【《H房地产企业融资存在的问题及优化策略探析案例（数据图表论文）》8000字】.docx

H房地产企业融资存在的问题及完善对策研究案例报告摘要基于经济体制不断变革的影响下，房地产行业迎来了更为广泛的发展空间，有效缓和了民众住房困扰，为城市现代化发展奠定了良好的基础，同时也推动了其他行业的发展进程。目前，房地产行业处于全新的发展阶段，可以给国民经济的发展带来积极影响。另外，房地产行业属于资本密集型产业的范畸，资本需求是影响房地产行业发展进程的重要因素之一。房地产行业往往会呈现出特殊性特征，所以时常会涌现出融资难的困境，融资渠道也相对单一。上述问题严重阻碍了房地产行业的发展进程。本文重点围绕着H企业公司展开研究，针对房地产行业的融资情况展开研究，其中占比最高的便是长期债券，融资成本也会随之增加；由资产负债率的层面着手，找出其中所存在的一系列问题，主要包含应收账款呈现出不断上涨的态势，另外我国宏观调控政策也会对其产生一定的影响，基于上述问题的前提下给出相应的处理方案，好比如落实多元化的融资方案；和金融机构建立良好的合作关系，面对政策的变动需要在第一时间内给予响应；适当提升直接融资的占比，削减风险出现的可能性等等。关键词：房地产企业；融资；策略；H企业第1章引言2第2章理论概述31.1 融资的概念31.2 房地产融资的渠道31.2.1 传统融资渠道31.2.2 创新融资渠道4第3章房地产行业融资存在的问题53.1 渠道过于单一且受限53.2 融资成本上升53.3 销售回款困难53.4 融资风险增加6第4章H企业融资案例研究64.1 H企业简介64.2 H企业融资渠道64.2.1 银行贷款方式74.2.2 信用评级发债方式74.3 H企业融资存在的问题84.3.1 长期负债占比大，增加融资成本84.3.2 资产负债率高，风险大9第5章房地产行业融资的建议及对策95.1 加快融资创新，寻求多元化融资95.2 增大海外融资105.3 加强与金融机构的协作，及时应对政策变动105.4 增加直接融资比例，降低风险10第6章结论11参考文献12第1章引言在社会经济水平迅速发展的作用下，城市化进程获得了进一步地提升，房地产行业也迎来了较为可观的发展前景。房地产行业在我国经济发展当中占据了主导地位，能够缓和我国就业压力。房地产行业往往会呈现出特殊性特征，所以时常会涌现出融资难的困境，融资渠道也相对单一。房地产融资是影响房地产领域发展的重要因素之一，目前我国颁布了不少宏观调控政策，从某种层面来看影响了我国房地产行业的融资。我国房地产行业一直在寻找全新的融资途径，但是不少融资方式还处于探索阶段，未曾完全脱离传统融资的影响。从本质上来看，有不少融资方式使得各方主体的融资风险逐渐上升。本文重点围绕着H企业展开研究，针对其融资情况展开探究，希望能够为房地产企业融资问题提供些许参考。第2章理论概述1.1 融资的概念由狭义的角度出发，融资代表的是企业募集资金的行为，融资和募集资金的过程存在密切的关联。为了保障企业生产经营活动能够正常运行，企业在募集资金时需要满足科学性原则，并且给出适宜的决策方案，在部分渠道的帮助下获得较为可观的资金。通常情况下，融资过程与融资定义趋于一致，换言之便是对货币资金进行融资，通过众多的途径募集资金。房地产领域在融资时，有必要围绕着内部基金加以汇总，同时也是房地产和金融领域的重要产物。房地产融资代表的是对房地产进行研发和消费的流程，在货币流通的作用落实融资服务，这与金融服务有着较大的关联。1.2 房地产融资的渠道121传统融资渠道(1)自有资金自由资金属于企业内部自有资金，可以招其作用到房地产项目的开发工作当中，包含在内源性融资的范畴之中。因为国内房地产企业外部筹资途径未曾满足多元化的发展要求，所以小规模的房地产企业自由资金数量有限，需要外部融资的支持才能维持日常运营。