重庆畔溪名都商业策划案.docx
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1、致:重庆XX置业有限公司畔溪名都三期商业策划案深圳市XX投资顾问有限公司报告目录第一章市场调研一、调查综述二、北硝商业格局三、老城商圈分析四、项目商圈分析五、经营户及投资商分析第二章项目定位一、项目概况二、项目SWOT分析三、项目核心价值提炼四、项目主题定位五、项目形象定位六、项目业态定位七、项目案名建议八、项目价格定位九、目标客户群体定位第三章营销推广一、入世时机建议二、付款方式建议三、价格策略四、销控策略五、促销策略六、招商策略七、免租/返租策略八、分阶段整合营销推广方案第一章市场研究篇一、调查综述1、调查目的:X掌握北硝商业格局X掌握主流商圈特征、业态及辐射X掌握项目商圈特征、业态及辐射
2、X掌握投资客及经营户心态2、调查手段X网络调查X问卷调查X实地考察3、调查范围北硝老城区、城南、城北区域4、调查时间2005年1月14日-2005年1月28日二、北硝商业格局分析X纵观北硝商业,按照区域划分,可分为城南、老城、城北3个区域,城南片区为政府新规划的行政中心区,目前商业形式主要以临街散铺为主,主要辐射周边居民。由于城南片区处于规划起步阶段,各方面配套设施尚未到位,受交通条件限制及缺乏商业中心区域的影响,加之早期人气不足,商业无法产生群聚效应,整个商业呈现:一盘散沙、各自为政、看天过日的状况。X老城片区是北储早期形成的商业中心区,其辐射范围为整个北硝区域。整个商圈由硝峡西路、中山路、
3、胜利路三条主街构成,主力店有重百、天奇商城C商业组织模式可概括为:2主力店+临街商铺C虽然老城商圈非常成熟,但是,我们却不能忽视其潜在的问题,在商业分工日趋专业化的大市场前提下,消费者需要更专业、更有主题的专业市场进行消费,如深圳女人世界、顺电、儿童世界等专业市场,随着一站式购物、SHoPMA11等全新概念的出现,老城商圈的格局终将倍打破。取而代之的是一站式购物中心、专业市场、品牌点、专买场、临街旺铺形成的商业新格局。冰城北片区尽管在商业体量及人气方面明显优于城南片区,但其似乎还是摆脱不了对老城商圈的依托,该区域不缺乏商业氛围及人流量,但其缺乏商业凝聚点,形不成区域商业中心。小结:北陪的核心商
4、圈为老城商圈,辐射整个北硝区域,没有形成次级商圈,但老城商圈组合模式落后,随着商圈的发展,其组合模式必将产生重大改变。三、老城商圈分析1、 辐射范围北硝区域,在次级商圈没有形成的情况下,老城商圈为北硝主商圈,其辐射范围包括整个北硝区域C2、 业态组合据调查,老城商圈由中山路、胜利路、硝峡西路三条步行街及2家主力店构成,呈“十”字形态排列,整个商圈范围内商业门面250余间,经筛选,符合统计要求的门面185间。其业态组合如下图所示:业态类型老城商圈业态比例表作为辐射整个北硝的商圈,在业态组合上,其呈现的特点是,服装与鞋帽为主流业态,占据55%的比例,其次为文体用品及通讯器材各占7%及8%的比例。尽
5、管老城商圈在辐射上涵括整个北稻,但也只能说在服装鞋帽方面可以真正意义上的辐射北硝,其余业态无论从专业上、规模上均无法辐射整个北硝区域。以家具家电、及文体用品为例,我们的调查人员在街道上搜寻了一天,发现专业的电器市场及文化用品市场少之又少,根本无法满足普通消费者的需求。北硝商业对重庆主城区的依赖性特别强,除了服装鞋帽及餐饮可以摆脱对主城的依赖外,其余业态由于没有形成规模及专业性不强的原因,很大程度上还在主城的辐射范围内。这也难怪大部分北暗人称到重庆为“进城”,这里面包含的商业含义就是:无论是从专业角度还是规模角度,北硝商业的组织模式、业态组合均处于一个相对落后的局面。四、项目商圈分析1、 项目所
6、处区域2、3、 项目的交通及人流量做为一个商业项目,交通条件对项目起着置关重要的支撑,但本项目的交通条件却不十分理想,天生路上所运行的公交线路总共为两路,分别通往歇马及青木关,其余一些非正式公交车也相对较少,这将直接影响项目的辐射范围。人流量方面,据现场测试,以项目为基点,分三次测试,早、中晚各一次,平均人流量为每分钟7人,这也是项目一个明显的不足之处。4、 项目辐射及人流由于项目本身的地段与老城商圈比较接近,在当前无法与老城商圈抗衡,加之项目交通及人流受限制,目前能辐射的范围可概括为三个区域:西师、西农、畔溪名都。月亮田小区由于其更靠近老城区,所以其不在本项目辐射范围内。项目辐射图如项目区域
7、图红线所示。5、 项目配套本项目为商业项目,商业项目强调的配套有:金融提款点、货运服务、仓储服务,这三项是满足商业运作的基本配套。目前本项目拥有的是一个工行的提款点,货运及仓储暂时缺少。与老城商圈相比,其优于本项目的是有着众多的金融提款点。在仓储及运输上,与本项目处于同样的局面。6、 价格分析项目目前周边商业门面平均售价在4000元/次左右。7、 业态组合天生路商业形式主要以临街门面为主,没有形成区域中心。业态分布零散,不成规模是该区域的一大特征。天生路商业业态调查图9754321一111II.-JI-II从以上两图可以看出,天生路商业主要以餐饮及休闲娱乐为主,两项共占了46%的比例。其次是美
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