房地产公司工作流程参考.docx

房地产项目开发程序和业务流程参照一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）阶段程序需准备的资料行政管理部门备注项目 前期 阶段项目提议书（申请汇报）提出项目建设日勺必要性和根据、 拟建规模和地点、资源、条件、 投资估算和资金筹措、建设进度 安排、效应分析。发改委（计划局） 以计划管理为主； 规划、土地、环境 保护、水利、林业、 旅游等部门参与 选址；经济、计划、 建设等部门参与 初步设计和方案 审批。项目选址方案项目核准或立案资料：申请汇报、都市规划意见、用地 预审意见、环境影响评价、水土 保持方案、占用林地审核、矿藏 压覆评估等+营业执照。设计任务书、投资计划初步设计（建设方案）项目 准备 阶段施工图设计、图纸审查办土地使用证：土地出让协议、 交费证明等；办规划许可证：申请汇报和发改 委批文、用地规划许可证、土地 证、已审批规划图和建筑设计 图；办施工许可证：土地证、规划许 可证、招标确定施工队、施工图 审查证明、质量安全监督手续 等。建委（建设局）项目征地、报建、招标土地、环境保护、 消防、人防、 规划、建设等 行政管理部门项目 施工 阶段组织施工（安全、监理）质量监督记录、分项（分阶段） 工程质检汇报、隐蔽工程验收记 录等。建设局项目 竣工 验收 阶段验收、结算、立案验收立案资料：验收立案表、竣 工验收汇报、验收原始文献、质 量检测证明，规划、消防、环境 保护验收证明、质量保修书。建设、规划、 消防、环境保护等 行政管理部门资料整顿归档建设档案馆内部资料室产权登记、物业管理办产权证资料：土地使用权证、 规划许可证、施工许可证、竣工 验收资料、面积测绘成果、消防 和环境保护验收证明等。房地产管理局二、房地产企业项目开发的内部工作流程节工作重要工作内容工作部门备注点阶段主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类阐明± 地 获 取 阶 段土地 信息 搜集地块现实状况图贯彻地块详细位置及周围状况项目部规划设计条件贯彻规划条件，理解限制性条件项目部现场踏勘对地块现实状况、地质条件、与 否有地下埋藏物等影响开发日勺 原因详细理解项目部研发部 工程部理解周围配套状况理解地块周遍的商业、教育、交 通等状况项目部理解未来发展规划理解地块所属区域的规划，对后 来项目开发日勺影响和支撑项目部研发部土地 价值 初判理解地块B¾上市方 式和土地款同土地所有方进行接触，理解土 地出让方式和土地款，以及能否 调整项目部理解项目开发成本理解当地的建安成本、政府收费 项目和详细状况项目部理解当地的房地产 市场状况产品形式、开发周期日勺安排项目部销售部土地 价值 深判可行性研究汇报现实状况图（四至电子文献）项目部市场深度调研销售部：参与市场调 查，进行地块周围及 辐射范围内日勺客户 分析、产品分析、市 场竞争分析等；研发部：负责协助进 行区域市场调研。项目部销售部 研发部项目最终定位根据以往及周围项 目成交客户分析和 产品分析等，对项目 定位、客户定位、产 品定位等，提出方略 性提议。研发部销售部 项目部 工程部成本测算：针对多种方案进行初 步成本测算、利润率分析及比选进行项目开发日勺方 案设计和成本测算。研发部成本 控制部项目部 销售部 工程部开发周期及付款计划各部门会同研讨：根 据土地日勺动工条件、 市场状况，共同制定 开发节奏。项目方案确定总经理各部门现金流测算财务部各部门节 点工作 阶段重要工作内容工作部门备注主项分项主办主办协办大类小类阐明部门岗位部门土 地 获 取 阶 段寻找 合作 资金项目招商汇报（前期阶段）区域宏微观市场研究项目招商文本中盈利能力分析明确合作伙伴、 找合作方式（招商阶段）=项目商业筹划书制定项目财务数据项目部财务部合作伙伴确定制定合作方式、投资 回报方式、草拟协议财务 总监项目部 财务部合作方案确定合作细节确定项目引资（商业计划书）签订战略合作协议行政办：协议盖章， 存档。财务 总监项目部上报 Lionful 企业合作实行（实行阶段）合作企业成立及有关手续办理财务部：协助办理股 权、增资等有关财务 问题；行政办：工商局办理 企业注册。副总 经理项目部 财务部 行政办投标 摘牌投方案标项目方案确定投经济标确定土地上限拍卖竞争对手分析、确定土地上限、 价格敏感性分析、制定拍卖战术摘牌竞争对手分析、确定土地上限、 价格敏感性分析、制定出价战术获取 土地签订土地 出让协议确定用地图、桩点 坐标、用地条件交纳土地款、契税、交易费等行政措施务：协议条款日勺草拟和完善； 财务部：提供资金。