站在大规模房地产企业的角度来看，可供其选择的融资渠道呈现出多样性的特征。另外，我国青地产调控政策曾连续性提升房地产项目开发在自由资金当中所占的比例，无形之中增加了房地产开发企业在资金方面的压力。(2)资本和证券市场融资房地产企业如果想要在证券市场的帮助下获得较为可观的资金投入，需要从下列两个方式着手，第一是企业需要和规模较大的金融机构、政府建立良好的合作管理，共同创办创业投资基金，然后一般来讲只有满足准入标准的企业，才能获得投资基金的支持。第二，借助产权交易吸引更多的投资者，继而获得了较为可观的融资，为企业的稳定发展奠定良好的基础。(3)银行信贷从国内居地产企业的角度来看，银行信贷是最为常见的融资当时，通常包含下列几种形式：第一，贷款的发放是建立在房地产项目的基础之上，并非单独面向房地产企业，这部分资金只有作用到专项房地产开发当中，房地产企业在银行的帮助下能够获得项目的启动资金。第二，为了确保房地产企业的正常运用，保障其资金流动性而发放的贷款，这部分贷款的数额并不高；第三，房地产企业将自身产权以及土地使用权作为抵押，根据上述贷款模式所获得资金，房地产企业拥有可以自由支配的权限。(4)商业信用融资商业信用融资往往呈现出自然性的特征，它的优势主要表现在筹资便捷、准入机制较低等等。其表现形式往往会呈现出多元化的发展趋势，例如应收账款以及应付账款等等。一般情况下会作用在交易往来较为密切的企业当中。1.2.2创新融资渠道(1)房地产信托房地产信托代表的是房地产项目处于研发阶段市，围绕着信用托付行为加以补充，通常包含下列两个方面：第一是委托人把自身名下的产权交付个信托机构,并且给予信托机构一定的授权，让信托机构将这部分产权作用到房地产开发当中，进一步落实管理职能，委托人可以从中获得了一笔较为可观的收益。第二便是房地产资金信托，换言之便是委托把自由资金交付给信托公司，信托公司需要将这部分资金作用到房地产项目研发之中。结合我国的实际情况来看，把不动产产权作用到房地产项目开放当中的占比较少，一般都会选择房地产资金信托。(2)房地产证券化结合目前资本市场来看，资产证券化是必然的发展趋势。房地产证券化代表的是将住房等当作是标的有效落实资产证券化的活动。银行以及其他金融机构在其中占据了重要的地位，其流动性并不高，能够对其中所形成的资产加以汇总，继而演变为能够售出的流动性证券。资产证券化从本质上来看是由住房抵押贷款以及资产支撑证券化共同构成，房地产证券化一般是建立在资产支撑证券化的基础之上。(3)开发商贴息贷款开发商贴息贷款代表的是房地产开发商接到商业银行授权向购房者发放一定的贷款。上述贷款模式的核心为商业银行，这与预付房款区域一致，另外借助贴息贷款所获得了资金会包含在房地产销售收入当中，不属于外部融资资金的范畴,因此能够合理规避我国在自由资金方面的规定。然而上述模式当中的资金成本较高，并且房地产企业需要面临的风险系数较高。(4)房地产售后回购售后回购属于使用频率较高的融资途径，换言之在销售商品的过程中，双方成功签订买卖合同，但是双方约定在今后的一段时间内可以以某种代价招该商品进行赎回，商品出售方借助这样的方式获得一笔较为可观的融资，而购买方能够获得商品的运用权。结合收回回购来看，代表的是在融资的过程中需要对售后回购方式尽可能运用。与房地韩租赁活动相比，售后回购能够帮助房地产企业在短时间完成资金回收工作，同时也能帮助企业资金是建立在流动性的基础之上。第3章房地产行业融资存在的问题3.1 渠道过于单一且受限在经济全球化的深入影响下，我国的经济发展速度不断加快，为国民经济的发展提供了内在动力，尤其是房地产企业的大量兴起，是推动国民经济发展的中坚力量。就房地产产业而言，其在发展过程中，对资金的需求量极大，仅凭企业经营所获的资金很难填补发展所需的资金缺口，此时，很多房地产企业都将目光放置在了融资层面。