腐性燮化谩程中，财筐目或者者是在地国整醴的相f1保之任何改燮(BOUrne,1981)。常住户或者住屋的?(尤兄改善之状熊即J穗之:3上渡(Fi1teringup)，反之刖穗之下滤(Fi1teringdown)。谩渡的概念在分析中雎然被廉卷熬可，但封谩渡现象是如何赞生的，谷I仍缺乏普遍而一致的看法。通常而言，谩演谩程在研究舆理，可分四槿；而道四槿解析可分别彳至谩滤谩程的基本定羲来明：1/贾格或者租金的改燮，与居住者的改建；Ratchiff(1949)居住者的燮遭，即住宅居住者换手，此乃由於市埸格(如售或者租金)下滑的吉果C2.住宅值尺度相望寸位置改燮；FisherandWinnick(1951)去除了上述居住者改燮的部份，IS卷低收人住户之换屋住宅不是谩渡定羲的一部份，只