物业保安服务方案（纯方案59页）.docx

对本项目物业管理的整体设想及策划一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。 通过我们的服务，为“绍兴洪达保安服务商住小区”创造价 值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活、 办公及购物环境，让业主安心、放心。一、总体管理服务目标1、 前期目标成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；2、 合同目标在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管 家、好朋友。四年内达到“临沧市物业管理示范小区”的标准；二、管理服务理念临沧市好当家物业让您更满意让一一严格管理、规范服务、心心交流您一一业户、发展商、行政主管部门、相关专业部 门更优于行业标准、优于其它企业、IO0%业户第 一、不断超越业户日益增长的需求满意一一成为业户的好保姆、好管家、好朋友成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友三、保证体系我公司自成立起开展企业标准化工作，并制订了公司“企 业标准”贯穿于“临沧市锦秀江山商住小区”的物业管理之 中。四、服务承诺1、总体指标1、满意度指数85以上；2、管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；2、分类指标1、管理处设专线24小时受理报修，2、业户接待时间：365天8:30-20:30；3、各类服务人员上岗培训率达到100%；4、档案归档率达到100%,档案完整率达到100；5、维修及时率达到100%；6、维修质量合格率达到95%以上；7、实行维修服务回访制度，回访率达到100%；8、有效投诉处理率100%,投诉人签字满意率95%以上；9、公共设备、设施完好率达到98%以上；10、房屋建筑完好率达到98%以上；11、绿化存活率达到98%以上；12、清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；13、道路、停车场完好率达到98%以上；14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务物业管理组织机构框架图保洁绿化主管"保安主管"I -保安领班设备主管业户服务主管业户服务员门，I监 巡 机给排水管道匚房屋维修I÷物业管理方案、物业管理人员配备计划1、管理处各岗位员工的任职要求管理处经理.大专以上学历具备行业岗位资格证书.全国物业管理从业人员岗位证书.熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力,具有丰富的高档住宅小区管理经验外表端庄，思路敏捷有良好的团队精神和沟通技巧.有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力经理助理.大专以上学历.具备绍兴洪达保安服务房地资源行业岗位资格证书.全国物业管理从业人员岗位证书.具有高档住宅小区管理经验 有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力业户接待.大专以上学历 熟练操作办公自动化软件.熟悉高档住宅小区运作内容.普通话标准流利 有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力.通过云南省物业培训中心专业培训保安服务.具备物业保安人员岗位上岗证书,年龄20 35岁之间，男性 身高不低于L 75米 五官端正，具有较强的敬业精神.作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷能吃苦耐劳承受工作压力通过临沧物业培训中心专业培训维修养护具备相关操作证及上岗证.具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验.具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神保洁保绿.通过保洁专业化培训.熟悉高档住宅公寓的保洁保绿工作形象健康细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力2、管理处各部门岗位人员配备人员配备岗位设置人员配备 （人）岗位设置人员配备 （人）管理处经理1设备管理部经理助理1设备部主管1业户服务部强弱电工1业户服务部主管1给排水管道1业户服务员（接待/财务/贯标/档案/ 报修）1房修1值班电工1保安服务部保洁绿化部保安部主管1保洁绿化部主管1门岗2小区范围内保洁10巡岗8绿化6监控2合计人二、物业管理目标成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；全身心为业主 服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友：四年内达到“临 沧市物业管理示范小区”的标准；三、物业管理相应的规章制度绍兴洪达保安服务有限公司管理制度第一章董事会职权一、议定本公司的长远规划和经营方针。二、依据公司的长远规划与经营范围，讨论和决定本公 司的机构设置、人员编制和职责范围。三、讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。四、审定和通过公司的年度工作报告与财务决算。五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织 建设、思想建设等重大问题。六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问 题。第二章经理岗位职责经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定 的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作 用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不 断进行和提高公司管理水平。三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员 工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心 工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不 断的发展。四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工 生命安全和身心健康。五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和 技术骨干。七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成 绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好 实质工作。