湖北麻城地产可行性研究报告.docx

工程 咨询资 格证书 编号：工咨甲12120070039湖北省麻城市五里墩社区E-05-01地块建设项目商业计划书编号：(DJTWH-2013-LX168)武汉闻达咨询有限公司二O一三年八月湖北省麻城市五里墩社区E-05-01地块建设项目商业计划书编号：(DJTWH2013LX168)项目名称：湖北省麻城市五里墩社区E-05-01地块建设项目编制单位：武汉闻达伟业咨询有限公司证书编号：工咨甲10120070039申报日期：二O一三年八月报告主要编制人员报告编制负责人：李三才 高级工程师 注册咨询工程师（建筑）报告编制人员：刘丽华高级工程师 注册咨询工程师（建筑）汪建军 高级工程师 注册咨询工程师（市政）王明中工程师 注册咨询工程师（工程技术经济）刘炳焕工程师 注册造价工程师报告统稿人：许琦璘 高级经济师报告审核人：管昌生 教授（建筑）第一章总论1一、项目概况1二、编制依据2三、编制内容2四、主要技术经济指标3五、简要结论4第二章项目建设背景与必要性5一、项目建设背景5二、项目建设必要性9第三章市场分析12一、湖北省房地产市场现状分析12二、湖北省麻城市房地产市场现状分析16三、湖北省麻城市房地产市场前景分析18四、项目竞争力分析19五、项目SWOT分析20第四章项目建设规模及建设内容22一、项目建设内容22二、项目建设规模22第五章项目选址与建设条件23一、项目建设地址23二、建设条件23第六章工程方案25一、总平面设计25二、建筑设计27三、结构设计28四、给排水设计30五、电气设计32六、暖通空调设计37七、燃气设计39第七章环境保护40一、设计原则40二、设计依据40三、施工期环境影响及防治40四、运营期环境影响及防治42第八章节能设计44一、设计依据44二、总图布置44三、建筑节能45四、给排水节能46五、电气节能46六、暖通节能措施47第九章消防设计48一、设计依据48二、总图消防48三、建筑消防49四、给排水消防设计50五、电气消防50六、其他消防设计53第十章劳动安全卫生55一、影响劳动安全与卫生的因素55二、防护和监控措施55三、施工安全措施55四、劳动卫生措施56五、预期效果及评价57第十一章防灾减灾58一、总图58二、建筑58三、结构58四、地质灾害防范58五、地震防治58六、电气安全58第十二章 项目组织机构及人力资源配置60一、组织机构设置60二、人力资源配置60第十三章项目实施进度及招标方案62一、工程建设进度62二、招标方案62第十四章投资估算及资金筹措64一、投资估算范围64二、投资估算依据64三、投资估算说明64四、投资估算结果67五、资金筹措67第十五章财务评价72一、评价原则、依据及参数72二、营业收入及税金估算72三、总成本费用估算74四、盈利能力分析75五、财务生存能力分析76六、财务评价结论76第十六章社会效益分析92一、社会影响效果分析92二、社会适应性分析93三、社会风险分析93第十七章结论与建议94一、结论94二、建议94附图：1、总平面图布置图第一章总论一、项目概况（一）项目名称：湖北省麻城市五里墩社区E-05-01地块建设项 目（二）项目性质：新建（三）建设地点：湖北省麻城市五里墩社区E-05-01地块（四）项目业主：湖北省麻城市五里墩社区委员会（五）项目建设规模及内容本项目总用地面积27420.60m2（约41.13亩），总建筑面积为 95127.54m2，其中地上建筑面积92231.80m2，包括住宅面积为 85305.93m2，商业面积为4714.98m2，会所面积为884.36m2，管理用 房面积为85.57 m2，架空、骑楼面积为1240.96m2；地下建筑面积 2895.74 m2，包括地下车库面积为2895.74 m2。项目建设内容包括土建工程，水、电、气及其他配套设施等安装 工程，以及综合管网、道路及硬质铺装、绿化等室外工程。（六）建设周期项目建设周期共24个月，即2014年1月至2015年12月。（七）项目总投资项目总投资为19155万元，其中其中工程费用为16329万元， 工程建设其他费用为1914万元，预备费为912万元，建设期利息为0万元。（八）项目资金筹措本项目总投资为19155万元，项目所需资金全部由业主自筹。二、编制依据（一）房地产开发项目经济评价方法、投资项目可行性研究 指南；（二）湖北省2013年政府工作报告；（三）麻城市城市总体规划（2012-2030年）（四）麻城市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（五）麻城市2013年政府工作报告；（六）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计 规程、规范和设计标准；（七）国家现行的有关法律、法规、标准、规范、规定及政策；（八）业主提供的相关基础资料；（九）国家和湖北省其它相关规定和要求。三、编制内容可行性研究范围涉及项目建设背景及必要性、建设规模及内容、 建设条件、建设工程方案、环境保护、节能、消防、劳动安全卫生、 建设进度及建设投资估算等。