房地产价格上升原因与调控对象 优秀专业论文.docx

房地产价格上升原因与调控对象作 者学籍批次学习中心层 次专业指导教师内容 摘 要随着改革开放的不断深入和经济的快速发展，我国的房地产业迎来了蓬勃发展的大好时机，高速前行，成为了支撑国民经济发展的一个发动引擎。在快速发展的同时房地产价格也“与时俱进”，涨声一片，工薪阶层及普通百姓望房兴叹，引起了广大购房户的强烈不满，社会反响热烈。房地产的价格快速上升存在着定价不合理和调控不到位等亟需改进的地方。要实现房地产业健康有序更好更快前行，分析房价上涨原因进而采取有力调控措施是摆在各级政府面前的一个紧迫任务和严峻课题。结合自己的学习和思考，论文从房地产现状、房地产价格上升原因等几个方面进行了分析研讨，在此基础上，提出了房地产价格上升调控对象的策略，以此实现房地产业与国民经济的和谐发展。关键词：房地产价格；上升原因；调控对象一、引言1二、房地产现状1三、房地产价格上升原2 （一）国民收入的持续增长3（二）品牌形象3（三）物价和成本上升3 （四）资本及税费成本上涨4四、房地产价格上升调控对象4（一）炒房客4（二）房地产开发商5（三）银行5（四）土地供应5（五）税收5（六）房地产供应6结束语参考文献1房地产价格上升原因与调控对象一、引言自改革开放以来，中国经济取得了举世瞩目的成就，一跃成为世界第二大经济体，综合国力不断增强，生活水平逐步迈进小康，民众的薪资收入也水涨船高，现在百姓手里的钞票多了，购房已受到了不少民众的追捧和青睐。我国房地产业迎来了蓬勃发展的大好机遇，高速前行，城市化和房地产热度不减。巨大的“投资蛋糕”催生各级地方政府和房地产商投资热情一浪高过一浪，由此导致的房地产开发投资也逐年增大，成为了支撑国民经济发展的一个重要发动引擎，为国民经济的飞速发展和财政收入的节节攀高贡献卓著。在快速发展的同时，房地产价格也“与时俱进”，涨声一片，工薪阶层及普通百姓望房兴叹，引起了广大购房户的强烈不满和大家高度关注，社会反响热烈。住房问题关系着广大民众的切身利益，牵动着千家万户的神经，是中国百姓的头等大事，同时也影响着国民经济的健康发展及国家的稳定。房地产的价格快速上升存在着定价不合理和调控不到位等亟需改进的地方。虽然国家也相继出台了一些政策与举措来调控房地产市场，但“雷声大，雨点小”，效果不是很明显。在房地产开发的同时也出现了许多不和谐的“杂音”和“令人痛惜”的现象。强拆、暴力拆迁传闻不绝于耳，诸如“拆迁户自焚”，“打死拆迁户”、“雇佣社会闲杂人员黑拆”等恶性或极端事件屡见报端，触目惊心，这些问题此起彼伏的出现和四处蔓延，最主要一个原因是房地产市场中有许多不规范、违规甚至违法的现象，少数官员法制意识淡漠，房地产企业利欲熏心。要实现房地产业健康有序更好更快前行，研究分析房地产市场的规律，对症下药，有的放矢采取各种措施，有效预防、化解和去除各种风险，进而采取有力调控措施，引导房地产市场在稳健、健康的轨道上运行是摆在各级政府面前迫在眉睫的一个严峻课题和紧要任务。下大力气规范房地产市场从源头治理已经成为了全社会和政府部门的共识，是一个利国、利企、利民之举。结合自己的学习和思考，论文从房地产现状、房地产价格上升原因等几个方面进行了分析研讨，在此基础上，提出了房地产价格上升调控对象的策略，以此能够满足广大民众居者有其屋，安居乐业的愿望，实现房地产业与国民经济的和谐发展。论文采用了深入房地产现场调查研究，搜集在这方面存在的问题和好的做法；查阅有关房地产方面的资料，到图书馆借阅这方面的书籍，到网上搜索这方面的新闻报道；走访专家、教授和理论工作者，增加自己知识的广度和深度；请教房屋中介机构及开发商，就房地产中疑难或不懂问题到政府部门求教和学习；和同学讨论，与有这方面特长和优秀的同学进行切磋、辩论，求真去伪；请教老师，特别是多向指导老师虚心求教，以求使自己的论文更丰富,更有可操作性。