【《我国住宅市场发展影响因素及发展优化建议》11000字（论文）】.docx

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1、我国住宅市场发展影响因素及发展完善对策研究1、绪论11.1研究背景112研究意义11.2.1理论意义1122现实意义21.3研究方法21.3.1 文献研究法21.3.2 归纳研究法22、基本概念与理论基础22.1 商品住宅22.2 商品住宅市场23、我国住宅市场发展影响因素分析33.1 我国住宅市场发展现状33.1.1 居民人均住房面积33.1.2 我国居民房价收入比33.1.3 住宅市场租售比现状33.1.4 土地资源利用情况43.2 住宅市场发展核心影响因素分析43.2.1 国民收入水平的上升43.2.2 政策因素53.2.3 开发成本因素63.2.4 社会管理成本增加64、我国住宅高房价

2、的危害74.1 居民生活拮据74.2 扩大贫富差距74.3 我国人才流失84.4 加剧通货膨胀85、优化我国住宅市场问题的对策95.1 建设保障住房95.2 优化供给结构105.3 提高土地资源利用率105.4 引导合理需求I1总结H摘要：随着我国社会经济的飞速发展，房地产企业的发展成为提升国民经济的一大主题。随之带来了房价增速过快购医者经济负担加重等现象。为了维持正常的房产供需状况，控制房价过快增长，各地制定了很多相关房价调控措施和政策。本文针对“房住不炒”政策下探究住宅市场的现状与挑战，探究城市房地产资金融入渠道。过去10年，我国的房价曾多次上涨，近年由于新政策的影响，房价处于高价平稳状态

3、。但是从整体对我国房地产市场进行分析，在发展过程中对我国居民生活造成了一定负面影响，出现了居民生活质量下降、贫富差距的扩大、人才流失等方面阻碍着经济的持续性发展的情况。本文总结了我国高房价的成因，并对高房价的危害进行了分析，提出了抑制房价的具体策略，包括建设保障住房、优化供给结构、提高土地资源利用率、多渠道投资以及引导合理需求等，采用这些措施能够控制房价过快增长。关键词：房地产；“房住不炒”政策；企业融资1、结论11研究背景伴随着房地产市场的日益繁荣，房地产价格也呈现总体上涨态势。在2000-2017年间，全国商品房销售均价从2112元f上升到7900元/出。作为关乎民生的住宅产业,其全国销售

4、均价也从2000年的1948元/M上升到2017年的7620元f,2018年3月全国商品住宅销售均价上涨至8427元/rf,北京、上海、广州和深圳成交均价更是高达35301元/出。由此可见，在大中城市尤其是特大城市，商品住宅虽为生活必需品，但其价格远超居民支付能力。为抑制房价过快上涨趋势，政府陆续出台调控政策。从2016年10月份开始，房地产市场开启新一轮的调控，并且调控力度不断加大。2018年5月，住建部也颁布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，提出要坚持“因地制宜”、“精准施策”，确保房地产市场平稳健康发展，以求抑制非理性需求，扩大并落实“有效供给“因城施策”等精准调控可能短期

5、内有一定效果，但未从根本上解决房价上涨问题，也未有效促成房地产市场平稳健康发展长效机制的建立。商品住宅产业的发展对我国国民经济有着举足轻重的作用，合理的商品住宅价格是构建宜居城市的一个重要指标，是“居住不炒”的核心目标，也是保障住宅市场健康稳定的基础。研究我国商品住宅价格的长期显著形成因素，进而探索大中城市商品住宅价格的长期形成机理，为稳定商品住宅价格，推动商品住宅市场健康发展长效机制的建立具有积极意义。12研究意义5.4.1 理论意义商品住宅价格影响因素的研究有很多，从当前学术界的研究现状来看，因使用数据、研究方法和指标选择等差异，得出的结论并不一致。关于商品住宅价格形成的规律性认识，并没有