可行性研究报告对项目的可行性进 行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。四、主要技术经济指标表1-1项目主要技术经济指标表序号项目单位数值备注3 .建设目标与规模1总用地面积m227420.60约41.13亩2总建筑面积m295127.542.1地上建筑面积m292231.802.1.1住宅m285305.93计容2.1.2商业m24714.98计容2.1.3会所m2884.36计容2.1.4管理用房m285.57计容2.1.5架空、骑楼m21240.96不计容2.2地下建筑面积m22895.742.2.1地下车库m22895.74不计容3容积率3.324建筑密度%31.585绿地率%42.00二项目总投资万元191551工程费用万元163292工程建设其他费用万元19143预备费万元9124建设期利息万元0三资金筹措万元191551业主自筹万元191552银行贷款万元0四财务评价指标1营业收入万元43127整个计算期内2总成本费用万元20681整个计算期内3营业税金及附加万元2415整个计算期内4土地增值税万元801整个计算期内5房产税万元455整个计算期内6所得税万元4694整个计算期内7净利润万元14081整个计算期内8所得税前财务内部收益率%33.379所得税前财务净现值万元1063610所得税前投资回收期年3.11含建设期11所得税后财务内部收益率%25.3312所得税后财务净现值万元716213所得税后投资回收期年3.31含建设期14总投资收益率%7.54运营期年均值15资本金财务内部收益率%5.65运营期年均值五、简要结论本项目将充分融合国际先进的设计理念和麻城市优秀的地域文 脉，高起点规划、高标准建设、高速推进，力争把项目建设成具有标 志性和区域影响力的综合社区。本项目的建设有利于完善城市功能和提升城市发展水平，对于麻 城市加快建设“大别山革命老区经济社会发展试验区示范城市、武汉 城市圈”具有十分重要的意义，对于麻城市西城新区加快建设“工贸 新区、生态新城”具有巨大的促进作用。本项目总投资19155万元，营业收入为43127万元，税后利润为 14081万元，所得税后财务内部收益率为25.33%，大于基准收益率 8%，项目具有较好的盈利能力。本项目选址科学，建设规模适度，项目建设的水、电、气、道路、 通讯等市政基础设施能满足要求，建设方案合理可行，经济社会效益 良好。项目建设是可行的。综上所述，本项目的建设是必要而可行的。第二章项目建设背景与必要性一、项目建设背景（一）湖北省社会经济发展概况湖北省位于位于中国中部、长江中游、因位于洞庭湖以北而得名， 介于北纬29° 05至33° 20'，东经108° 21至116° 07'；北接 河南，东连安徽，东南和南邻江西、湖南，西连重庆，西北与陕西为 邻。东西长约740公里，南北宽约470公里，面积18.59万平方公里, 省会是武汉市。省域副中心城市为宜昌市、襄阳市，黄石为武汉城市 圈副中心城市。汉江自西北向东南，汇入长江，在湖北中部形成江汉 平原。湖北省是国家“中部崛起”战略的支点、中心，全国交通航运 枢纽。科教文化实力位居全国前列，武汉大学和华中科技大学就坐就 落于湖北省会一武汉。2012年，消费总额居全国第7位。过千亿元 的产业达到11个，生产总值过千亿元的城市增加到8个。2012年，湖北省全年生产总值跃上2万亿元新台阶，在全国的 位次又提升了 1位，人均生产总值超过6000美元，站上由中等收入 向高收入水平迈进的新起点。主要经济指标继续保持两位数增长，生 产总值实现2.22万亿元，增长11.3%,全社会固定资产投资16504亿 元，增长27.6%,社会消费品零售总额9197亿元，增长16%,规模 以上工业增加值9552亿元,增长14.6%,地方公共财政预算收入1823 亿元，增长19.4%,增幅均高于全国平均水平。内需对经济的拉动作 用增强，投资对经济增长的贡献率为67%,消费总额居全国第7位。 过千亿元的产业达到11个，食品、石化产业营业收入双双突破4000 亿元，汽车、钢铁产业在转型中实现新发展，粮食生产实现“九连增”， 增产10.6亿斤。生产总值过千亿元的城市由5个增加到8个，大冶 市迈进全国县域经济百强。城镇居民人均可支配收入达到20840元， 增长13.4%，农民人均纯收入达到7852元，增长13.8%；城镇新增就 业近80万人，城镇登记失业率3.83%，就业总量和质量都有明显提 升；城乡居民养老保险实现制度全覆盖；物价涨幅为2.9%，比上年 下降2.9个百分点。（二）麻城市社会经济发展概况麻城位于湖北省东北部、大别山中段南麓、鄂豫皖三省交界处， 版图面积3747平方公里，人口 120万，辖19个乡镇办和1个省级经 济开发区、1个4A级风景区。麻城是中国菊花之乡、中国油茶之乡、 中国板栗之乡、中国花岗石之乡和省级园林城市、卫生城市、文明城 市，拥有杜鹃花、福白菊、玫瑰花、山茶花、杏花等“五朵金花”。