抵押担保纠纷法律裁判案例分析.docx

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1、一、签订不动产抵押合同但未办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力，债权人主张抵押人在抵押物价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院予以支持二、除当事人在抵押合同中另有约定外，在建工程抵押权的抵押物范围不仅包括建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物三、抵押人转让抵押财产的情况下，抵押权人怠于行使相关监管保障措施的，抵押权人可能丧失优先受偿权四、抵押权人基于善意取得制度取得房屋抵押权时，可以构成对撤销错误房屋登记的阻却事由五、主债权已过诉讼时效，抵押人以抵押权已经消灭为由要求涂销抵押登记的，人民法院予以支持摘要：抵押担保制度作为一项重要的市场经济基础交易工具，历经了民法通则担

2、保法物权法民法典等，随着立法的不断发展，抵押担保纠纷的裁判观点也在不断演变。本文结合案例、相关法律规定着重从签订不动产押合同但未办理抵押登记、在建工程抵押权的抵押物范围、抵押财产被转让情况下抵押权人怠于行权的风险、抵押权是否适用善意取得制度以及主债权已过诉讼时抵押权是否存续五个方面对抵押担保纠纷的相关裁判观点进行梳理，以期各位专家及同行就本文涉及的问题、观点进行探讨和指教。晶签订不动产抵押合同但未办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力，债权人主张抵押人在抵押物价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院予以支持【指导案例】最高人民法院金融借款合同纠纷案（2019）最高法民再155号本院认为，物权法第十

3、五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，中信银行东莞分行分别与陈志华等三人签订（2013）莞银最抵字第13X79910、13X79912、13X79913号最高额抵押合同,约定陈志华以其位于东莞市中堂镇东泊村的房屋（房地产权证号为粤房地证字第XX、14XX24、14XX25号）、陈仁兴以其位于东莞市中堂镇的房屋（粤房地证字第XX、C1XX57号，粤房地共证字第XX号）、梁彩霞以其位于东莞市中堂镇东泊村陈屋新村的房屋（粤房地证字第X义号）为案涉债务提供担保。上述合同内容系

4、双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然前述抵押物未办理抵押登记，但根据物权法第十五条之规定，该事实并不影响抵押合同的效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应依据合同约定或法律规定承担相应责任。案涉最高额抵押合同第六条“甲方声明与保证”约定：“6.2甲方对本合同项下的抵押物拥有完全的、有效的、合法的所有权或处分权，需依法取得权属证明的抵押物已依法获发全部权属证明文件，且抵押物不存在任何争议或任何权属瑕疵6.4设立本抵押不会受到任何限制或不会造成任何不合法的情形。”第十

5、二条“违约责任”约定：“12.1本合同生效后，甲乙双方均应履行本合同约定的义务，任何一方不履行或不完全履行本合同约定的义务的，应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失。12.2甲方在本合同第六条所作声明与保证不真实、不准确、不完整或故意使人误解，给乙方造成损失的，应予赔偿。”根据上述约定，陈志华等三人应确保案涉房产能够依法办理抵押登记，否则应承担相应的违约责任。本案中，陈志华等三人尚未取得案涉房屋所占土地使用权证，因房地权属不一致，案涉房屋未能办理抵押登记,抵押权未依法设立，陈志华等三人构成违约，应依据前述约定赔偿由此给中信银行东莞分行造成的损失。原审法院认定陈志华等三人不存在违约行

6、为不应承担损害赔偿责任不当，本院予以纠正。关于中信银行东莞分行的损失认定问题。合同法第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”案涉最高额抵押合同第6.6条约定：“甲方承诺：当主合同债务人不履行到期债务或发生约定的实现担保物权的情形，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于主合同债务人自己提供物的担保、保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），乙方有权直接请求甲方在其担

7、保范围内承担担保责任，无需行使其他权利（包括但不限于先行处置主合同债务人提供的物的担保）。”第8.1条约定：“按照本合同第二条第2.2款确定的债务履行期限届满之日债务人未按主合同约定履行全部或部分债务的，乙方有权按本合同的约定处分抵押物。”在案涉抵押合同正常履行的情况下，当主债务人不履行到期债务时，中信银行东莞分行可直接请求就抵押物优先受偿。本案抵押权因未办理登记而未设立，中信银行东莞分行无法实现抵押权，损失客观存在，其损失范围相当于在抵押财产价值范围内华丰盛公司未清偿债务数额部分，并可依约直接请求陈志华等三人进行赔偿。【相关法律条文】中华人民共和国民法典第二百一十四条不动产物权的设立、变更、

8、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。【实务要点】抵押合同签订后，应当及时办理抵押权登记。对抵押人而言，未办理抵押权登记，并不能当然免除其承担责任的义务和可能性，其应在抵押物的价值范围内对债权人承担违约赔偿责任。对抵押权人而言，未办理登记就不能设立抵押权,也就不能就抵押物优先受偿。即使债权人可要求抵押人在抵押物的范围内对债务承担赔偿责任,但在抵押人资不抵债时，债权人还是可能面临债务不能被全部清偿的风险。国除

