青山区房地产市场信息整理及户型意见.docx

青山房地产市场简析一、青山片区房地产概述土地及商品房供应量小青山是武汉最主要的工业制造基地。据调查，青山区是武汉市人均国内生产总值最高的城区，是武汉市人均银行存款最多的城区，也是武汉市大中型企业最多最集中的城区。据了解，生活圈及交通网络单一，使得青山区的房地产发展相对独立，投资群体较少。同时，部分经济适用房和工业企业内部开发的楼盘，成为购房者首选，使得开发商多不愿在该区域开发商品房。03年至05年，青山土地供应数量少，而且地块规模小。2003年，青山区供地仅4宗，分别约6亩、7亩、45亩、79亩；2004年和2005年各2宗，分别约171亩、11亩，6亩、4亩。该片区历年已售房地产项目合计仅27个，远远低于其他中心城区。03年至05年，青山住宅年投资额一直低于5亿元，年竣工面积一直在10万平方米之间，年销售面积则在16万平方米左右，是武汉主城区住宅供应量最少的地区。市场极具购房潜力，需求旺盛青山区虽然福利分房的影响较重，但分到房子的都是老一辈的国企职工。老职工子女的结婚用房和新进厂职工的住房需求并没有得到满足，青山的商品房需求愈发旺盛，排队购房现象在青山区屡见不鲜,部分居民不得不到区外购房。05年开盘的馨都雅园，一上市便受到市场的热烈追捧，价格在很短时间内一度由3100元/平米窜升至3400元/平米，但仍在很短的时间内就去化完毕。友谊大道青山段受近几年武汉市政建设提速的影响，形成了房产扎堆开发效应，绿景苑、青山健吾公园、宝安公园家等中高档项目大多集中于此。绿景苑、青山健吾公园等楼盘05年的实际售价都略高于当时武汉市楼盘均价3200元/平方米，但销售速度较快，这都足以说明青山楼市的消化承受能力。二、06年青山片区商品住宅整体销售均价走势（摘自：亿房网）从亿房网统计数据来看，05年下半年至06年上半年，青山区的整体住宅销售均价一直徘徊在3000元/平方米左右。值得注意的是，从武汉房地产市场信息网中所反映的成交数据来看，青山片区新增商品住宅的成交均平均维持在4000元/平米的水平，1000元的均价差异恰恰说明青山片区部分经济适用房和工业企业内部开发的楼盘，成为购房者首选，同时也说明青山片区商品住宅整体供应量较小。而在06年第四季度江南春城等大规模商品住宅上市后，青山片区的商品住宅均价将进一步走高。三、06年上半年青山区商品房住宅销售备案数据分析（摘自：中原地产研究）06年上半年青山区住宅销售备案面积5.66万平米，站全市总备案面积的1.63%；销售备案套数336套，占全市销售比例的0.81%。销售备案面积（万平米）销售备案套数（套）新增项目个数（个）新增建筑面积（万平米）数据5.6633629.06所占比例1.63%0.81%2.11%1.42%本区域向来是武汉市最具有特点的区域，区域内可售房源少，而需求量较大，故本区域内基本呈现出供不应求的状态，而根据上半年本区域的销售情况来看，新增9.06万平米，将在一定程度上缓解该区域的供应压力。销售户型配比分析户型套数所占比例户型套数所占比例一室一厅697.6%两室一厅15016.4%两室两厅54659.8%三室一厅00三室两厅13815.1%四室一厅00四室两厅101.1%四室三厅00复式00别墅00其他00从上表可以看出，2006年上半年青山区销售的住宅以两室户型为主，其中两室两厅比例最大，占总量的59.8%,其次是两室一厅户型。这在一定程度上反映出该区域房地产市场发展的缓慢，居民多以两室户型作为改善居住条件的首先。新增量分析1）建筑形态2006年上半年青山区新增建筑形态分布口多层小高层高层上半年青山新增建筑小高层和多层建筑各占一半比例，没有高层建筑推出。但不代表青山区内没有高层住宅项目，10月底开盘的江南春城一期预计有六栋高层推出。就目前青山区域新增项目的建筑形态来看，与区域内市场发展现状相吻合。2）增量面积分布面积区间新增供应套数所占比例60平米以下10910.4%61-120平米86081.6%124-160平米767.2%160平米以上80.8%从增量面积分布上可以看出，61-120平米的面积段占新增总量的绝大部分，与该区域上半年已销售备案情况基本一致，因此在下半年的销售中，两室户型还将占据区域市场销量的主要部分。四、青山典型楼盘动态1、江南春城一期1）基本情况该盘位于青山区和平大道以北，东连建设四路，紧邻700亩和平公园，西接建设三路，占地面积215亩，总建筑面积30万平米,整个小区2000套住宅，容积率2.5,绿化率32%,建筑密度26%,设计地上地下停车位1160个。是青山区即将面世的规模品质住宅，也是青山市民心目中的标杆项目。2）在售房源及价格情况一期06年IO月底开盘，包括2栋11层小高层，3栋18层高层，1栋24层高层以及2栋28层高层，共推出近700套住宅。主力户型，85-96平米2房2厅1卫118平米3房2厅1卫116T38平米3房2厅2卫价格：预计一期开盘均价4100元/平米，楼层差价高层20-30元，小高层30-40元。3）销售状况该盘预计于06年10月底至11月初开盘，目前售楼处登记客户数量在600-700组，预计10月底通过摇号形式决定选房顺序。