毅昌科技：广州毅昌科技股份有限公司拟以实物资产增资涉及位于广州开发区科丰路29号的1处房地产市场价值资产评估报告.docx

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1、本报告依据中国资产评估准则编制广州毅昌科技股份有限公司拟以实物资产增资涉及位于广州开发区科丰路29号的1处房地产市场价值资产评估报告业评费字2023第1047号签字评估师：曹璐(44180052)姜紫越(47190070)广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司GUANGZHOUYEQINASSETS&1ANDANDREA1ESTATEAPPRAISA1CO.1TD评估基准日：二O二三年八月二十二日评估报告日：二O二三年九月五日第一部分声明1第二部分资产评估报告摘要3白B夕）/；4一、绪言-5-二、委托人、产权持有者和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况5三、评估目的6四、评估对象和

2、评估范围-6-五、价值类型-7-六、评估基准日-10-七、评估依据-10-八、评估方法-12-九、评估程序实施过程和情况-14-十、评估假设-16-十一、评估结论-18-十二、特别事项说明-18-十三、资产评估报告使用限制说明-20.十四、评估报告日-21-十五、签名盖章-22-S业勤评估y*nh第一部分声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或其他资产评估报告使用人应该按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告：委托人或其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构

3、及其资产评估师不承担责任。三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不得成为资产评估报告的使用人.四、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、评估对象涉及的产权资料、资产清单由委托人及相关当事方申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认，我司针对委托人及相关当事方提供

4、产权资料、资产清单进行了必要的核查验证，但提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托人和相关当事方的责任。七、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。八、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场勘察，对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行查验，但无法对评估对象及其所涉及资产法律权属的真实性做任何形式的保证。我们已提请委托人及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求，并对已发现的问题进行如实披露.九、资产评估机构出具的资产评估报告中

5、的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。十、我们及其所在的评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果.（本页余下空白）第二部分资产评估报告摘要委托人：广州毅昌科技股份有限公司产权持有者：广州毅昌科技股份有限公司委托人与产权持有者为同一单位。经济行为：根据总经理办公会会议记录，广州毅昌科技股份有限公司拟以实物资产对全资子公司进行增资，故委托评估机构对拟以实物资产增资涉及位于

6、广州开发区科丰路29号的1处房地产市场价值进行评估，以作为委托人增费的参考依据。评估目的：为委托人拟以实物资产增资提供委估资产市场价值参考依据。评估对象及范围，根据拟进行的经济行为需要，本次资产评估的评估对象为房地产，评估范围为包括建筑面积23,843.89ITf的房屋建筑物及共用面积50.001m的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。评估对象及评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围为一致。评估基准日：2023年8月22日。评估价值类型：市场价值。评估方法：成本法、收益法.评估结论：广州业勤资

7、产评估土地房地产估价有限公司根据国家有关资产评估的规定,本着独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序采用成本法、收益法对委托人委托评估的资产在评估基准日时的市场价值进行评估测算，经综合分析，本次采用成本法的评估结果作为最终的评估结论，得出评估结论如下：广州毅昌科技股份有限公司委托评估资产在评估基准日时的评估价值为人民币壹亿柒仟捌佰虱拾玖万叁仟捌佰元整(178,293,800.00),具体评估结果详见资产评估结果明细表。对评估结论产生影响的特别事项：无。评估报告日：2023年9月5日。本次评估结论系在本次评估假设前提下成立。本评估报告结论有效使用期限自评估基准日起一年，即自2023年8月22日

8、至2024年8月21日内有效。提请报告使用者注意评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论,应当阅读资产评估报告正文（本页余F空白）第三部分资产评估报告一、绪言广州毅昌科技股份有限公司：广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称本公司）接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本法、收益法，按照必要的评估程序，对贵单位增资涉及的房地产在2023年8月22日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：二、委托人、产权持有者和资产评估委托合同

9、约定的其他资产评估报告使用人概况委托人/产权持有者概况统一社会信用代码：914401016185240255名称：广州毅昌科技股份有限公司类型：其他股份有限公司（上市）住所：广州市高新技术产业开发区科学城科丰路29号法定代表人，宁红涛注册资本：40,100万元（人民币）成立日期：1997年09月12日营业期限：1997年09月12日至长期经营范围：塑料制品制造；塑料制品销售；塑料包装箱及容器制造；模具制造；模具销售；汽车零部件及配件制造；汽车零部件研发；电视机制造；工业设计服务；金属制品研发；金属制品销售；电池零配件生产；电池零配件销售：电池制造；电池销售；新材料技术研发；技术服务、技术开发、