二、房地产现状房地产价格上升原因与调控对象一、引言自改革开放以来，中国经济取得了举世瞩目的成就，一跃成为世界第二大经济体，综合国力不断增强，生活水平逐步迈进小康，民众的薪资收入也水涨船高，现在百姓手里的钞票多了，购房已受到了不少民众的追捧和青睐。我国房地产业迎来了蓬勃发展的大好机遇，高速前行，城市化和房地产热度不减。巨大的“投资蛋糕”催生各级地方政府和房地产商投资热情一浪高过一浪，由此导致的房地产开发投资也逐年增大，成为了支撑国民经济发展的一个重要发动引擎，为国民经济的飞速发展和财政收入的节节攀高贡献卓著。在快速发展的同时，房地产价格也“与时俱进”，涨声一片，工薪阶层及普通百姓望房兴叹，引起了广大购房户的强烈不满和大家高度关注，社会反响热烈。住房问题关系着广大民众的切身利益，牵动着千家万户的神经，是中国百姓的头等大事，同时也影响着国民经济的健康发展及国家的稳定。房地产的价格快速上升存在着定价不合理和调控不到位等亟需改进的地方。虽然国家也相继出台了一些政策与举措来调控房地产市场，但“雷声大，雨点小”，效果不是很明显。在房地产开发的同时也出现了许多不和谐的“杂音”和“令人痛惜”的现象。强拆、暴力拆迁传闻不绝于耳，诸如“拆迁户自焚”，“打死拆迁户”、“雇佣社会闲杂人员黑拆”等恶性或极端事件屡见报端，触目惊心，这些问题此起彼伏的出现和四处蔓延，最主要一个原因是房地产市场中有许多不规范、违规甚至违法的现象，少数官员法制意识淡漠，房地产企业利欲熏心。要实现房地产业健康有序更好更快前行，研究分析房地产市场的规律，对症下药，有的放矢采取各种措施，有效预防、化解和去除各种风险，进而采取有力调控措施，引导房地产市场在稳健、健康的轨道上运行是摆在各级政府面前迫在眉睫的一个严峻课题和紧要任务。下大力气规范房地产市场从源头治理已经成为了全社会和政府部门的共识，是一个利国、利企、利民之举。结合自己的学习和思考，论文从房地产现状、房地产价格上升原因等几个方面进行了分析研讨，在此基础上，提出了房地产价格上升调控对象的策略，以此能够满足广大民众居者有其屋，安居乐业的愿望，实现房地产业与国民经济的和谐发展。论文采用了深入房地产现场调查研究，搜集在这方面存在的问题和好的做法；查阅有关房地产方面的资料，到图书馆借阅这方面的书籍，到网上搜索这方面的新闻报道；走访专家、教授和理论工作者，增加自己知识的广度和深度；请教房屋中介机构及开发商，就房地产中疑难或不懂问题到政府部门求教和学习；和同学讨论，与有这方面特长和优秀的同学进行切磋、辩论，求真去伪；请教老师，特别是多向指导老师虚心求教，以求使自己的论文更丰富,更有可操作性。-7 -（-）国民收入的持续增长改革开放以后，中国经济得到了飞速发展，一跃成为世界第二大经济体，DGP连年以超过7%以上的速度增长（见下图2）。城乡居民的收入也水涨船高。国强民富，民众的购买消费能力也就得到了很大的提升，有需求就有市场，使得房地产的价格有了上升的空间，是近十年来房地产市场红红火火、高烧不退的重要因素。（数据来源于国家统计局网站全国年度统计公报整理）（二）品牌形象房地产企业的知名度响，民众认可的程度就高，自然前往的购买房子的人就会多。象广州恒大地产、富力地产、上海的绿地地产、贵州的人和地产、浙江的绿城地产等都是闻名遐迩的大房企，开发的房子无论硬件和软件都是一流的水平。在当今中国社会讲究面子和名声的氛围下，这些房地产企业的房子自然是首选。按照价值规律，这些房子的价格不是普通工薪阶层能够承受的。处于大城市繁华地段的房子，皇帝的女儿不愁嫁，一房难求，需求的旺盛自然推高了房价。