XXX房地产建设工程项目可行性研究报告.doc

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1、 可行性研究报告XXX房地产建设工程项目可行性研究报告目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、企业概况1三、研究依据及范围3四、主要技术经济指标4五、研究结论与建议5第二章 项目背景与建设的必要性7一、项目背景7二、项目建设的必要性9三、项目建设的意义11第三章 市场分析12二、隆回县房地产发展态势17三、区域市场分析18第四章 建设内容及建设规模21一、建设内容21二、建设规模21第五章 区域位置及建设条件22一、区域位置22二、自然条件22三、建设条件23第六章 工程技术方案24一、规划设计的基本原则24二、总体规划及建筑设计24三、主要技术经济指标26四、结构设计说明27五、给水排水设计

2、说明31六、建筑电气设计说明31七、暖通设计说明34八、消防工程34第七章 环境保护及节能36一、环境保护36二、节能37第八章 物业管理42一、物业管理计划42二、机构设置42第九章 项目招投标与实施进度43一、项目招投标43二、实施进度计划43第十章 组织管理机构和职工人数的确定44一、组织管理机构44二、职工人数的确定44第十一章 投资估算45一、编制说明45二、总投资估算表46第十二章 项目财务预测数据47一、资金筹措及投资使用计划47二、项目的计算期48三、经营及销售税金48四、经营成本费用估算50五、利润及利润分配51六、借款还本付息估算51第十三章 项目财务评价53一、财务的盈利

3、分析53二、清偿能力分析54三、敏感性分析551第一章 总 论一、项目概况1项目名称怡中豪苑建设项目2建设单位湖南鸿旺房地产开发有限公司3建设地点项目位于隆回县城西320国道旁, 西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大邻广场,北隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境。4建设规模项目总占地面积为30560平方米，总建筑面积为134520平方米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。二、企业概况1企业基本情况湖南鸿旺房地产开发有限公司是一家专业从事房地

4、产开发的专业公司,由自然人肖石民、周应达出资组建,具有省建设厅颁发的房地产开发资质。 公司成立于2010年1月，现有员工20人。其中具有中高级职称15人,占公司总人数的75%。公司按现代企业制度组建，设有工程技术部、市场营销部、财务核算部、行政事务部、物业管理部。设有执行董事1人，总经理1人，副总经理5人，监事1人，共8个高管职位。公司证照齐全，已取得营业执照、税务登记证、组织机构代码证和房地产开发资质等，且按有关规定进行了年检、年审；公司成立以来，由于经营有方，经营规模不断扩大，取得了良好的经济效益和社会效益。相继开发了湖南怀化榆树湾步行街大型综合商业地产项目，贵阳市鑫海大厦高档写字楼项目，

5、凯里市龙泉明珠江景住宅小区，邵阳城步鸿旺家园等项目，完成建筑面积30万余平方米。2010年经过广泛的市场调研和深入的投资论证后，公司决定投资隆回县桃洪镇桃洪西路怡然花园小区地块，兴建“怡中豪苑”中央商业住宅”（简称“怡中豪苑”）。鸿旺房产本着“创新、人本、价值”的企业宗旨，致力于开发出满足市场需求的产品，与国际成功商业地产的经营模式接轨，实现企业效益和社会效益的双赢，创造出更多的价值。2经营范围房地产开发、五金交电、机电产品、机械设备、有色矿产品、钢材、金属材料、建筑装饰材料的销售。3注册资金人民币壹仟万元整4注册地点长沙市天心区韶山南路120号恒盛家园1栋802房。5注册号6法定代表人简介法

6、人代表：公司法人代表肖石民，男， 1966年3月出生，湖南省隆回县人，汉族，大专文化，民营企业家，高级工程师， 2010年1月，公司创立湖南鸿旺房地产开发有限公司，任公司执行董事至今。该同志为人忠厚，诚实守信，有较强的实干精神和丰富的企业经营管理经验。7企业类型有限责任公司三、研究依据及范围1.研究依据（1）湖南鸿旺房地产开发有限公司企业法人营业执照（2）工业与民用建筑可行性研究深度要求（3）国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）（4）建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法（5）湖南省建设委员会1999年湖南省工程预算定额（6）民用建筑设计通则(GB503

7、52)2005)；（7）国家计委关于建设项目进行可行性研究的执行管理办法（计资1983116号）；（8）国家计委关于投资项目可行性研究指南(试用版)的通知（计办投资200215号）；（9） 其他有关专业设计规范（10）隆回县规划局关于“怡中豪苑”项目修建性详细规划设计的批复。（11）隆回县国土局核发的国有土地使用权证。（12）隆回县政府签发的关于费用包干的减免优惠文件。（13）建设单位提供的其他各项基础资料2.研究范围本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范、对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会

