业主委员会相关合同文书—业主临时公约.doc

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1、业主临时公约总 则为落实本住宅小区的售后物业管理，明确购房人、房地产开发企业和物业服务企业在物业管理中的权利义务，我公司按照有关规定，制定业主临时公约，并提交北京市居住小区管理办公室核准，以确保公约具备必要内容。我公司作如下承诺：一、如因我公司制订过程中的不慎，导致本公约内容存在歧义、语义不清或违反有关法规政策，由我公司承担相应责任；二、我公司和物业服务企业签订的物业管理委托合同与本公约内容不存在抵触；三、我公司如将项目转让，将保证受让人承诺遵守本公约。上述条款为公约内容的组成部分，自北京市居住小区管理办公室核准之日起，我公司即遵从本公约内容。开发企业（公章）：年 月 日第一章 物业基本情况一

2、、物业名称： 二、坐落位置： 三、物业四至：东： 南： 西： 北： 四、总占地面积： 平方米五、总建筑面积： 平方米六、国有土地使用权证明文件政府批准文号： 土地出让合同： 七、土地用途：住宅、配套公建及地下车库、地下配套公建八、土地使用年限：住宅70年；配套公建40年；地下车库50年：地下配套公建40年九、共用部位及设备设施：1共用部位是指不为单个产权人所有而为产权人所共有并共同使用的部位。其中包括房屋主体承重结构部位（如住宅基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、大堂、公共门厅、电梯厅、楼梯间、走廊通道、各出入口、台阶、公共阳台（天台）、公共空地、绿化区、车道、人行道、垃圾房

3、等。2共用设备设施是指不为单个产权人所有而为产权人所共有并共同使用。其中包括热力、燃气、给排水设备及管线、变配电系统、楼宇自控系统、卫星电视系统、可视对讲系统、消防报警系统、通信设备、电子监察保安系统、电梯系统、污水处理系统、各系统设备机房、共用照明、竖井、污水池、隔油池、化粪池、自来水分户水表以外计费水表以内的给水管道、下水道、沟渠、管道、井、槽沟、管理用房、避雷装置、邮政信箱、街灯、栏杆、围墙、公共告示牌及其他非经营性公益设施等。3其他共用配套设施是指地下停车场、共用会所等。第二章 各主体基本情况一、产权人指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。二、物业服务企业公

4、司名称： 注册地址： 注册资金： 邮政编码： 法人代表： 联系人： 联系电话： 物业管理资质合格证号： 三、开发企业开发企业： 注册地址： 邮 编： 法人代表： 注册资本： 联 系 人： 联系电话： 四、物业服务企业的选定和变更1业主委员会（以下简称“业委会”）成立之前，物业服务企业由开发企业选定。公约核准后除以下情况外，开发企业不得变更物业服务企业。（1）该物业服务企业被取消北京市物业管理资格；（2）该物业服务企业注销。上述情况下变更物业服务企业，开发企业需将变更原因和选定的新物业服务企业等有关事项告知业主，没有50以上反对意见的方可与新物业服务企业签署正式合同。并必须到北京市居住小区管理办

5、公室备案。2业主委员会成立之前变更物业服务企业，开发企业需要求变更后的新物业服务企业承诺遵守本公约。3业主委员会成立后可按有关规定解聘和重新选聘物业服务企业。第三章 物业管理服务的内容及标准一、根据本物业日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善；二、根据本公约制定本物业用户手册、装修管理规定及其他必要的规章制度，并以有效的形式督促产权人和使用人遵守；三、负责人事管理工作，指导并监督所聘用的员工完成各项管理工作和保障各项共用设备设施的正常运作；四、根据本物业实际情况，负责建立健全财务管理制度和编制本物业管理预算，建立物业管理收支账目，定期向产权人公布，接受开发企业或业委会的查询，

6、根据实际情况提供代收水、电、燃气、供暖、热水费等服务；五、处理所有对于本物业管理的投诉，并协助调解产权人或使用人之间因本物业管理而引起的纠纷与争执；六、对各项管理职责定期（每月及每年）或根据业委会合理要求时作出检讨和总结，并对改善本物业管理或增加服务项目等事宜向开发企业或业委会递交报告及作出建议；七、防止任何人未按本公约的规定而占用或使用共用部位及共用设备设施；八、防止任何人对本物业建筑物、构筑物或共用设备设施进行擅自变更或损坏，对责任人有权要求赔偿；九、采取一切必要的措施，遵守政府有关部门对于本物业的要求；十、代表全体产权人与政府部门、公共事业机构、承包商、专业服务机构及其他任何单位接触、交

