房地产市场报告 -2023年第三季度物流地产市场报告.docx

说明：本文所有数据来源于国家及各地统计局、专业机构及物联云仓平台内部数据。文中的一切资料及数据，可能存在滞后性，仅供参考，具体以实时数据为准。由于本文发布时，尚有部分第三季度或9月数据未发布，因此本文部分数据只更新到二季度或8月数据。物联云仓数字研究院©)2023.105OyC1nc.O1宏观市场受经济增长承压影响，全国高标仓市场需求持续下滑受疫情影响2023年全年经济反复震荡，疫情解封后2023年经济恢复震荡曲折，这影响了全国高标仓市场需求的恢复，空置率一路上行，租金一路下滑。市场需求的不景气又影响到潜在租户信心，从而对高标仓租赁市场需求形成负反馈。图：全国高标仓租金及空置率情况图：国内生产总值（GDP）环比增长情况（）租金（元r2月）空置率（）-30-20-IO2019年9月2023年3月2023年9月2023年3月2023年9月2023年3月2023年9月2023年3月2023年9月2019年9月2023年3月2023年9月2023年3月2023年9月2023年3月2023年9月2023年3月全球经济持续下滑导致中国外需承压拖累经济增长2023年全球经济延续了2023年的下行趋势，全球制造业PM1不断下行且持续处于收缩区间。中国出口与全球制造业密切相关，因此今年以来中国出口越发承压，拖累了今年国内经济增长。图：全球制造业PM1指数（）图：中国出口总值当月同比（）553054255320521551io50Ar穴549/048-547全球制造业持续处于收缩区间io46-1545-20注：皿是一个综合指数，是国际上通用的监测行业走势的先彳亍性指数之一，具有较强的预测、预警作用。PM1通常以50%作为行业强弱的分界点，PM1高于50%时，反嘶亍业扩张；低于50%,则反映t亍业幌宿。数据来源：中国物流与采购联合会、物联云仓数字研究卜谈朗缔IJ数据来源：国家统计局，物联云仓数字研究院整瓢绘J物联云仓数字研究院市场情绪悲观，制约经济恢复从4月开始花旗经济意外指数不断走低并在6月跌入负值，社会融资规模存量同比增速同样不断走低，在7月更是达到了多年来的低点。显示出经过三年疫情后，国内经济恢复缓慢低于预期，市场信心不足，产生了非常悲观的情绪，造成投资消费非常谨慎的情况，对经济恢复形成了负反馈效应，进一步制约了今年经济恢复的进程。注：花旗经济意外指数指的就是花旗集团和摩根集团于2003年1月1日推出的一个客观定量化地测度经济数据的指数，也可以说，它是一个观察和量化经济现状的指标。当其为正数的情况下，表示实际经济情况好于人们的普遍预期。负值则表明不及预期。数据来源：Wind,物联云仓数字研究院整理及绘制注：社会融资规模（简称“社融”）是指在一定时期内，社会各方面的融资总量，包括银行信贷、债券发行、股票发行、非银行金融机构融资、企业自筹资金等多种形式的融资。社融规模是衡量一个国家或地区金融体系发展水平和经济活力的重要指标之一。数据来源：中国人民银行，物联云仓数字研究院整理及绘制物联云仓数字研究院©2023.105OyC1nc.高标仓市场承压与当前经济需求不足有直接关系中国进出口集装箱运价的下滑表明进出口集装箱需求急剧减少，暗示了当前内外需疲软带来的物流需求降低。工业企业产成品存货同比持续下滑说明当下中国由于经济周期因素仍处于库存周期去库存阶段，工业企业对仓储的租赁需求量持续减少。反映出高标仓市场承压与当前经济需求不足有直接关系。图：工业企业产成品存货同比情况()图：中国进出口集装箱运价指数25一中国出口集装箱运价指数(CCF1)一中国进口集装箱运价指数(C1CF1)204,600152,60010HCNICNIOCs1600叫 6gN0N叫&CON0N叫 #g(N。N叫底 gCXI。N 41cocslocsl %1 LNNO叫6批NNON叫强NNoN叫 gm N叫COSN0N注：中国出口集装箱运价指数是指反映中国出口集装箱运输市场价格变化趋势的一种航运价格指数。中国进口集装箱运价指数是指反映进口集装箱运输市场价格变化走势的一种航运价格指数。注：企业库存是供给与需求之差。相对于需求侧，供给侧的变化相对滞后，因此企业的库存水平会出现周期性的波动。库存周期对于工业周期、GDP周期具有明显的解释力。物联云仓数字研究院©2023.1050ycInc.数据来源：国家统计局，物联云仓数字研究院重点区域高标仓市场呈现出下滑分化格局加盒I谢丽元,IArehousen1oUD刖1皿NSTnUre在全国高标仓市场整体承压的市场环境下，京津冀、长三角、珠三角以及成渝城市群高标仓市场也受到影响，但呈现出分化格局。京津冀高标仓市场下行压力更大，其次是长三角的高标仓市场，珠三角和成渝的高标仓市场压力相对较小。珠三角相对强势的原因是珠三角是电商快递的大本营，拼多多、抖音、菜鸟等在此大量租仓，甚至出现无仓可租的情况。图：重点地区高标仓租金情况（元/M-月）4540353025图：重点地区高标仓空置率情况（）35251520成渝城市群长三角城市群京津冀城市群-珠三角城市群&z&普&&z2vvvv石#一成渝城市群一京津冀城市群一长三角城市群一珠三角城市群数据来源：物联云仓数字研究院物联云仓数字研究院02023.1050yeInc.