上海南京东路179号街坊城市更新旧改规划策略研究.docx

179号街坊，又名中.央商.场，位于南.京东.路步行街与外.滩风貌区两大商业旅游中心的核心位置及过渡节点地段，历史上曾是“南.京路六街坊”的街坊五，是旧上海重要的金融机构和商业的密集区，这里曾开设过多家知名老店(上海美.术照相馆、东海咖啡馆、德.大西.菜社)，为上.海人津津乐道。随着南.京东.路商业氛围的不断发展，179街坊难以再充分发挥其区位价值优势。改造前，街坊内部环境芜杂，各栋大楼年久失修，且均已空置多年，亟待整体提升。平衡保护价值与商.业价值是179号街坊更新的主要目标。街区环境和整体风貌的保护以及七栋保.留建筑的再利用又是更新中的难点和重点。将废.旧的办公建筑街区改造为集商业、娱.乐、餐饮、酒.店、办公为一体的综合性高档商业街区，需要解决原建筑密集而孤立、商业动线及公.共空间难以整体营造、配套服务设施难以达到商业使用要求的总体问题，以及层高偏低、承载力不足、商业功能难以植入等建筑问题。为此，179号街坊更新策略以“尊重历史、重现风貌、提升形象、完善功能”为理念，在严格的历史环境中整合及更新原历史保护建筑，形成完整的街区感，激活商业功能，创造性地采用了如下几种具体办法：(1)重构城市传统商业街巷肌理179号街坊围合度较高，作为传统商.业空间，“六街坊”内部曾有的趣味街巷空间，如今由于多年的加扩建后在街坊内部被封闭。此轮更新充分梳理了原先分散的建筑形体和凌乱、不完整的室内外空间，恢复了沙.市一路、沙市二路两条十字交叉的历史街道，作为公.共步行街道向公.众开放，同时这两条新增的商业动线连接了南.京东路步行街与地块内部街巷，为商业人流及活动向街坊内部渗透创造了条件。(2)公共商业空间的戏剧化表达为了让新增街巷空间更加宜人且充满活力，设计大胆为其加盖了巨型的十字街玻璃顶盖，串联了南.京东.路侧翼的商业漫游空间，又创造了商.业空间的戏.剧化表达，将历史建筑作为这个特殊空间的背景，同时对街坊内部道路、场地等空间及街坊四周城市道路人行道进行环境、景观的更新改造，塑造具有体验感的商.业新空间。(3)历史建筑内置连续的商业动线在179号街坊中，多栋历史建筑层高不一致，无法形成连续的商.业动线，设计以实施严格保护的优秀历史建筑为基准，设置了统一的标高，并通过对保留建筑及一般历.史建筑内部的“热水瓶换胆”功能置换方式，实现了统一高度的串联，通过保护、.修缮、整治性拆.除重建及补齐的新建等策略，满足了未来商业的功能流线的整体性诉求。(4)地下空间开发补足城市功能针对历史文化街区停.车空间严重不足的现状，179街坊通过逆作法加建四层地下空间，满足项目运营、管理、服务需要的地下停.车.库及相关配套设.施，成为历史文化街区地下空间开发的大胆尝试。经过保护整治后的179街坊，十字廊新老建筑紧密联系，新建、复建与老建筑相互映衬，焕发街区新活力，将真正成为融高端商业、金融办.公为一体的多元复合24小时活力街区。179号街坊作为商.业复合型更新案例，成功地平衡了保护价值与商业价值，通过对街区的历史及现状、物.质和非物.质的价值进行充分的挖掘，最大限度地尊重历史环境，保留恢复其稀缺的价值，并在各类现实条件下植入现代商.业逻辑，让历史环境成为当下体验型商.业的契机，通过卓越的运营实现历史文化街区的价值再生。