6、在理论上较好地解决。本文综合梳理相关文献，对住宅市场进行理论和实证分析，以期对商品住宅价格形成理论做研究补充。5.4.2 现实意义商品住宅价格的波动既与国家经济秩序和社会和谐等息息相关,也与普通群众的生产生活有着千丝万缕的联系。从目前住宅市场形势来看，商品住宅价格已远超人们的支付能力。本次研究将分析我国大中城市商品住宅价格在长期中的变化趋势及规律，对我国商品住宅市场的长期健康稳定发展长效机制的建立具有积极作用。13研究方法13.1文献研究法通过网络阅读与房地产相关的国内外文献，本文逐一消化、吸收商品住宅价格影响因素方面的研究成果，并结合我国商品住宅市场发展现状进行深度分析，提出我国大中城市商品

7、住宅价格的长期形成机理。132归纳研究法归纳是通过对特例的分析来引出普遍结论,而演绎是由一般原理推演出特殊情况。两者相互影响，演绎以归纳为基础，归纳以演绎为指导。本文通过对国内外房地产价格相关理论和影响因素的梳理，结合我国大中城市商品住宅市场的发展现状，归纳总结出我国大中城市商品住宅价格的长期形成因素和指标体系。最后在研究我国大中城市商品住宅价格形成机理的基础上,对全国商品住宅价格的长期形成提供借鉴。2、基本概念与理论基础2.1 商品住宅商品房是指房地产开发公司在得到相关政府部门的批准后，向政府租用土地的使用权,修建住宅并且在建成后投放到市场进行销售或租赁的仅供居住的房屋,包括住宅、商业用房和

8、其他建筑等。商品住宅在是市场进行买卖的，遵循市场规律，以货币为标尺进行衡量，同时，商品住宅的价格也不能与其使用价值割裂开来。2.2 商品住宅市场房地产市场的发展水平最直观地反映就是商品住宅的价格，商品住宅价格指的是作为其作为商品在青地产市场上进行销售时的价格。虽然商品住宅与一般性质的商品都是作为商品在市场上进行买卖,但二者价格的形成机制却存在明显差异，这主要是由于商品住宅的价值含量大、生产周期较长、影响因素较复杂等造成的。房地产开发商作为商品住宅的供给者并不能对其价格进行任意设定，商品住宅价格的变动主要是受到供给和需求两方面的共同影响。从供给角度来看，商品住宅成本是商品住宅价格主要组成部分，商

9、品住宅成本越高意味着房地产开发商为了获取更多利益将会抬高商品住宅价格。从需求角度来看，商品住宅是居民生活的必需品，对商品住宅的需求有很大一部分是刚性需求，一个城市的人口基数、收入水平和消费观念会影响其商品住宅价格的承受范围，进而影响商品住宅价格的变化。3、我国住宅市场发展影响因素分析3.1 我国住宅市场发展现状3.1.1 居民人均住房面积近年来,我国市人均居住面积由2017年的31.6平方米上升到2019年的32.12o不仅绝对值量一直很小，而且年增长幅度也很有限。另外该指标也受到来自社会各界的质疑，主要是人均住屋面积计算方法是用总建筑面积除以总居住人数，那么高级住房里的花园、草怦、游泳池等都

10、应该计入总建筑面积，可是这些面积是并不能满足人们最基本的住房需求。有历年我国市统计数据得知，在2018年末我国市常住人口为354.2万人次，相比2017年减少16万人次，但是底价一样高居不下。3.1.2 我国居民房价收入比房价收入比，根据联合国人类住区生境中心所发布的城市指标指南，指的是居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比。而按照国务院号文的提法,房价收入比即本地区一套建筑面积为60f的经济适用房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比。我国城市房价收入比从2017年的7.31%提高到2019年的15.29%,远远高于国际上认为合理4-6%的范围。并且这只是全我国平均的数据，在市中心局部

11、地区，房价收入比值升值超过50%。虽然房价收入比数据是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，当房价收入比下降时，简单地归结为“房价高”也不是非常合理，但是通过不同年份的房价收入比，可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是下降了。31.3住宅市场租售比现状租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。计算方法为：租售比每平方米建筑面积的月租金每平方米建筑面积的房价月租金房价。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300-1:200o如果租售比低于1:300,意味着居产投资价值相对变小，层产泡沫已经显现：如果高：I:200

