(江苏省大丰市新天地花园可行性研究报告).docx

江苏省大丰市新天地花园可行性研究报告内 容 提 要本文通过对大丰市经济技术开发区 340 亩的国有拍卖地块的开发经营环境 的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据大丰市和经济技术 开发区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提 出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险 分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积31.13万平方米，项目总投资38044万元。 经测算项目财务净现值22597.8万元，项目财务内部收益率69.4%，因此项目在 经济上具有较强的可行性。目 录第一章 前言4 一、报告编制目的-4 二、报告编制依据-4 三、项目概况-4 第二章 项目开发经营环境分析-5一、2004年国内经济及房地产市场回眸-5 二、江苏省大丰市房地产市场分析-7 三、有利投资经济形势成因分析-9第三章 项目周边物业市场调查分析-10 一、投资地块的地理环境-10 二、区域分析10三、项目周边主要物业分析11 四、消费者调查分析13 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析-17 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式17 二、项目开发经营优势点17 三、项目开发经营机会点18 第五章 项目定位18 一、目标市场定位-19 二、产品定位19第六章 项目规划、建筑设计建议20 一、项目总体规划建议20 二、住宅建筑设计建议21 三、小区配套设施建议23 四、环境艺术设计建议23 五、道路交通设计-24 六、绿化景观设计-24 第七章 项目开发经营策略及投资估算25 一、项目开发经营策略-25 二、项目投资估算-26 三、项目实施进度安排-27 四、项目投资与筹资计划-28 第八章 项目开发经营状况分析29 一、项目的价格定位-29 二、项目销售计划-29 三、项目销售收入估算-30 四、项目经营成本估算-30 五、项目利润估算-30 六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率-30 第九章 项目开发经营风险分析31 一、项目盈亏平衡分析-31 二、项目敏感性分析-31 三、项目开发经营主要风险及对策分析-32 第十章 结论与建议- 33第一章 前 言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环 境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、 建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、江苏省大丰市市规划局规划方案；2、国家建设部及江苏省颁布的与房地产相关法律与政策；3、现场勘察和实地调研所得资料。4、上海置盛房地产经纪有限公司提供的资料三、项目概况大丰市位于中国东部沿海，江苏省中部，东临黄海，属长江三角洲经济区， 市区西部的大丰经济技术开发区是江苏省省级经济开发区，占地30平方公里， 起步区6平方公里，目前已全面实现“九通一平”,近100多家企业进区投资办 厂。“新天地花园”占地340亩二十二万六千四百平方米，南临已建成的主干道南翔路（盐通高速公路入口在南翔路西距小区五公里）,东临新建的城市中轴 线常新路，北临规划道路益民路。是新旧市区的结合部。常新路路东系数拾米宽 700米长的古银杏林带，绿树成荫、风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地 块系大丰新市区的最佳路段，小区三面临街，可建商品用房达1400M长，地理位 置极其优越，交通方便，环境优美，是未来大丰一个购物、美食娱乐、休闲、居 住小区环境及其独特的新天地。根据江苏省大丰市市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率 不超过1.5，建筑密度不大于40%，绿化率大等于30%。配套商业比例不得超过 20%。据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。公司委托加 拿大泛太平洋设计有限公司所设计的规划方案已获得大丰市政府批准，该方案初 步确定项目主要技术指标如下：总用地面积：22.67公顷，合340亩。容积率：1.373总建筑面积：31.13万M2其中：商业：5.43万M2多层住宅：19.72万M2小高层住宅：4.41万M2别墅：1.45万M2公建面积：0.5万M2建筑密度：27.42%绿化率：42.88%第二章 项目开发经营环境分析一、 2004年国内经济及房地产市场回眸2004年1-12月房地产共开发完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%； 开发到位资金13128.22亿元，同比增长37.6%；购置土地面积36965.03万平 方米，同比增长21.5%；土地开发面积20853.75万平方米，同比增长20.2%； 商品房施工面积 116907.46 万平方米，同比增长 26.0%；商品房销售面积为 32247.24万平方米，同比增长29.1%；商品房销售价格2379元/平方米，同比 增长3.8%。