宏观经济方面，京津冀经济受疫情影响最大，其次是长三角宏观经济方面，北京和天津GDP占京津冀近六成，但北京从2023年Q2到2023年Q4经济增长缓慢，天津从2023年Q1到2023年Q4的经济增长同样乏力，这极大的拖累了京津冀整体经济增长，因此京津冀高标仓市场严重承压是必然的。上海虽然2023年经济受到极大冲击，但GDP占比更大的江苏、浙江全年经济增长较为稳定，因此长三角高标仓市场相对京津冀较好。图：京津冀、长三角、珠三角、成渝相关省市GDP占比情况(%)图：京津冀、长三角、珠三角、成渝相关省市GDP增长情况(%)10京津冀地区长三角地区数据来源：各地统计局，物联云仓数字研究院整理及绘制北京市天津市河北省上海市浙江省-江苏省一,广东省四川省重庆市物联云仓数字研究院©2023.1050ycInc.微观快递行业方面，北京、天津快递业务量占京津冀的近4成左右，2023年全年均负增长，河北增速也是全年下行。上海也受到的冲击最大，但快递业务量更大的浙江、江苏全年基本维持正增长，因此京津冀和长三角快递行业虽然均受到较大影响，但长三角小于京津冀受到的影响，珠三角、成渝快递行业则受影响较小，这也是高标仓市场出现分化的原因之一。图：京津冀、长三角、珠三角、成渝相关省市快递业务量占比情况（）图：京津冀、长三角、珠三角、成渝相关省市快递业务量增长情况（）4020-20-40北京市一一天津市一一河北省一上海市一浙江省-江苏省一广东省四川省重庆市新增供应分布集中在长三角和京津冀，后续消化压力较大本季度高标仓新增供应集中在长三角，其次是京津冀。长三角新增供应主要集中在江苏市，占长三角新增供应的47%。京津冀新增供应集中在廊坊市和天津，分别占京津冀的42%和33%。前面分析京津冀、长三角高标仓市场承压较大，但本季度新增供应仍然位居前列，这为后续长三角和京津冀消化新增高标仓供应带来了压力。34.83%4.08%816.56%长三角城市群京津冀城市群成渝城市群其他区域数据来源：物联云仓数字研究院北京市50000京津冀城市群廊坊市200964石家庄市70013区域天津市嘉兴市94215与鞍山市26412南逋市73600长二角城市群宁波市104129衢州市55433绍兴市118520苏州市477313芜湖市58300珠二角城市群惠州市93903中山市158562成渝城市群眉山市63943重庆市54000南昌市47721武汉市199340孝感市118086长沙市91394大同市8700其他西安市26243贵阳市33000海口市51088济南市198095漠河市57000南宁市140455乌鲁木齐市总计2893937取字僦究浣DtGTTA1INSTTTVTt数据来源：物联云仓数字研究院2023年QQ3全国新增供应稳定，但较2023年Q4大幅缩减从过去四个季度的全国高标仓新增供应情况来看，2023年Q1-2023年Q3新增供应较2023年Q4已经大幅缩减，稳定在250-300万m?的区间内，主要由于长三角城市群、京津冀城市群的新增供应趋势性缩减导致，可能是由于市场需求不景气所致。相反，珠三角供应仍然持续偏少。新增供应上的差异也加剧了不同区域高标仓市场的分化。长三角城市群：苏州市、上海市、嘉兴市、杭州市、南京市、无锡市、合肥市、宁波市、绍兴市、南通市、淮安市、芜湖市、湖州市、金华市、徐州市、温州市、常州市、台州市、镇江市、扬州市、六安市、滁州市、衢州市、丽水市、马鞍山市、盐城市、舟山市、淮北市京津冀城市群：天津市、廊坊市、北京市、石家庄市、唐山市、保定市、张家口市、衡水市、邯郸市珠三角城市群：东莞市、佛山市、广州市、肇庆市、惠州市、中山市、深圳市、珠海市、江门市成渝城市群：重庆市、成都市、德阳市、眉山市、绵阳市、南充市、泸州市、内江市其他地区：武汉市、长沙市、南昌市、鄂州市、孝感市、九江市、湘潭市、襄阳市、黄石市、黄冈市、株洲市、抚州市、荆门市、荆州市、安顺市、包头市、北海市、昌吉回族自治州、澄迈县、大连市、大同市、信州市、德州市、东营市、福州市、抚顺市、阜新市、赣州市、贵阳市、哈尔滨市、海东市、海口市、鹤壁市、呼和浩特市、济南市、济宁市、揭阳市、晋中市、酒泉市、开封市、昆明市、拉萨市、兰州市、临沂市、柳州市、洛阳市、潺河市、南宁市、盘锦市、莆田市、黔南布依族苗族自治州、青岛市、清远市、泉州市、厦门市、沈阳市、太原市、泰安市、威海市、潍坊市、乌鲁木齐市、西安市、咸阳市、烟台市、银川市、营口市、漳州市、长春市、郑州市、驻马店市、淄博市注：本报告仅包含物联云仓平台各城市群收录城市，非各城市群所有城市。物联云仓数字研究院O2023.1050yeInc.g宏观政策：8月中旬以来稳增长政策全面发力针对外需走弱，内需不足，情绪悲观等问题，7月底政治局进行了最新的经济部署工作。8月中旬以来，稳增长政策出台的力度和密度均明显加大。除总量调节政策以外，针对地产需求、资本市场等当前宏观调控重点领域均出台了“政策组合拳”。表：8月中旬以来出台的部分稳增长政策一览发布部门日期会议及通知政策类型央行2023/8/15下调逆回购利率、M1F利率货币政策财政部2023/8/18支持小微企业和个体工商户发展税费优惠政策：增值税和所得税财政政策财政部2023/8/18支持小微企业和个体工商户发展税费优惠政策：融资和投资相关财政政策证监会202