10、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；软件开发；电子元器件与机电组件设备制造；电子元器件与机电组件设备销售；新能源原动设备制造；新能源原动设备销售；计算机软硬件及外围设备制造：货物进出口；技术进出口U）委托人与产权持有者之间的关系业勤评估efcJBenw委托人与产权持有者为同单位。资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况与本次评估目的相关的除委托人以外的当事人及上级主管部门。除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而任意使用本报告。三、评估目的经济行为：根据总经理办公会会议记录，广州毅昌科技股份有限公司拟以实物资产对全资子公司进行增资，

11、故委托评估机构对拟以实物资产增资涉及位于广州开发区科丰路29号的I处房地产市场价值进行评估，以作为委托人增资的参考依据。评估目的：为委托人拟以实物资产增资提供委估资产市场价值参考依据。四、评估对象和评估范围(-)评估对象及范围本次资产评估的评估对象为房地产，评估范围为包括建筑面枳23,843.89户的房屋建筑物及共用面积50,OO1Hf的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益.序号名称权属人证号权编房屋坐落建筑物情况土地使用权情况备注建筑面枳(m*)结构所在房总层数年份房屋所有权取得方式土地共用面积(m

12、2)土地使用权取得方式土地用途止期终日1土地使用权广州殷昌科W2016广州市不-50,001(X)出让-2058/5/232房屋建筑物动产权第06200611号科路号区车2923.843.89B,c电模即注塑钢筋混凝土1-3/3约2011年自建50,!,00出让-20S8/（二）评估对象概况1、评估对象区位状况根据委托人提供的资料及评估人员现场调查情况，评估对象区位状况如下:位置状况1.里落：广州市开发区科丰路29号2.方位：评估对象位于广州市开发区西南部3.与同要场所（设施）距离：距科学城地帙站约4公里4.临街路）状况：临南云四路、南翔三路5.楼幡：地上建有栋房屋建筑物6.楼层：13/3交通

13、状况1道路状况：临南云四路、南翔三路，对外交通较便捷2.出入可用交通工具：公交车、地铁、出租车、私家车等3.交通管制情况：无4.停车方便程度：园区内设有停车位，停车较便捷外部配套设施状况I.基时设能：给水、排水、供电、供气、通讯等基础设施齐全，保证率好2.公共服务设施：区域内有得实IOO便利店、好得快大药房、学校、银行、邮局等，公共配套较完善周围环境状况I.自然环境：区域内自然环境良好，无空气、噪声、水、辐射、固体废物等污染，环境里生状况良好：周边无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等影响生产的设施2.产业环境：产业环境良好，周国大中型企业数量较多，产业聚集度高3.景观：无特殊景观4

14、.工业氛困：周边有华南新材料创新园、光正科技产业园、金升阳科技园等工业产业园，工业氛HI较好2、评估对象实物状况根据委托人提供的资料及评估人员现场调查情况，评估对象实物状况如下:土地实物状况描述名称广州市毅昌创意产业园四至东至莲埔村公园，南至姬堂工业园，西至黄埔科创园，北至京东物流华南黄埔分拣中心面积共用土地面枳5000m形状较规则地形所在区域以丘陵地形为主地势地势平坦地质地质地基承载力及稳定性较好土城土壤未受污染开发程度宗地内“五通，外己达“六通”（通路、供水、排水、通电、通讯、燃气），园区开发建设有绿化、道路、场地硬化、路灯、曲墙等，宗地内土地已平整，地上已建有一幢建筑物建筑物实物状况描述名称广州市般昌创意产业园建筑规模总建筑面积23843.89平方米,建筑物基底面积14,530.864401,剩余空地面枳35,470.14m,建筑结构钢筋混凝土结构设施设备楼梯楼，内设有一部小货梯，水电、消防、通讯等设籁齐全装饰装修外墙涂料，贴大理石条，内部普通装修，内地刷乳胶漆。办公、食堂区域天花为铝扣板吊顶，地面铺梵砖、抛光醇：厂房区域地面铺地坪漆.安装厅铝合金窗、玻璃门等层高层高合理空间布局