12、,表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比很好地解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会去炒作租金水平的。我国市2017年的租售比为1:842.86,2018年的租售比为1:712,2019年的租售比为1:651,最高时是2019年，只有1:651,虽然处于上升趋势但是与房产运行良好的租售比相差较大,这也就意味着房价偏高,投资价值偏低，可能有泡沫的存在。314土地资源利用情况土地是人类生存和发展的基础，是社会财富的重要源泉和人民赖以生存的基本保障。社会经济的发展要求有足够数量的土地作为保障城市人民生活质量的提高需要有相当数量的土地供应以支持住房和商业区的建

13、设、绿化及交通设施以及其他硬件的改善另外，土地是源源不断提供我们粮食、蔬菜、肉类以及各种农副食品的基地。总之，土地问题是关系国计民生的大问题，人们的衣、食、住、行都离不开土地。我国是个特大城市，土地资源极其有限，耕地在经历了连年缩水之后弥显珍贵。我国担负着以浦东开发开放为龙头，尽快建成国际经济、金融、贸易中心之一的历史重任。随着城市功能转换和浦东开发的加速推进，土地资源紧缺的问题将越来越突出。土地作为住房的最基本要素，其稀缺性必定会导致土地下游产品例如农副产品、房地产等的稀缺和高价格。首先，我国的土地面积为1641万平方米只占全国土地面积的0.17%,全市陆域面积利用程度已经很高，随着郊区土地

14、的开发，城市建设将引起对土地需求的持续增加。由于建筑周期长，并且需要大量投资，土地总量的增长是有限的。因此，我国的土地供需矛盾日益尖锐。其次，我国市农用地减少，耕地生态环境质量恶化。而这会直接影响到市政府农用地转非的数量，从而影响住宅用地的供给，也就会因为资源稀缺性推高房价。3.2 住宅市场发展核心影响因素分析321国民收入水平的上升国民收入水平直接决定了居民收入、企业收入和政府收入及其具体的分配状况。首先，居民收入决定了其购买力和整体消费水平。人均可支配收入的增加代表了人民生活水平的提高，可支配收入的增加将使得居民在支付掉生活必须用品之后用来购房的闲余资金有所增加，同时也使居民改善居住水平的

15、愿望有可能成为现实，这样就刺激了对启地产的需求，从而在一定程度上推动了房地产价格的上涨。故房地产价格水平与人均可支配收入应该呈现出正向关系。其次，企业的收入状况决定企业积累的程度和扩大生产规模的实力。扩大再生产的规模越大，生产用层地产需求量越大，生产用地的大量需求随即推动价格上扬，随着企业规模、实力以及盈利的扩大，又会加速对生产用房地产的需求从而进一步加速房地产价格的上扬，即宏观经济学中强调的庇古加速原理。此外，政府的财政收入影响其财政支出和政府转移支付,从而影响政府用于房地产商的投资和用于低收入家庭住房的补贴。政府财政收入高，则转移支付和财政购买多，则住房补贴多，居民购买能力则高，住房的有效

16、需求量也就噌多。我国市作为中国经济发展的优秀代表,2019年生产总值比2018年上升6.1%,而我国居民2019的人均可支配收入为67756元，比2018年增长8.7%。城市整体经济实力大幅提升，人民生活水平也明显提高。因为住房既是人民生活的最基本保障，同时高端住房又是生活水平改善以后的正常需求，这个特殊性决定了住房在人民社会生活中扮演着既是必需品又是奢侈品的角色。随着人们生活水平的提高，以前买不起房的现在能负担一栋房，这一类住房需求会增加。已经拥有住房的市民随着精神文化素养的提升，其对住房的内在条件、装修品味、周边环境必然会要求更高，这时他们也会有购置新住房的需求，此时，住房就从必需品转换成了奢侈品，高端住房的需求也