总经理项目部 财务部用地规划 许可证准备材料，办证提交土地出让协议和土地出让 金、交易费等交费证明行政办：提供土地出让协议；财务部：提供资金缴 纳出让金、交易费。项目部财务部 行政办土地确权企业投资项目立案办理房地产开发资质预审表委托工程征询资格机构编制 项目申请汇报研发部：协助提供有 关项目资料项目部研发部向项目立案机关提交申请汇报项目部建设用地规划许可证原地上物土地证登 报申明（原有土地证作废）土地赔偿费（原户主需交纳的土地使用费）土地出让协议资料室：提供土地出让协议、付款凭证及 有关图纸核定土地边界核定用地图、核定用地有关图、 规划地界坐标图交费证明缴纳土地费用1:500现实状况地形图需准备3份详规研发：委托设计详规节工作重要工作内容工作部门备注点阶段主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类阐明± 地 获 取 阶 段办理 土地证土地出让协议交费证明缴纳土地费用建设用地规划许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明 文献土地权人证明材料申请人主体资格证明、法人代表 证明或个人身份证明行政部：提供企业有 关证明资料。规 划 设 计 阶 段区域 市场 调研房地产市场调查项目所在地房地产市场的总体 供求现实状况、价格水平等对项目区域内及周 围进行市场分析、客 户需求分析、产品分 析、已成交客户分 析、竞争楼盘分析等研发部销售部 项目部竞争性楼盘调查项目周围竞争性楼盘详细调查项目所在商圈或临 近商圈现实状况调 研（商业部分）项目周围商圈重要商业业态分 布状况、经营状况、经营特点、 预期发展方向等针对重点商家，进行 专向访谈，同步组织 有关专业人士进行 专业论证。商业 运行部研发部 销售部 项目部同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、 操作方式、开发周期等；提取数 据库有关数据进行重点分析、竞 争项目实地调研理解有关信息重点访谈理解重点 商家对竞争项目日勺 有关见解、同步理解 投资客户对竞争项 目日勺投资意向。项目 定位公建部分拟选业态 种类确定、所选业 态数量确定通过行业发展分析、消费需求分 析，确定可开发公建部分业态种 类。结合市场有关类型物业供求 状况，确定所选业态开发数量商业运行部：配合完 毕公建部分业态选 择与数量确定研发部商业 运行部销售部市场定位 客户定位 产品定位 价格定位根据控规指标，提出产品类型提 议，完毕项目定位工作商业运行部：配合完毕公建类配套定位总经理各部门经济测算逐渐细化成本测算及利润率分 析，进行现金流测算财务 总监各部门项目发展汇报开发计划：研发、销售：根据宗地状况、市场条件和企业回 款规定，初步制定土地开发计划和销售计划；研发、商业：结合市场现实状况完毕项目公建部 分开发不一样业态产品开发次序提议；工程：按营销计划和工程状况排定工期。项目考核指标初定：组织讨论，初步确定日勺项目开发排期和总体经济 指标规定及各阶段经济指标规定资金流：工程：根据工期制定工程款支付计划；项目：制定配套费及土地款支付计划。节 点工作 阶段重要工作内容工作部门备注主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类阐明规 划 设 计 阶 段设计 前期 工作明确产品设计思绪根据区域市场内客户需求状况 和在销楼盘热销产品分析，对户 型设计、户型配比、面积区间、 景观规划、建筑风格、配套原则 等规划设计提出改善性意见。研发部 销售部成本 控制部工程部商业 运行部设计院初步选择明确设计单位选择原则，理解有 关设计院日勺价格行情。必要时，对设计单位 进行实地考察制定设计组织计划方案 设计 组织方案、规划设计院 选择与协议签订法务：协议文本审核 成本：设计费用审核设计任务书与有关 技术指标初订制定规划、景观及建筑单体日勺设 计任务书、交工原则，及规划指 标、环境指标日勺初订研发：根据建筑规 划、景观规划及交工 原则初步确定建安、 环境等成本指标； 工程：参与制定交工 原则，对重要部位做 法、构造方案、设备 方案等提出建设性 意见。规划方案结合成本 测算日勺研讨及确定对于初步测算日勺成本指标逐渐 细化、结合市场调整售价，保证 预期利润率。营销：结合项目地块 日勺基本素质、成本测 算状况和预期销售 状况，对项目规划设 计提出提议； 工程：从施工角度， 对重要部位做法提 出建设性意见； 项目：提供各项配套 费用原则。彩色总平面图方案送规划预审彩色总平面图（含经济指标）研发：负责提供图纸修建性详规成果各部：提供参照意见详细性规划方案的报建及确定（含配套场站点）报市政府研发：负责提供图纸建筑平、立面功能 效果及成本测算日勺 研讨及确定各部门共同商讨成