7、涉、签订合同或进行诉讼；十一、物业服务企业在履行其按公约规定的管理职责中，必要时可聘请、撤换及付酬金予律师、建筑商、会计师、专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人及其他工作人员；十二、按规定制定公共设施的使用规章及拟订各项服务、康乐设施的收费标准，经批准后按标准收费；十三、采取必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各产权人违反、不遵守、不履行本公约或用户手册规定的一切行为；十四、物业服务企业应对本物业房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并为产权人和使用人提供综合性的有偿服务。主要包括如下几个方面：1对本物业建筑物共用部位进行维护和修缮，并视具

8、体情况进行其他适当工程，使其保持良好的状态；2保持本物业的所有共用设备设施（包括市政公用设施）性能良好和运作正常；3保持本物业公共区域的环境清洁、卫生及美观；4负责绿化区及本物业内部的绿化工作；5维护物业公共安全环境和秩序；6清除及拆除任何不符合管理规则规定的建筑物、安装物、摆放货物及杂物，并向责任人征收及追索清除费和因此而发生的有关费用，并采取适当措施防止本物业任何公共区域交通阻塞；7有效管制本物业内所有车辆（包括机动车及非机动车）的行驶、停放及行人交通；8在节日及公众假期时可以装饰本物业幕墙或其他区域的共用部位（包括灯光及其他饰物），并可以在本物业内组织举办各种文娱活动；9可应个别产权人的

9、要求，尽可能地为产权人提供特约服务，并合理收取费用。十五、物业服务企业可根据实际情况，采用书面委托形式，将上述部分管理职能委托其他专业公司协助管理；十六、物业服务企业可为本物业的建筑物、构筑物和共用部位的共用设备设施以及与管理本物业有关的事项投保；十七、物业服务企业应尽全力按照本公约的规定履行其对本物业的管理和维护职责。第四章 物业管理服务费用和住宅公共维修基金一、物业管理费本公约所称的物业管理费是指物业服务企业接受产权人委托对房屋建筑及其设备、公共设施、绿地、卫生、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。开发企业出售房屋时，须向购房人明示物

10、业管理服务收费标准。本项目按高档住宅标准建设，经测算物业管理服务收费项目及标准如下：1物业管理费收费标准为每平方米每月8.27元。2物业管理费主要构成如下：（1）绿化费及植物租摆装饰费用；（2）化粪池清掏费；（3）物业服务企业行政办公费用；（4）小修费；（5）小区公用设施维修费；（6）电梯检验费；（7）电梯运行维护费；（8）高压水泵运行维修费；（9）共用电视天线费；（10）生活垃圾清运费；（11）共用能源费用（包括水、电、燃气、热水、采暖、空调等）；（12）与本物业管理相关的保险费；（13）物业管理酬金；（14）聘请保安、保洁或其他专业管理公司的外委承包服务费用；（15）聘请法律、会计、工程、

11、机械等专业人士的费用；（16）聘用管理人员的开支，包括薪金、假期、津贴、福利、保险、制服及装备等；（17）与政府部门、公共事业机构、专业服务机构的联络费用；（18）按有关法规、规定所收管理费应缴纳的税项；（19）其他为管理本物业所产生的费用支出。以上收费标准适用于物业管理区域内住宅。3代收代缴费用：居民生活用水、用电、冬季供暖费、有线电视初装费、有线电视收视费，收费标准按北京市有关文件规定。4购买本物业地下车库的产权人需向物业服务企业交纳车库管理费 元（辆月）；长期租赁地下车库（半年以上）的产权人需交纳租金 元（辆月）。5没有约定或约定不明的，应按政府有关文件执行，政府有新规定时，收费应按新规

12、定调整。6物业服务收费标准如按规定或约定有调整，物业服务企业应在物业管理区域内较醒目位置公告或依书面形式送达通知全体产权人。7无论单元房是否空置、被占用或出租等，自房屋交付使用之日起，产权人、使用人和开发企业均应承担相应的物业管理费。二、住宅共用部位共用设施设备维修基金1按照 关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知（京房地物字1999第1088号）的规定，各产权人购买房屋时，应当按购房款的2缴纳维修基金；2业委会成立后，维修基金的使用由物业服务企业提年度使用计划，经业委会审定后实施；3维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业委会研究决定，按产权人占有的住宅建筑面积比例向产权人续筹，具体办法根据有关政府部门的规定制定；4产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元房屋时，所缴交的共用部位、共用设备设施维修基金不予退还，结余维修基金也不予退还，随房屋所有权同时过户。第五章 产权人权利和义务一、