8、效益等进行研究。四、主要技术经济指标表一 项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数量备注1总用地面积30560.00合45.84亩2总建筑面积134520.03建筑密度%28.44容积率3.885绿地率%31.956项目总投资万元23360银行贷款万元8000自筹资金万元153607总成本费用固定资产费用万元13297经营成本费用万元10063经营税金及附加万元20898销售收入万元381499所得税万元317510税后利润万元952511投资利润率%54.4%12投资利税率%63.3%13资本金利润率%82.7%14财务净现值（ic=10%）万元2832.4所得税后15投资回收期年3.24

9、静态年3.86动态五、研究结论与建议1研究结论（1）本项目的建设与隆回县委县政府倡导的“一年一个样，三年大变样”发展战略相统一，符合隆回县城市未来发展方向的正确决策。它在改善城市居住质量、优化人居环境等方面将起到重要的作用。（2）项目的建设符合国家“扩大内需，促进消费，搞活流通”的产业政策。同时，项目建设有利于促进区域经济发展，调整经济结构，为社会提供就业机会，对缓解隆回县待业人员就业压力具有积极意义。（3）本项目的建设将按照国际通行的商品房开发模式运作，依据规划设计要点进行整体规划，完全符合城市规划、消防、交通等各项要求，有利于完善隆回县城区及高科技产业的配套功能作用。（4）从经济分析上看，

10、项目建成后，总销售收入为38149万元，税后利润9525万元，投资利润率54.4%，投资利税率63.3%，资本金利润82.7%，项目的经济效益好，是个高投入、高回报、低风险的项目。（5）项目的敏感性分析来看，项目的敏感点是销售压力，而本项目地理位置优越，潜在用户众多，加之开发理念先进，设计新颖实用，故可以很好的化解销售压力，实现项目的预期目标。2.建议（1）质量是房地产开发项目的生命线，应严格按照质量管理体系实施工程管理，把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的关键，应通过公平竞争、择优选取的招投标形式选择施工单位和材料供应厂商，以确保项目的施工质量和工程形象。（2）资金是项目顺利进行的保证，

11、建设单位应精心安排好工程进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实施。（3）营销是项目成功与否的关键，应精心安排好营销组织、控制好营销节奏，做好项目前期策划及推介，充分利用的地理位置优势，同时在户型设计中注重市场需求。同样面积可提供二至三种能超群户型选择，不宜过多，避免客户在购房时因选择太多而影响成交。确保项目的销售与资金回笼顺利。综上所述，本项目是可行的，但项目承办单位应加强开发建设过程中的成本控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。 第二章 项目背景与建设的必要性一、项目背景当前房地产行业开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产行业总体发展呈现出健

12、康态势。隆回县位于距离邵阳火车站55公里，怀化火车站150公里，长沙市283公里；南接邵怀高速公路隆回出口处，北连320国道和219省道,东靠洛湛铁路邵阳站，前有郝水河经过，为隆回怡中豪苑建设项目提供了得天独厚的水陆交通条件。隆回县地处东经11038-11015，北纬27-2740。位于湖南省中部稍偏西南，资水上游北岸。东临新邵县，南接邵阳县、武冈市，西抵洞口县，北界溆浦、新化县。隆回位于湘中稍偏西南，总面积2866平方公里，居住有汉、回、瑶、苗、侗、满等24个民族，辖26个乡镇，1010个村(居)委会，总人口140万人，是湖南的一个农业大县。2010年国民经济得到了较好发展，全年国内生产总值

13、(GDP)实现 62.63亿元，比上年增长13.2%，其中：第一产业增加值为18.13亿元，较上年增长5.9%，第二产业增加值为15.85亿元，较上年增长24.9%，第三产业增加值为28.65亿元，较上年增长11.5%。人均GDP4812元(按常住人口计算)，比上年增加573元，三种产业结构比为28.95：25.31：45.74。全县财政总收入达到27509万元，同比增长18%。隆回县内自然资源丰富。生物资源品类繁多，水稻有籼、粳、糯3个类型，旱粮有近20个品种，经济作物有20多项，上千种。其中宝庆辣椒、红皮蒜、生姜、龙牙百合、腰带柿驰名中外，辣椒、茶叶、柑桔生产基地县。植被达200余科，10

14、00余种，其中805种野生植物可作药材。野生动物资源133种。家禽畜品种繁多，尤以生猪为最。已查明的地下矿藏40余种。其中煤远景储量5886万吨；黄金矿颁面占全县面积的1/3，远景储量6.273吨。其它储量较大的矿藏还有铅、锌、锰、锑、铜、铁、锡、磷、汞、高岭土、大理石、石灰石及稀有金属矿铌、钽、铌铁、独居石、绿柱石、铣石等。境内有6处碱性硅质温泉，水质水温均符合工业用水标准，在农业和医疗方面也有利用价值。水能理论蕴藏量16.24万千瓦，可开发量4.79万千瓦。近年来隆回县的城镇建设发展也很快，城区建设己初具规模。然而在2866平方公里的隆回县，没有一处可供140万人民娱乐、购物的休闲场所，特别是政治、经济、文化中心的桃洪镇，由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件，随着社会的进步和人们生活水平的不断提高，人们渴望有一处高标准的居住休闲的场所，而我