东外写字楼物业管理顾问管理方案.docx

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1、东外办公楼物业管理顾1可提案物业管理公司PROPERTYMANAGEMENT目录1前言2第一章北京物业管理公司介绍3第二章项目分析6第三章物业管理要点8第四章物业管理服务内容13第五章物业管理顾问的工作范围及职责22第六章主要经营指标及重要承诺28第七章顾问服务、合作方式、效益和监控30第八章项目管理经营预测33-J1xaaJ1-刖首先感谢外交人员房屋服务公司对我公司的信任,使我们有机会参与东外办公楼物业经营管理竞标,展示我公司实力。我们非常珍视这个机会,为贵公司在东外办公楼的经营管理上作出贡献。由于我们接触项目时间较短，对项目的实际情况了解较少，故本提案主要是基于我公司多年的管理经验编制而成

2、的，所以不可避免的有关内容与实际情况不甚符合，我们希望能有机会与贵司领导共同讨论协商，共同致力于形成一个切合东外写字楼实际情况的高水平的物业管理方案。贵公司投资建设了东外办公楼,而我公司具有对写字楼管理的丰富经验和专业的管理理念，所以我们有信心，同时也有实力将东外办公楼经营好，管理好，使之成为北京的优秀的物业写字楼之一。第一章物业管理公司介绍物业管理有限公司是一家专门为高档物业及住宅小区提供经营管理的物业公司，有一批富有酒店、商务楼、公寓、住宅经营管理经验的专业人士,公司依据自身实力，成功地管理了御东商物楼、民进中央大厦、北京友金大厦等多家物业。由于多年经营及公司大部分员工来自酒店及物业行业，

3、因此与同行各界，及上级单位建设部及小区办等部门建立了良好的关系。物业项目物业管理公司目前所管理的物业项目如下：民进中央大厦位于三元东桥东北侧，机场辅路北侧，占地7000平米，总建筑面积12000平米，99年5月竣工，现正招租。北京御东商务楼位于东三环京信大厦东侧，面积6000平米，98年初新建成甲级写字楼，由于有一支精良的物业管理队伍，尤其是具有一批经验丰富优秀的营销人员，99年底完成出租率100%,目前出租率保持95%以上。北京友金大厦位于北京劲松地段，香港合资建成。面积5000多平米，是北京早期建成写字楼之一，地理位置虽然略偏，但一年之内出租率已达100%。佳日大厦位于东三环双井主要商业区

4、，总建筑面积10000平米，99年11月竣工，现正招租。黄金花园位于亚运村北5公里，8万平米公寓、住宅小区。于97年进行了小区的策划改建及管理销售，目前已正常运营，出租居住房已达90%以上。康家园小区位于大北窑东4公里，12万平米住宅小区。朝阳区综合投资公司物业管理公司进行物业管理，目前己达到朝阳区规范小区之一。龙福宫大厦位于东三环十里河桥，5000平方米，目前入住率已达95%经营管理北京物业公司极为注重管理，在经营管理上奉行至诚服务专业化管理，具有完整的工程、保安、消防、物业管理运作程序，这些规范化管理是物业充分满足客户需求、工作高效、成功的保证。我们深信本公司的管理会使业主得到最佳的资金回

5、报及最好的经济效益。让我们齐心协力，为我们共同的事业添砖加瓦。第二章项目分析一、项目简介东外办公楼是由北京外交人员服务局出资修建的一栋现代化办公楼。该楼位于东直门外大街北侧，毗邻北京中央商务区，紧靠塔园外交人员公寓，东临澳大利亚大使馆及加拿大大使馆，西临东湖别蟹。1、 该楼占地面积4700平方米，总建筑面积17126平方米，地下两层，地上七层,拥有18套办公用房。 地下二层为车库，可停放52部车辆；地下一层可做商业用房（约1900平方米）； 首层部分为办公楼大堂，部分可做商业用房（约900平方米）；二至五层为标准层，每层有四套办公用房，其中东南角一套建筑面积为416平方米，其余三套建筑面积为3