2004年房地产市场对国民经济的发展起了巨大的推动作用，同时高速发展 的国民经济、不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求，也成 为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。2004 年我国房地产行业的发展基本是 健康的，是由有购买力的需求拉动的。1998 年以来中国房地产行业发展的新一 轮周期与以往周期相比有着明显的区别。在经济紧缩的宏观形势下，房地产行业 以住房制度的转轨为契机，以扩大内需的宏观经济政策为动力，实现了稳定的持 续增长。从全国看，在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供求 两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳的发展势头，房地 产业的发展与国民经济、与相关产业的发展比较协调。从供给情况看，19982003年，全国房地产开发完成投资额年均增长19.5%。 全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长 8.1%。在此基础上，2003 年 111 月，全国房地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%，高于同期固定资产 投资增幅近3个百分点。从需求情况看，居民成为商品住宅市场的购买主体。全 国个人购买商品房占商品房销售额的比重由1998年的54.5%，提高到2003年的 95.3%。而2004年111月则进一步提高到96.2。居民购房能力的变化及购买 力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量。从产品结构及市场平衡情况 看，商品住宅完成投资占房地产投资的比重由1997年的48.4%提高到2002年的 68.1%；2002年，在房地产开发投资完成额中商品住宅、办公用房、商业用房和 其他用房所占的比重分别为68.1%；4.9%；12%和15%；办公用房及商业用房严重 供过于求的现象得到初步改变，商品住宅成为房地产开发的主体。而从2003年 111月的竣工面积数据看，以上四类物业之间的比重分别为83.7%、2.2%、10% 和4.1%，得到进一步优化。在商品住宅销售中，2004年111月销售面积为1.99 亿平方米，占同期竣工面积的95%。其中，销售面积增幅为32%，竣工面积增幅 为29%，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点，这表明空置矛盾正在 得到缓解。从价格走势看，商品房销售价格稳中有升，平均销售价格由1997年 的每平方米1997.2元，提高到2002年的2291.3元。其中商品住宅平均销售价 格由1997年的1790元，提高到2002年的2130元，年均增长2.8%。2003年111 月，商品房销售价格每平方米为2456元，同比上升4.7%。仍显著低于同期8 左右的GDP增长幅度，表明房价上涨是在经济增长所能支持的范围之内。2003 年我国出台了许多房地产政策，而这些政策的共同点就是要在发展中 求规范。在2003年的房地产业发展中，也还存在着或新出现了一些值得关注的 结构性矛盾及局部过热问题。针对这些问题，2003 年政府出台了一些对我国房 地产市场的未来发展具有重大意义的政策。年初国土资源部关于清理各类园区 用地加强土地供应调控的紧急通知决定清理违规设立的各类园区和加强土地供 应管理，停止别墅类用地的土地供应。4月份最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，这对治理虚假广告和重复抵押， 防范金融风险，规范市场秩序起到了重要的保障作用。6月，中国人民银行关 于进一步加强房地产信贷业务管理的通知规定，这些规定对于防范金融风险、 规范市场秩序、维护房地产业可持续发展将产生十分重要的作用。8月，国务院 关于促进房地产市场持续健康发展的通知在充分肯定“房地产业关联度高， 带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的基础上，重申发挥市场机制在房地 产业资源配置中的基础性调节作用，并在完善供应政策、改革住房制度、健全市 场体系、发展住房信贷、改进规划管理、调控土地供应、加强市场监管、整顿市 场秩序等多个方面都作出了相应的规定。通知提出要“努力实现房地产市场 总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”，这将是今后若干年里中国房地 产市场发展的基本要求。二、 江苏省大丰市房地产市场分析1、经济状况大丰地处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射， 区位优势十分突出。大丰经济发展迅速，工业经济不断壮大，农业经济特色明显， 第三产业蓬勃兴起，对外开放不断加强，大丰社会全面进步，城镇建设步伐加快， 交通通讯日益发达，科教和各项社会事业欣欣向荣，是江苏省首批文明城市。大丰的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶 段，其经济指标绝对值增长较快。2004年全