出租案例-农村集体经营性建设用地.docx

2015年文昌市被国务院列为农村土地制度改革三项试点县之一。试点期间，仅2017年出租了一宗集体经营性建设用地使用权，总面积为16699.68 m2o文昌市农村集体经营性建设用地使用权出租公告文集土告字（2017）第3号根据文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法和文昌市农村集体经营性 建设用地入市交易规则的有关规定，经文昌市人民政府批准，决定将以下农村集体经营性 建设用地使用权以出租方式流转，现将有关事项公告如下：一、出租地块的基本情况和规划指标要求:出租人地块编号地块位置面积(m2)土地用途出租年限主要规划指标出租起始价（万承租保证金（万元）文昌市昌洒镇白土东、白土文集建试(2016)-5-1> 5-2 >5-3昌洒01白土村入口路（月亮16699. 68商服用地30年容积率W1.5建筑密度50%1185. 6773355.7032一、出租人农村集体经营性建设用地的所有权人。根据规划条件，出租宗地可能跨村，因此出租人可以是单个集体经济组织，也可以是多个集 体经济组织。本实例显示出租人为3个村民小组（集体经济组织）。二、承租人资格1、在中华人民共和国境内依法设立的法人、其他组织及具有完全民事能力的自然人，除法律、法规另有规定外，均可申请参加承租活动。2、不接受联合体申请，不接受电话、邮寄、电子、口头报价。三、参与承租竞价的流程根据文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法文昌市农村集体经营性建设用地入市交易规则和交易实例，我们整理了文昌集体经营性建设用地使用权出租的竞拍流程，整理成下表:农村集体经营性建设用地出租竞拍流程步骤流程说明1申请竞拍提交竞拍申请和资格证明材料，购取出租文件。1、时间：按公告指定期间（21天）；2、地点：文昌市自然资源和规划局或海南省公共资源交易服务中心。2现场踏勘现场踏勘了解出租地块，否则，一经办理手续参与出租活动，视为对出租地块现状条件无异议，并愿承担参加出租活动所产生的一切风险和责任。3交保证金按公告和出租手册要求的期限、收款账户交纳竞拍保证金。承租人缴付竞拍保证金的账户名要与其名称相符。4资格市查文昌自然资源和规划局先审核确认承租人资格、符合条件的再通知参加后续竞拍活动。5现场竞拍合格承租人按公告时间参与出租竞拍：1、地点：海南省公共资源交易服务中心；2、原则：公告期满、若只有一家意向申请人，则按出租条件直接确认承租人；否则价高者得。3、当场签署成交确认书。6结果公示成交之日起10个工作日内文昌自然资源和规划局在中国土地市，场网等媒体上公告交易结果；土地所有权人应在本集体经济组织所在地及村委会事务公开栏上公示交易结果。7签订合同成交后20个工作日内签订出租合同。8缴纳税费1、代土地所有权人缴纳土地增值收益调节金，并自行缴纳契税等相关税费。2、土地增值收益调节金的计提比例：住宅用地的提取比例25%;商服用地的提取比例20%;旅游用 地的提取比例15%；工业用地的提取比例5%;其他用地的提取比例10%o9支付租金扣除代缴的土地增值收益调节金后，按合同约支付租金。10办产权证承租人凭出租合同、付款凭证、收据等材料办理产权凭证。备注步骤2现场踏勘为我们根据公告整理的可选流程对是否参与竞拍有重要决策参考依据、对竞价成功后稳定履行合同有重要作用。四、其他特点根据文昌集体经营性建设用地出租公告的内容，我们归纳了集体经营性建设用地出租的其他特点如下：1、用途为商服（旅游项目）用地。2、竞买保证金的缴纳比例为拍卖起始价的30%o3、出租年限为20年，达到了出租的最长年限。4、规划条件与集体经营性建设用地出让的规划条件基本一致。5、采用公开出租方式，具体出让方式为拍卖，文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法规定其他两种出让方式一一挂牌、拍卖未曾出现。6、有关企业、个人可以先和出租人协商达成初步承租意向，再申请参与承租、竞价，在同等条件下且出价高即可成为承租人。结语：文昌市2019年12月31日试点结束，海南省的全省试点从2020年1月1日开始。经对比海南省和文昌市的试点文件，我们认为，海南全省试点的集体经营性建设使用权出租基 本会延续文昌试点的前述特点，企业和个人承租集体经营性建设使用权时，须重点关注出租 年限、土地用途、规划条件、转租限制等内容。