6、84平方米。套房内有办公室、文件室以及卫生间、浴室和水房等； 六层有复式结构办公用房两套，一套建筑面积为800平方米，另一套建筑面积为780平方米。 二层平台面积约500平方米，可供休闲娱乐用。2、 楼层面积分布表写字间可出租面积楼层可出租间数可出租房间面积（/）各层可租面积（mz）1层19009002层4416,3X38415683层4416,3X38415684层4416,3X38415685层4416,3X38415686层2800,7801580地下1层119001900地下2层1150052个停车位（1500mj,可出租面积共计：12152m二、项目分析1、位置及交通东外办公楼地理位

7、置优越，位于东外使馆区，毗邻北京中央商务区，环境十分优越，交通方便。附近有地铁及120、110、24、416、106、107、117、815路公交汽车。2、项目规模及结构该项目为中等规模，大开间带卫生间及厨房，档次较高，较适合国内外驻京办事处、跨国公司、政府机关、银行等。3、优劣势分析优势： 楼层格局装修适合较高档次客户。 周边环境闹中取静。 驾车出入及停车较为方便。 硬件设施精良完善。劣势： 由于大开间格局且带卫生间，限定了一部分中小客户群，对出租有所不利； 交通方面：车辆朝西、朝南行驶进入办公楼较为方便，车辆朝东、朝北行驶进入办公楼不便； 走廊不带空调，室内外温差给人不舒服的感觉； 走廊及

8、房间高度偏低给人以压抑的感觉； 没有单独的雇员餐厅，就餐成本较高。第三章物业管理要点一、物业管理的功能：物业管理是一门专业性很强的学问，我公司本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的改进和提升，使每一座物业的收益和投资潜质得以发挥。而此种“投资管理”的哲学，使业主能充分保障其不动产投资的权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。作为专业物业顾问，我们深信物业管理必须体现以下的主要作用： 维护业主的权益物业在交付使用之后，业主常面临租户和其他使用者的各项要求，包括设备和设施、管理、维修、通水、通电、通讯及通渠等等问题。通过优良的物业管理，使发展商、业主和租户的利益更加获得保障

9、。 维护安全和舒适的生活或商业经营环境通过优良的物业管理，业主、租户和其他使用者不会受滋扰，可以享受清洁、安全和舒适的环境，安心居住、或者从事商业经营，完成管理者和业主的法律责任。 确保物业的价值和升值能力通过优良的物业管理，物业可以获得维修保养和翻新，从而维持他的价值和升值能力，并且在物业市场上占据有利位置。二、物业管理的计划就东外写字楼而言，可以预见，东外写字楼将会需要面对很多的问题，例如： 如何实现对业主和租户作出的承诺，以免损害公司的声誉和投资利益。 如何为公司和全体业主及租户提供良好的物业管理服务，而又要在收费标准与管理水平之间取得平衡，并且不能与市场完全脱节。 如何在施工期间，设法

10、避免日后产生维修保养上的问题或者不必要的开支。 如何避免在大厦移交付使用时因工程遗漏或少量施工不合规格而产生业主的不满和对发展商不利的宣传。 如何安排管理公司在合乎经济原则下而又有效地去管理这物业，同时又能维护发展商的声誉和投资利益。 如何一方面满足写字楼/商住的业主/租户对管理服务的需要，而又同时满足其他使用者的需要，如何在停车场作出适当的安排。 如何维持建筑物的外表美，如何保持公共地方整天清洁，所有通道保持畅通。 在业主装修期间，如何维持物业的安全和整洁，避免破坏大厦结构和避免对其他使用者造成滋扰。 如何长期满足业主对管理服务不断提升的要求，如何实现发展商的理想和承诺。 整个物业分成写字楼

