首创置业销售面积补差工作指引.docx

销售面积补差工作指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、工作指引概述流程目的规范商品房交付过程中面积补差的操作流程。适用范围适用于公司所有项目产品交付过程中面积补差操作。本指引适用于各一线公司1.总部相关业务所属中心详见BP1管理制度及当年组织管理手册定义2 .涉及总部层面的操作流程详见总部BPI手册3 .销售面积补差：即销售签约面积与实际竣工测绘面积之间存在差异，按成交单价计算后，根据买卖合同约定的条款补退房款。流程要素描述流程CP点描述CP点对流程的影响控制要点难点/风险点提示1.编写入伙及面积补差表入伙及面积补差表编制是面积补差工作的基础和出发点，它的准确性会影响后续工作的正常实施竣工验收面积准确录入公司销售管理系统财务部认真复核防止错录、遗漏2.发放入伙及面积补差通知入伙及面积补差通知及时准确送达客户手中是面积补差工作正常实施的有效保证与客户联系畅通及时，方式丰富客户基础信息全面、准确3.面积补差办理面积补差工作办理顺利与否会影响交房和客户的满意度，进而影响公司品牌形象详见文件二、工作程序2.1 竣工面积测量1）前期管理部负责组织测量机构进行竣工面积测量，项目部，营销策划部参与，竣工面积测量完成后，测量机构向项目部提交项目竣工查丈报告。项目部于交房前15日将报告抄送营销策划部，项目销售人员负责将项目竣工查丈报告中的竣工验收面积录入公司的销售管理系统，并及时更新相关文件。录入前知会财务部，并将销售管理系统中的旧数据导出备份；所录入的竣工面积核对无误后，应知会代理公司立即按竣工面积进行销售。同时更新销售管理系统中待售房源的面积数据。2）将已录入的数据导出清单报财务部备份、复核。清单分为未售、已认购未签约和已签约三种情况分别制定。2.2编制面积补差方案1）一线公司营销策划部编制面积补差办理方案（方案中要包括面积误差补充协议、入伙及面积补差明细表及方案的经济测算结果），经营开发部、财务部、成本管理部审核后，提交一线公司营销主管领导审核，总经理审批。方案批准后，营销策划部通知客户。2. 3发放入伙及面积补差通知1）营销策划部填写入伙及面积补差通知于交房前10日寄发客户，客户统一到销售前台办理收/退款事宜（亦可至集中入住当天一并办理）。客户办理面积补差手续需携带原购房发票、商品房买卖合同、身份证前往办理；退款的客户另外需提供存折或卡复印件（具体见通知中说明），不退现金。2.4面积补差办理1）营销策划部按照商品房买卖合同组织财务部、综合管理部（法务）开展面积补差工作的实施。2）当竣工实测面积大于预测签约面积时，客户需补交面积差款，操作细则如下：a）项目销售人员（或客服人员）对客户身份进行确认，并将合同与购房发票、销售管理系统核对；b）确认无误后，财务部按入伙及面积补差明细表为客户办理收款，就收款金额开具新的发票；c）综合管理部法务人员协助销售代表与客户签订面积误差补充协议（一式三份）；d）原发票收回，合同退还客户，并将新发票及一份面积误差补充协议交给客户；e）面积补差、实际收款等信息由相关人员手工录入销售管理系统。3）当竣工实测面积小于预测签约面积，公司需退款给客户，操作细则如下：a）项目销售人员（或客服人员）对客户身份进行确认，并将合同与购房发票、销售管理系统核对。b）确认无误后，按入伙及面积补差明细表为客户办理退款，客户填写退款申请表，并收取客户的存折或卡复印件（填写申请及提供的卡须业主本人，同时卡的开户银行需注明到支行）及身份证复印件；C）开具发票：区别此前是否开具发票作不同处理：如未开具，则直接按照补差后的最新总价开具发票；如已开具，则收回原发票、开具负数冲减原发票、按照补差后的最新总价开具新发票；d）综合管理部法务人员协助销售代表与客户签订面积误差补充协议（一式三份）；e）合同退还客户，并将新发票及一份面积误差补充协议交给客户；f）面积补差、实际收款等信息由相关人员手工录入销售管理系统。4） 一线公司营销策划部须在批量办理面积补差一周前知会财务部办理时间、户数及金额，并与财务部商定办理退补面积补差款手续通知口径。营销策划部按合同约定时间内安排业主至指定地点办理补差手续，办理情况应及时知会财务部。5）已签约客户面积补差手续必须于客户办理房产证前完成，未办理面积补差补款手续的客户一律不得办理房产证。6）财务部根据批准后办理退房差款，协助营销策划部做好面积补差款的收退、会计核算工作。三、支持性文件3.1项目入住工作指引四、相关记录