就目前的发展趋势来看，我国大部分房地产企业在选择融资渠道时都是以银行借贷与发行债券为主。3.2 融资成本上升现如今，底地产企业在选择融资的过程中，不仅面临着收益较小的风险，很大程度上还面临着前期投资成本过高的风险。在2017年，由于美方的施压，导致我国被迫提高自由市场开发利率，市场中的实际利率不断上升。2018年，尽管国债回报率呈现出了下降的趋势，市场资金的流动性有所提升，但并不代表这一部分资金能够涌入到房地产领域，导致房地产企业在融资过程中，需要耗费大量的融资成本才有可能获取可观的经济收益，且要注意的是，部分情况下即使能够获取一定的经济效益，但所获的资金很难填补前期的投资支出，导致企业深陷发展困境。3.3 销售回款困难现如今，我国的群众在新思想的引导下，加之购房需要消耗大量的资金，因而很多年轻群体对购房不再抱有热情，房地产企业的用户群体逐渐分散。从客观层面来说，国内很多城市从2017年开始就出台了限购政策，进一步地阻碍了房地产的销售，房地产企业能够获取的经济效益被进一步压缩。同时，在这一综合因素的影响下，很多房地产企业为了尽快地售出滞留的房地产产品，选择了低价出售的形式，导致房地产企业的产品销售收益进一步受到了限制。3.4 融资风险增加现如今，很多房地产企业都陷入了发展的困境，尤其是在融资方面难以得到进步，制约着房地产企业的发展，同时也促使这一部分房地产企业面临着较大的融资风险。针对该行业来说，项目实施的周期较长，因而资金回笼的速度也相对较慢，这是房地产企业在发展过程中最显著的特点这一。且在前期，都需要消耗巨大的成本，导致房地产很难在短时间内获取经济效益，甚至还没有等到项目产生效益时，企业就已不堪重负，最终面临倒闭。其次，现如今，很多房地产企业在融资时选择的都是银行借贷的方式，银行借贷的难度较高，最终所获的经济收益也相对受限，导致房地产企业会在某一段时间内出现负债的情况。第4章H企业融资案例研究4.1 H企业简介H企业成立于上世纪90年代前期，于1993年正式成立，总部设置在山城重庆。在多年的发展中，该公司秉持着良好的信誉，质量上乘的房地产产品，赢得消费者的关注与青睐，并在行业内得到了长远的发展，并获得了相对显著的知名度与美誉度，业务范围在全国得到拓展与延伸。在经历了长期的发展之后，该公司的业务范畴不断扩大，现有的业务范畴包括房地产整合、长期租赁等，客观来说能够获取的经济收益相对较高。为了符合时代发展趋势，获取更多的经济效益，该公司并没有止步于现如今的发展领域，而是正在向新的领域进军，可见该公司对经济效益的追求，同时也展现出了该公司勇于突破的精神。4.2 H企业融资渠道通过对该公司的年度报告进行分析可以看出，在发展过程中，资金的获取方式相对较多，但仍有一定的进步空间。大部分都是以银行借贷等为主，尽管能够保证资金的安全性，但最终所获的经济效益难以达到预期。下表所示的是该公司近年来在融资过程中所耗费的资金成本明细。表O-IH企业近两年融资成本明细表计量单位：亿元时间20152016201720182019五年内悉数偿还的银行及其他借款利息21.3522.518.4918.9534.38非五年内悉数偿还0.772.046.3910.7810.31优先票据的利息开支5.845.345.384.334.18减：发展中的资本化金额27.7329.4429.7236.0848.23融资成本0.230.430.530.450.754.2.1 数据来源：H企业年报4.2.2 银行贷款方式通过以上图文分析可以看出，该公司在选择融资渠道时，大部分情况下都是以银行借贷为主，从2015年开始，直至2019年，该公司不仅一直在采用银行借贷的融资方式，目通过数据可以看出，通过银行借贷获取的资金数额呈现出了逐渐上涨的趋势，由此也可以从侧面反