2、园林星城1）基本情况该盘地处青山建一三弓路，占地面积077万平米，总建筑面积1.6万平米，由湖北天人房地产开发，规划户数166户，容积率2.20,绿化率30%。该楼盘规模较小，楼盘品质一般，但由于市场需求旺盛，06年5月开盘以来销售状况中规中矩，整体销售率目前在55%-60%。2）在售房源及价格情况项目共166套住宅包括1栋11层小高层和3栋6层多层，。主力户型：80-90平米2房2厅1卫130T40平米3房2厅2卫150平米的4房2厅2卫价格：均价4200元/平米起价：4050元/平米最高价：5300元/平米，楼层差价30元3）销售状况项目06年5月开盘，多层共93套住宅销售率达成95%以上，小高层73套住宅整体销售率在55-60%左右，除第2层、5层、7层外，其它楼层均有房源在售，户型集中在130和140平米的3房2厅2卫，以及150平米的4房2厅2卫。3、馨都雅园1）基本情况该盘地处武昌杨园，东面紧依和平大道，占地面积3.2万平米，总建筑面积7万平米，8栋11层小高层，1栋18层高层，容积率2.20,绿化率35%,规划总户数650户。由于该盘处于武昌与青山结合部，属于徐东商圈的辐射范围，完善的配套一定程度上弥补了项目本身品质不足的缺陷。该盘一、二、三的期的房源去化都非常顺利，往往是开盘的一个星期之内即告售罄，是青山商品住宅供小于求的典型表现项目。2）在售房源及价格情况主力户型：42-60平米1房1厅70-90平米2房1厅和2房2厅99平米的3房2厅价格：均价3750元/平米起价：3300元/平米楼层差价30元3）销售状况06年3月馨都雅园三期开盘，共150套房源，开盘当天即告售罄五、本项目户型分析我司在正华与中天两家机构提交的方案对比分析后认为，正华设计的方案更为合理，现就其设计方案的户型分析如下:1）户型配比分析户型结构建筑面积套数总面积户型配比A1型4*2*4（复式）223.852447.70.92%0.92%A型3*2*2136.87405474.818.35%18.35%B型2*2*186.634010834.3218.35%58.73%B1型87.820.92%88.6620.92%C型84.24018.35%C1型85.3320.92%86.1720.92%D型82.634018.35%D1型1*1*170.7923072.540.92%22.03%71.4820.92%E型63.84018.35%E1型58.7120.92%59.2920.92%合计218100.00%规划户数218套，基本分为60-80平米的1房1厅，80-90平米的2房2厅、136平米的3房2厅以及220平米的4房2厅各房源比例结构中，80-90平米的2房所占比例近6成，这样的比例设计与青山片区商品住宅上半年已销售房源供应结构相当。从青山市场目前反映的销售数据看来，80平米左右的两房是比较受青山市民欢迎的。值得注意的是，该方案中1室1厅的房源为48套，占整个房源比例的22.03%,比例稍高。当然，这也要进一步结合项目产品与市场定位来进一步论证。2）户型设计分析（以3-22层为例）14r-r11,合用南室2.26m,阳台6g网台S32m,>A户型南北通透，增加了室内采光，还可以实现自然通风；室内功能布局合理，动静分离。主卧室与客厅设计较为宽敞，很好的考虑了主人的活动空间。D户型卫生间设计明显具有局限性，是被迫的搁置。此外，A、D户型主次卧室房门对开，一定程度上形成交叉干扰。B、C户型布局紧凑，双卧室朝南，不足的是卫生间设计不合理，主卧开间较小，舒适性较差。E户型1房1厅的设计中规中矩，但全窗向北的硬伤无疑会为后期销售制造一定压力。3）户型设计建议延续市场接受度较好的优势户型作为主力供应提升产品附加值，与周边住宅形成产品和概念上的差异在市场基本户型基础上创新，平面与空间格局通过产品形式和谐表现确保过重户型比例的适度协调要求尽量减少暗房，保证充分的采光和通风户型设计应该合理，紧凑，避免无谓的浪费交通组织应该合理，尽量保证大部分户型做到干湿分区，洁污分区，动静分离主卧室与次卧室房门尽量不对开，避免出现交叉干扰附：户型设计中的创新点参考示例1、现代廊院的设计“廊院”已突破“仅有庭院”局限，通过连廊衔接多种院落空间，让生活更加丰富、让亲情更加融合，增添了人文因素，更有享受的支撑点，因此“现代廊院”建筑无疑是“庭院”的升华，是高于庭院居住的建筑产品。广州天悦龙庭产品设计（利用廊院概念“打击”客户）2、赠送花池一JU1武汉金都汉宫产品设计（通过赠送大面积的花池吸引客户）3、精致房型，合理布局ToP空间V龄幸福庭院ToP空间I阁调雅室建筑面积/约83.43T两房两厅概绰尊玳的享受室间.独拥双阳台.客厅九通景现大阳台,次卧连通生活阳台，由北通透,H然穿常风串起全家人欢由笑讲：阳光和风景无处不住；主卧带IR窗.美景日夜榴伴建筑面积/约53.05m=52.69m；一房一厅YIZ公扈典的布局方正域亮；明角明I1全阳光空间；客厅/卧室双飘窗邂遍无限风景;简约黄金比例散发浪漫情调武汉都市兰亭产品设计4、复式设计，变换空间J厨房上空 I; I322800I39|上层阳ft上S单位建筑面积套内面积朝向0187.2568.75东南Ift呢。有伊足具体可S价口表M惮政府皴搐力；仅首层产品设计（通过复式的空间