解决借名买房争议的理论及法律依据.docx

解决借名买房争议的理论及法律依据借名买房关系中，涉及到借名人与出名人（被借名人）之间的借名行为，以及出名人与出卖人之间的房屋买卖两个法律行为。借名人与出名人基于借名买房协议，形成房产代持关系，借名人是真实权利人，出名人是名义权利人。常见的借名买房情形主要有三类，一是借名购买经济适用房等政策性保障住房，二是为规避限购、限贷等房地产调控政策而借名买房，三是除上述两种情形之外借名购买普通商品房。特别是自房屋限购政策和限贷政策施行以来，有些人为达到买房目的，规避政策，借他人之名购买房屋现象屡有发生。中华人民共和国民法典第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力（法律另有规定的除外）。有观点认为，借名买房中房屋买卖合同的买受人为出名人，借名人与出名人之间关于房屋权属的约定并不产生物权变动效力，在借名行为及房屋买卖行为有效的前提下，房屋所有权应归属于出名人，借名人对于房屋物权在未经登记之前，借名买房存在很大的法律风险。实践中，借名人与出名人之间、借名人与出名人的债权人之间因被代持房屋引发的法律纠纷层出不穷。一、解决借名购房争议的理论依据1、物权说：由于不动产物权登记产生的公示公信效力仅是一种推定效力，登记行为本身并不产生物权，当事人的本意系由借名人享有事实物权，即使是物权已经办理权属登记的情况下，被借名人亦不获得真实的物权，仍应当根据真实的权利状态确认真实权利人，因此，当事人有证据证明其为真正权利人时，可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。实例：(2021)最高法民申3543号民事裁定书所持观点与此基本一致。2、债权说：借名人与出名人之间关于房屋权属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据约定直接取得房屋所有权。借名人可以依据房产代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。实例：(2019)最高法民再29号民事判决书所持观点】、(2020)最高法民再328号民事判决书所持观点与此基本一致。二、解决借名购房争议的法律依据1 .最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典物权编的解释(一)第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。实例：（2021）最高法民申3543号民事裁定书所持观点与上述规定基本一致。也有相反意见，（2020）最高法民再328号民事判决书认为，司法解释的该条规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形；借名人借用出名人的名义签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将房屋登记在出名人的名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。2 .最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定【法释2015） 10号】 第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。实例：上述规定亦是（2020）最高法民申406号民事裁定书、（2019）最高法民申3846号民事裁定书所持观点，认为借名人借出名人之名购房符合上述规定的，即使房屋登记在被执行人名下，亦可以申请排除执行。但是，亦有观点认为，该条规定给予的保护是发生在房屋买卖合同的履行及所有权转移的过程中，买受人积极追求进行登记以完成房屋所有权的转移；而借名买房情形下,房屋所有权登记在出名人名下是借名人主动而为，是在条件成就时才由出名人依约协助办理过户登记，不应对借名人提供参照法释2015) 10号第28条规定的保护。借名人的权利原则上不足以排除出名人的金钱债权人对房屋申请的强制执行，但对于借名人的基本生存居住权利则应区别对待。