第三章办公室职责一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度 和工作计划，并检查落实。二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格 执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的 征订和发放。三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物 品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品 存放及保管安全妥善。五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记 录。六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作 进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形 象搞好值班工作，监督其他部门工作。九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小 区文化活动。十、负责完成公司交办其它各项工作任务。第四章办公室主任岗位职责一、在经理的领导下，认真学习贯彻本岗位相关法律、 法规和公司各项管理制度的实施。二、负责住户的入住装修手续的办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档的分类存档以及报刊杂志的征订和小区业主各类邮件的发放。、三、督促检查办公室人员工作，有权对违犯劳动纪律和 不能按时完成任务的员工依照制度进行处罚，严格奖惩与绩 效考核的兑现。四、负责监督检查考勤制度的实施及员工上下班签到。五、负责公司印章的管理和使用，严格执行印章的审用 规定。六、对保洁员的工作进行监督和管理，认真负责及搞好 小区的环境绿化和卫生保洁工作。七、组织召开工作例会及日常会议，撰拟相关材料并做 好会议记录。八、加强对员工的培训学习和业务考核，搞好员工思想 工作，广泛吸收员工的合理化建议。九、负责起草工作计划和内部各项管理制度的拟订以及 日常业务办理及文件的打印工作。十、做好财物登记与库存管理及所需物品的购买计划和 发放，使库存的物品存放合理，保管安全妥善。十一、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好 小区文化活动。十二、负责办公室全盘工作，直接对经理负责，保证完 成经理交办的各项工作任务。第五章管理部职责一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法 规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作。二、负责小区物业的接管验收工作。三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认 证解释，做好投诉记录。四、负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、 电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修。五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正 常运行。六、负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费。七、负责业主钥匙的管理。八、完成公司交给的其它工作任务。第六章管理部主任岗位职责一、在物业公司经理的领导下进行工作，对小区的物业 和业主实行具体管理和服务。二、负责本部门员工的培训、考核及日常工作安排。三、负责监督、检查部门员工的工作情况，有权对其进 行处罚。四、对部门员工应做到分工明确、责任到人，奖罚分明。五、认真处理业主投诉问题，做到派单及时，过程监督, 保证让业主满意。六、负责对业主领取钥匙情况进行核实。七、负责对业主的装修现场进行检查，对存在的问题及 时处理。八、定期对业主进行回访，征求意见和建议，并向上级 领导汇报。第七章保安队长岗位职责一、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼 座排列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的 使用性质和服务对象，系统掌握住宅区整体情况。二、带领保安人员认真执行保安队的各项规章制度，切 实履行保安员职责，做出表率。三、交接班时集中整理队员的仪容仪表，组织召开班前 会和班后讲评并做好绩效考核。四、负责本班人员的出勤、坚持白天和夜晚查岗制度。五、管理本班人员的在班工作，认真做好交接班记录。六、合理安排勤务工作，及时解决工作中存在的问题， 关心爱护保安队员。七、督促队员执行宿舍管理制度，保持宿舍整洁，无乱 拉乱挂现象。八、对本班无权决定或无力解决的问题应当及时向上级 请不。九、发生事故、案件或是遇到特殊情况应立即报告，执行重要任务时及时报告任务的进展和完成情况。十、带领保安人员认真履行岗位职责，及时完成对里交 给的各项保卫任务，遵纪守法严防失窃和暴力案件的发生， 确保安全。第八章保安员岗位职责一、门卫岗位职责1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班。2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、 睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处 理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥。4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，内容详细准确。5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业 主或公司领导同意后方可进入。6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小 区。7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未 办理装修和安装手续的不允许进入。8、业主进入小区时应检查临时业主卡，装修人员进 入小区须检查临时出入证。9、对运出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行。10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。二、巡逻岗岗位职责1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、 不吸烟、不闲谈。2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及 时请其离开小区，制