9、当事人在抵押合同中另有约定外,在建工程抵押权的抵押物范围不仅包括建设用地使用权,还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物【案例】最高人民法院金融借款合同纠纷案(2018)最高法民再19号关于案涉在建工程抵押权是否依法设立及其抵押物范围的问题。本案中，金汇信托公司与三联集团公司签订的抵押合同中均明确约定，本合同项下的抵押物是指目标项目项下位于金华某镇某村地块的土地使用权及其上在建工程，抵押物具体信息见合同附件之“抵押物清单”。前述抵押合同后附的“抵押物清单”中分别列明了99套房产和17套房产。嗣后，双方共同向登记机关申请办理“在建工程抵押”的抵押登记手续，并提交了国有土地使用权证、土地未

10、抵押未查封证明、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等办理在建工程抵押所需要的文件资料。登记机关受理后，为“抵押物清单”上记载的99套房产和17套房产分别颁发了在建工程抵押登记证明。中华人民共和国物权法第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。由此，登记机关为案涉在建工程抵押权所办理的抵押登记手续，是仅限于其已经发放在建工程抵押登记证明的“抵押物清单”中所记载的部分，还是包括抵押合同所约定的土地使用权及其上已经建造和尚未建造的部分，成为本案中认定抵押物范围所必须解决的关键问题。关于在建工程抵押权的登记方法，根据城市房地产抵押管理办法第三十

11、四条第二款规定，房屋登记办法第六十条、第二十五条第三款规定，在建工程抵押权的登记方法，包括在抵押合同上作记载或者在房屋登记簿上作记载两种方式。关于权属证书与登记簿之间的关系，中华人民共和国物权法第十六条、第十七条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，二者不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据这一法律规定，完成不动产物权公示的是不动产登记，登记机关为案涉116套房产分别颁发在建工程抵押登记证明的法律效果，是使得金汇信托公司取得了证明其权利状况的权属证书，判断本案中金汇信托公司在建工程抵押物的范围，应当以登记机关的不

12、动产登记为依据。原审判决以登记机关向金汇信托公司颁发的在建工程抵押登记证明作为判断案涉在建工程抵押办理抵押登记手续的依据，混淆了不动产登记与权属证书之间的关系，本院予以纠正。本院注意到，在案涉在建工程抵押登记办理之时，作为登记机关的浙江省金华市房地产交易办证中心并未实行房屋登记簿制度，且对在建工程抵押应当采用何种方法在抵押合同上记载亦不明确。本案中，浙江省金华市房地产交易办证中心在受理金汇信托公司和三联集团公司的在建工程抵押登记申请后，是根据浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行、中国银行业监督管理委员会浙江监管局下发的关于进一步做好在建工程抵押权登记工作的若干意见的要求，采用“抵押

13、物清单”的方式，将在建工程抵押物的范围限定在已完工部分或可售部分，并为在建工程中已完工部分或可售部分的每套房屋单独办理在建工程抵押登记证明。但这种登记方法并不能得出登记机关认为在建工程抵押物的范围仅限于已完工部分或可售部分这一结论。从登记机关对案涉179套房屋销售的解押登记手续办理情况来看,无论三联集团公司销售的房屋是否已经列入抵押物清单中，登记机关均要求三联集团公司取得金汇信托公司的同意证明。由此可见，本案中登记机关对在建工程抵押权的标的物范围的认识在逻辑上并不能一以贯之，其所理解的抵押物限定为在建工程完工部分或者可售部分，更多地是出于登记手段或技术的考量，随着工程建设阶段的发展，在建工程抵

14、押权的抵押物范围随着完工部分或可售部分的增加而得到扩张。本院认为，中华人民共和国物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定”。在建工程抵押权作为中华人民共和国物权法所规定的民事权利，属于中华人民共和国立法法第八条第八项所规定的法律保留事项，其民事权利的内容不因任何他人的不当限制或错误理解而减损。从立法沿革的角度，在中华人民共和国物权法第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条对“正在建造的建筑物”没有做出相反定义的情况下，应当遵从此前规范性文件中对“在建工程抵押”的理解。在中华人民共和国物权法颁行之前，最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建

15、造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。城市房地产抵押管理办法第三条第五款亦规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。据此，在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型，除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。本案抵押合同第12条约定，本合同项下的抵押物是指目标项目项下位于金华某镇某村地块的土地使用权及其上在建工程。

16、第15条约定，除法律另有明确规定外，抵押期间抵押物上新增建筑物应列入本合同项下抵押物范围。前述抵押合同的约定内容，符合司法解释和行政规章的规定。在登记机关未设立房屋登记簿、亦未明确在抵押合同上记载在建工程抵押登记方法的情况下，因前述抵押合同及相关登记申请材料和登记机关出具的收件单等文件均已载明登记类型为在建工程抵押登记，这些资料是登记机关存档备查的登记资料，利害关系人可通过查询档案资料的内容来获悉抵押物上的权利负担，故应当认定登记机关在收件、审核时将此项业务作为在建工程抵押登记业务加以办理的行为，即完成了“记载”在建工程抵押登记的工作，在建工程抵押权即已依法设立。至于登记机关嗣后是否向抵押权人发放权利证明，以及发放权利证明的时间、方式等事实，均不能成为判断抵押权人的权利是否依法成立的依据。且在本案中，三联集团公司作为抵押人，本身并非不动产物权公示制度的保护对象。不动产登记制度的规范趣旨，是为了保护以该不动产为交易客体的第