房地产公司的方案设计管理工作指南.doc
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1、房地产公司的方案设计管理工作指南对设计单位方案设计说明书编制深度的具体要求设计说明书是设计文件的重要组成部分,由总说明及各专业的设计说明组成,其具体的编制深度要求如下:1.总说明的深度要求(1)列出与工程设计有关的依据性文件的名称和文号,如选址及环境评价报告、地形图、项目的可行性研究报告、政府有关主管部门对立项报告的批文、设计任务书或协议书等;(2)列出与本工程方案设计有关的国家与当地的法规、规范、法令及规划管理部门的规划设计要求;(3)列出本工程有关设计依据,如建设、规划、市政、交通、环保、消防、健康住宅等主管部门的批文、协议书、项目可行性报告、设计任务书等;(4)设计基础资料,如气象、地形
2、地貌、水文地质、地震、区域位置、地质初步勘察等;(5)简述建设方和政府有关主管部门对项目设计的要求,如对总平面布置、建筑立面造型等。当城市规划对建筑高度有限制时,应说明建筑、构筑物的控制高度(包括最高和最低高度限值);(6)委托设计的内容和范围,包括功能项目和设备设施的配套情况;(7)列出工程概况,如:总建筑面积。总投资、容纳人数等和设计标准,包括工程等级、结构的设计使用年限、耐火等级、装修标准等;(8)列出主要技术经济指标,如总用地面积、总建筑面积及各分项建筑面积(还要分别列出地上部分和地下部分建筑面积)、建筑基底总面积、绿地总面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数(分室内、外和地上、地
3、下),以及主要建筑或核心建筑的层数、层高和总高度等项指标。当工程项目(如城市居住区规划)另有相应的设计规范或标准时,技术经济指标还应按其规定执行。2.总平面设计说明的深度要求(1)概述场地现状特点和周边环境情况,详尽阐述总体方案的构思意图和布局特点,以及在竖向设计、交通组织、景观绿化、环境保护、市政管网布置、土方平衡等方面采取的具体措施;(2)关于一次规划、分期建设,以及原有建筑和古树名木保留、利用、改造(改建)方面的总体设想;(3)首层建筑平面和周边的关系;(4)列出规划主管部门的规划设计要求、技术经济指标表,包括总用地面积、建筑用地面积;总建筑面积(地上部分建筑面积、地下部分建筑面积);建
4、筑占地面积、建筑容积率、覆盖率;各主要建筑物的名称、层数、高度;道路广场铺砌面积;绿化面积;集中绿化面积;绿化率;场地初平土方工程量等;(5)应提供建筑总图说明,主要解释建筑人行出入口层平面关系,注明建筑人行出入口层平面(通常为底层)、室外台阶、架空层及与道路的高差关系,以及物业管理围墙、岗亭、大门的位置。3.建筑设计说明的深度要求(1)设计依据是否充分:计划任务书、立项批文、可行性报告批文、红线图或土地使用批准文件、城市规划人防部门对建筑设计提出的设计要求、设计任务书、可作为设计依据的其他有关文件;(2)方案设计所依据的技术准则,如建筑类别、防火等级、抗震设防烈度、人防等级的确定、建筑及装修
5、标准、业主提出的其他自有的设计标准或标准图;(3)建筑的平面和竖向构成,包括建筑群体和单体的空间处理、立面造型和环境营造、环境分析(如日照、通风、采光)等;(4)建筑的功能布局和各种出入口、垂直交通运输设施(包括楼梯、电梯、自动扶梯)的布置;电梯、自动扶梯的选型、数量及功能划分;(5)建筑内部交通组织、防火设计和安全疏散设计;(6)关于无障碍、节能和智能化设计方面的简要说明;(7)在建筑声学、热工、建筑防护、电磁波屏蔽以及人防地下室等方面有特殊要求时,应作相应说明;(8)列出住宅技术经济指标及参数,如住宅中的套型、套型比、户室比、每层与每户建筑面积和使用面积。4.结构设计说明的深度要求(1)设
6、计依据:1)本工程结构设计所采用的主要法规和标准;2)建设方提出的符合有关法规、标准与结构有关的特别书面要求;3)主要阐述建筑物所在地与结构专业设计有关的自然条件,包括风荷载、雪荷载、地震基本情况及有条件时概述工程地质简况等。(2)结构设计说明主要阐述的内容:1)建筑结构的安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别;2)上部结构选型概述和新结构、新技术的应用情况;3)采用的主要结构材料及特殊材料;4)阐述基础选型;5)地下室的结构做法及防水等级,当有人防地下室时说明人防抗力等级。(3)需要特别说明的其他问题1)简要说明相邻建筑物的影响关系;2)需要特别表达的其他事项;5.给排水设计说明的深度要求
7、(1)方案设计阶段,给水排水专业设计文件主要为设计说明书以及相关的系统总图和必要其他图纸;(2)设计依据:简述本工程所列批准文件和依据资料中与本专业有关的内容及其他专业提供的有关资料,工程用地四周市政管网驳接情况。(3)给水设计1)水源情况简述(包括自备水源及市政给水管网);2)用水量及耗热量估算:总用水量(最高日、最大时),热水设计小时耗热量,消防水量;3)给水系统:简述系统供水方式;水箱、水池容量、位置、泵房位置、供水方式及分区;4)消防系统:简述消防系统种类,供水方式;5)热水系统:简述热源,供应范围及供应方式;6)中水系统:简述设计依据,处理方法;7)循环冷却水、重复用水及采取的其他节
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