11、、商住、餐饮娱乐和停车场几个部分，管理公司如何应付和配合各种不同操作方式和需要。类似以上这种种的问题可以说是不胜枚举，但又必须在物业移交使用之前经过慎密的考虑去制定一套周密的物业管理计划，运用高水平的物业管理手段，将这计划推行和实施。作为专业的物业管理公司，我们很乐意与贵公司携手合作，共同制订和实践这一套物业管理计划，以便将来去应付和解决一切的管理问题。三、物业管理要点凭着我公司在国内多年经验及参考了发展商提供的基本资料后，本公司建议“东外办公楼”的物业管理方案，根据物业的不同部份应注意以下事项。在进行实质管理时，必须结合所有部分，以维持统一管理，节省能源。 智能办公大厦管理 停车场管理 资源

12、的投入管理 财务收支及安排的管理1、 智能办公大厦管理智能写字间在市场上有一定吸引力，除其有高科技设置外，后勤保养维修亦相当重要，因为周密的管理服务需要有专门知识和技术。设备管理上不只包括电梯，还有灵敏的装备如电脑控制的大厦自动化系统、中央空气调节设备和通风装备、保安监视和控制系统、自动洒水器、火警和其他消防装置以及后备电力供应设备等。客户对这类大厦，特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的清洁水准期望相当高。尤其是出入口大堂的设计，更为重要。高品质的大堂设计是大厦档次的重要体现，力争做到豪华、安静，并含有会客区。大厦的外墙也需得到完善管理，它对物业的租价有很大影响。由于楼宇的开放时间，一般

13、是有规定的，所以物业管理服务必须确保在开放时间内，大厦各设施正常运作，提供客户方便快捷的服务。为减少对使用者造成不便影响，部分保养工作必须通过适当安排，于办公时间以外进行。为提供更佳的服务及令使用者增加对物业管理的信心，物业部须安排若干有偿服务项目，如商务中心服务，室内清洁、小量维修工作等。与此同时考虑提供无偿服务，如派发报纸、代订机票等。对写字楼的非工作时间管理，诸如保安、设备及能源控制亦相当重要，需细致安排保安、工程排班及管理，并仔细核算非工作时间能源费用及管理。楼宇于非办公时间的保安至为重要，管理公司必须制定大厦管理守则及保安规章，以使保安工作能合理地进行，确保大厦整体安全。写字楼的管理

14、不仅是使其大厦硬件保值、增值，更重要的是创造大厦的知名品牌，提高所管物业的无形资产，努力提高服务质量创造良好服务氛围，这也是物业管理公司的重要责任。2、 停车场管理现今停车场的设备多采用先进的管理系统配合日益繁重的日常运作，采用自动化管理，可以减少人为舞弊，节省人力资源，加快车辆流量，从而使物业管理运作更畅顺，对客户及访客利用停车场设备有极大的益处和帮助。此外，停车场必须设有闭路电视作监控，保障访客安全。停车场内必须装有足够通风系统，供应新鲜空气，以符合卫生安全。停车场经营管理策略在可能情况下应按照自给自足核定收费标准，对整个物业出租及出售营运，都有着正面积极作用。3、 管理资源的投入在预计大

15、厦交付使用前，发展商就必须考虑委任物业管理公司，以筹备一切有关物业管理的工作，如制定大厦管理维修公约，制定管理费用金额及其它费用金额，如电话线费用、电费、水费、煤气等，制定客户守则，装修指南，招聘员工及培训，与承建商联系跟进遗漏工程等等，从而确保大厦正常运营。在交付使用之日起，物业管理公司必须按照与发展商确定的程序，把有关楼宇交付客户使用，并协助使用者解决所遇到的问题，提供完善的售后服务，以确保发展商的信誉。为做好物业管理的工作，投入管理资源必须妥善安排。4、 财务管理在开展实质管理工作前，管理公司必须提交管理财务预算案给发展商审批,以便确定大厦营运的管理费用以及在大厦交付使用者时，确定应收取的管理费用。在发展商未交付楼宇给客户前，发展商也须为物业管理的前期工作提供财务支援，这些费用是用以支付入伙前物业管理公司所聘员工薪金，器材购置等。本公司一般建议的运作方式，为先做前期预算案，由发展商审批并拨款作为前期开办费，基金以实报实销形式定期向发展商汇报，以确保合理