（三）物价和成本上升当CPI>3%,表示已经出现通货膨胀，这个时候物价指数在一个高位运行，已经很高。人们生活要购买生活用品，企业生产要购买原材料，物价越高，付出的钞票就多，也就是购买的成本增加了。产生通货膨胀的因素主要有二个：第一是政府为了促进固定资产投资增加，用增加财政赤字的办法来增加支出，导致社会的需求进一步猛增；第二是用超发货币来解决政府的巨额赤字。到1988年12月底，货币流通量接近2134亿元，超去年同期46 . 796。货币的发行超额，使得市场上货币的流通量大大增加，人们纷纷同钱去消费和投资，形成了物品的抢购和投资的狂潮，从而使得物价不断上涨，导致货币大大贬值。物价的上涨，造成了企业购买原材料等物资的采购成本增加，从而进一步推高了房地产企业的建设成本。企业把成本增加的这部分加价到出售的房价上，导致房价出现新一轮的上涨，形成了一个恶性循环。为了使严重的通货膨胀得到有效抑制和消除，当时连续出台了许多严厉的治理整顿措施。到1990年底，这一轮的通货膨胀得到了有效治理，经济又回到了正常的发展轨道。经济出现通货膨胀，国民经济的投资由于市场物价的上涨而使得成本大大增加，投资就有可能被大大缩减和延期推后。进入新世纪，2007年、2008年CPI分别为4.8%, 5. 9%,已经达到严重通货膨胀程度,物价上涨幅度比较大,2007年、2008年两年其中食品价格上涨分别为12. 3%, 14. 3%；农产品生产价格上涨分别为18. 5%, 14.1%。我国政府先后出台了诸如提供银行准备金率等措施控制信贷规模。两次严重的通货膨胀期间，物价上涨过快，导致国民经济投资所采购的生产、生活设施、原材料成本的涨价，房价的大幅度上升。（四）资本及税费成本上涨房地产企业为了维持高的开发投资力度，要到处进行融资，不管是采用直接还是采用间接的融资渠道，融资成本都非常之高。一方面，融资中要一次性付清不同的开支费用，比如说贷款的承诺费、手续费以及抵押费之类的费用；另一方面，由于使用资金而出现经常性开支，比如说债务资本融资利息以及权益资本融资股息。比如银行一年期贷款基准利率为百分之五点三一，如果处在通货膨胀贷款管控期间，在这个基础之上各大银行对贷款利率往往会上浮百分之三十，若是再加上担保公司这些相关的开支成本，从商业金融机构所获得贷款的综合利率水平应该在基准利率的基础之上上浮百分之六十上下，融资成本非常之高。市场价格的不断上涨，也导致劳动力用工成本的上升，劳动力价格更是“一年一个价，年年都涨价北尤其是高端销售人员和高层管理人员薪资水涨船高，少了跳槽不干或走人。此外，税收和各项费用只增不减，不少执法和管理部门受利益驱使，重复收费、不合理收费、搭车收费，给房地产企业成本增加了很大压力。所有这些都直接地使得他们的利润空间得到了压缩，导致房企把这部分增加的成本转移到房价上，从而在一个程度上也对房价的持续上涨起了推波助澜的效果。四、房地产价格上升调控对象面临房地产市场不断上涨的情况及民众要求治理房地产市场使房价下降的呼声，从中央到地方各级政府都采取了诸如国办发（2013） 17号关于继续做好房地产市场调控工作的通知等一系列的举措和“组合拳”来化解这些困境和矛盾。2013年11月9日至12日召开的十八届三中全会通过了被国人寄以厚望的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定，推出了多达十六项60条的具体改革举措。加快发展的改革号角又一次吹响，其中房地产的调控也是一个重要方面。（-）炒房客前几年房价、煤价在高位运行的时候，全国各地都出现了温州的“炒房团”、煤都陕西神木、内蒙的鄂尔多斯也出现了很多温州炒房客的身影。在银行放贷控制不严、国家宏观调控偏松、泡沫经济过度膨胀、暴富神话层出不穷的情况下，很多温州民营