商业街区租赁解纷工作法.docx

商业街区租赁解纷工作法XX街道位于大学城核心区，28万人口，共有46条商业街区 （含8个综合体），3326个经营户。近年来，由于购物方式转变 等原因，商铺租赁纠纷突出。2018年以来，街道创新商业街区 租赁纠纷化解“三定三查三责”工作法，协调平衡好开发商、商 管公司和物业公司、商户等各方利益，就地化解涉访租赁纠纷, 没有一起纠纷上行。一、落实“三定”，确保纠纷稳在街区。发现商业街区租赁 纠纷后，街道“一站式”矛调中心快速反应，统筹入驻中心的住 建、市场等力量，迅速应对，确保把纠纷各方牢牢吸附稳定在街 道。一是定包案领导。涉及商户20户以内、标的20万元以下的， 1名街道班子成员包案；涉法涉诉的，街道政法委员包案；超过 20户、20万元或涉及较大规模商业综合体的，街道主要领导包 案。二是定工作专班。包案领导牵头，街道“一站式”矛调中心 统筹住建、市场等科室人员和专职网格员、社区工作人员组建工 作专班，2-3人组成一个组，每组包5-10户，挨家挨户上门做 工作，承诺街道会全力把纠纷协调解决到位，给大家吃下定心丸。 三是定接待场所。凡是涉众型租赁纠纷，一律在现场设立24小 时接待室，挂牌办公，随时接待商户，做好思想疏导和情绪稳定 工作。情绪稳定的，引导到街道“一站式”矛调中心一揽子处理。二、强抓“三查”，明确纠纷突破路径。将租赁纠纷稳在当 地，引导到街道矛调中心后，由矛调中心牵头组织各方，理清纠 纷来龙去脉、找准问题症结，确保对症下药。一是查对各方诉求。 通过“综合听”，初步了解纠纷起因和基本诉求；通过“分头听”， 全面了解纠纷原因和有没有历史遗留问题，初步评判开发商、商 管公司和物业公司解决纠纷的态度和能力；通过“上门听”，深 层了解商户的真正诉求和真实意图。二是查明实际责任。摸清开 发商存续情况，了解是否存在工程质量、延期交付、退购、返租、 提租等问题；摸清商管公司和物业公司轮替情况，了解是否存在 开业率不足、欠租欠费、单方面解除合同、虚假宣传等问题；摸 清商户经营情况，了解是否存在商铺私自买卖、私自转租、违法 经营、欠租欠费等问题。三是查清利益链条。搞清开发商、商管 公司和物业公司、商户三方经营状况、赢亏情况；搞清开发商、 商管公司和物业公司在属地是否有利益共同体；搞清商户在此次 纠纷中是否有家族式经营、好友联合经营、商会共同经营等情况。三' 咬定“三责”，实现纠纷高效处置。根据前期摸排情况， 确认三方责任，提出初步方案，征求三方意见后，再修改方案, 反复三次，通过“三下三上”凝聚广泛共识，形成最终方案。一 是咬定开发商责任。只要开发商还在，督促其承担主要责任，全 程参与处理，落实化解方案。如果开发商公司注销，督促商管公 司和物业公司通过垫付资金、减免租金、延长租期、优先续租等 方式，承担相应的化解责任。二是咬定商管公司和物业公司责任。 属于“现任”公司的问题，督促其严格履行合同，主动化解纠纷。 如果公司更替，属于“上任”公司遗留的问题，通过市区政法部 门和行业主管部门找到“上任”，督促其履行合同约定，配合“现 任”共同化解；如“上任”公司注销，则由“现任”公司托底化 解。三是咬定商户自身责任。与商户集体对话，释法明理，督促 商户依法合规经营；充分发挥以商户代表为主体的“商业街区自 治联盟”作用，协助化解纠纷。对少数不理解不支持的，街道“一 站式”矛调中心、职能部门联合上门入户，发动同乡、好友、商 会等“群众工作群众做“，通过帮助解决家庭其他实际困难，实 现纠纷化解。对难以化解的纠纷，邀请市区职能部门下沉街道会 商会办，争取政策支持和资金帮扶，或由街道“一站式”矛调中 心提供法律援助引导纠纷通过司法途径解决。