北京中体奥园项目定价策略.docx

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1、北京中体奥园项目定价策略一、区域竞争项目价格调研1、普通住宅市场价格分析项目名称单元总数销售率销售价格起价均价最高价珠江御景/4300m14800ma/海逸半岛600套3800mi4200ma4800m2绿城百合公寓4200套2900m,3800ma4300/m2水墨林溪5000套新2088m,2600m23000m2天地新城新2180m,2500ms2710m2世界名园2762套2980m,3300mj3590ms总计/平均套%2604m,2913ms3464ms区域普通住宅价格分析：丰台区域内普通住宅项目如珠江御景、大宁山庄市场均价达到4500元/平米，为区域内较为高端产品，而沿京石高速往

2、南房山区域的平均起价为2604元/平米，平均均价为2913元/平米，平均最高价为4400元/平米。与2004年2800元/平米的价格相比，提升不少。尤其是一些品质较高项目（如珠江御景、绿城百合公寓、海逸半岛等项目）的出现，大大提升了区域价值。2、别墅市场价格分析项目名称产品类别户型面积价格套价单价加州水都双拼别墅270m,-350m2148万T93万元/套5500元/肝左右靠山居艺室双拼、联排190-220平米100-130万元/套5500元/户提草香堂双拼、联排双拼主力:203-273m*;联排：176198m联排：70-105万/套双拼：10双180万/套联排：4700元/平米双拼：620

3、0元/平米大宁山庄联排别量独栋别墅198308m2123万T90万元/套6200元/肝在本区域调研的别墅项目中，按照套价的范围水平划分，IOO万以下的1个，200万-300万左右没有，大多数套价在100万-200万之间，有三个项目在这个范围之内。套价比例分布如下图所示：区别塞项目套价分布图0IOO万一下100万-200万之间口200万以上_单价对比图二、市场比较法定价本项目将采取加权对比法的计算方法得出项目均价。据项目所在板块的市场竞争状况，本项目在丰台西南及房山区域内具有可比性的项目有： 别墅类项目靠山居艺墅、大宁山庄、提香草堂、加州水郡4个竞争度较大的楼盘进行比较 公寓、住宅类项目海逸半岛

4、、大宁山庄、百合公寓、珠江御景4个竞争度较大的楼盘进行比较，具体比较项目及价格系数列表如下：别壁类产品侨格主要竞争对手价格系数表系数靠山居大宁山庄提香草堂加州水郡均价5500620062005500位置系数100/100100/10098/10098/100规模系数103/100101/100100/100100/100交通系数101/100101/100101/100101/100规划设计系数98/10098/100101/100101/100产品类型系数101/100100/100101/100101/100装修标准系数100/100100/100100/100100/100配套系数98/

5、10098/10099/10098/100园林景观系数101/100102/100103/100102/100周边环境98/10099/100101/100101/100发展商及项目品牌系数99/10098/10099/10098/100比较价格5562.226394.926022.445505.53权重0.40.30.10.2建议价格5756.48（元m）公寓类产品价格主要竞争对手价格系数表系数海逸半岛大宁山庄百合公寓珠江御景均价4200450038004800位量系数99/100100/10098/10099/100规模系数101/10099/100101/100101/100交通系数99

6、/100101/10098/10099/100产品类型系数99/100100/10099/10099/100装修标准系数100/100100/100100/100101/100配套系数99/10098/10099/100100/100园林景观系数101/10099/100101/10099/100周边环境101/10099/100101/100100/100发展商及项目品牌系数98/10098/10099/10099/100比较价格4330.34781.163437.104898.44权重0.250.20.250.3建议价格4367.62(m,)、计算说明:1 .以本项目预定价位为基数100,

7、并与项目各项条件进行比较，作出系数评定，再得出初步比较价格；（计算公式：对比项目价格位置系数交通系数规划设计特色系数园林环境系数产品类型系数装修标准系数临近配套设施系数发展商品牌系数）2 .将比较价格按照各对比项目的可比性进行权重的调整，综合后得出最终建议价格。（计算公式：建议价格:比较价格aX权重a+比较价格bX权重b+）1 .由以上表分析比较可得：项目别墅类产品推售时的市场比较价格为5756.48元/行，对此进行上下3%的误差修正，得出定价幅度为5583.795929.17元m*oii.公寓类产品推售时的市场比较价格为4367.62元肝，对此进行上下3%的误差修正，得出定价幅度为4236.

8、594498.65元m%3.修正考虑因素：iii .项目为北京承办奥运会后的第一个奥园项目，在具有强势的品牌支持下，体现附加值较大；iv .成功认购本项目赠送2008年奥运会比赛门票，增加项目的品牌聚集效应；V.卜.调的价格幅度能提高项目的整体销售速度、聚集人气；（2）、定位分析根据本项目的高端品牌形象及主题定位,切合市场营销策略,对市场定价进行修正:建议：别墅类项目整体策略市场定价为：曲5005600元/同公寓类项目整体策略市场定价为：2004300元/词二、产品差价系数定价法()TOWnhoU88定价依据1、系数指标一、户型指标户型代码数据调整差价A11200A22300A33300A44

9、200B150B260C17I(X)C28100C39200二、朝向指标朝向代码数据调整差价正南正北10偏东南25度2-50偏东南40度3-I(X)三、端单元指标分类代码数据调整差价东端单元14002300西端单元33004200中间户型50四、楼间距指标分类调整差价北楼间距18米-2020米20南楼间距18米-2020米020米20五、花园指标分类调整差价花园面积50平米080米100100米200分类代码数据调整差价花园朝向南向花园18()北向花园2-80六、露台指标分类调整差价露台面积20平米030平米3030平米50七、地下室指标分类调整差价地下室面积40平米060米40)60米8()

10、八、交通动线指标分类代码数据调整差价临主入口1-20临次入口2-10临市政路3-150临社区干路4-20临社区支路5-10不临路60临主入口及市政路7-170双面临路8-40九、户型稀缺性指标分类调整差价户型数量5户2(M)15户10030户50)30户0十、景观指标景观分类代码数据调整差价没景观00临中心水景1600临叠水景2400临运动广场3300临高地或绿地景观41002、ToWnhOUSe价格计算函数公式说明:建筑单价=基价+IF（户型代码=1,200,IF（户型代码=2,300,IF（户型代码=3,3OO,IF（户型代码=4,200,IF（户型代码=5,0,IF（户型代码=6,0JF

11、（户型代码=7,1OO,IF（户型代码=8,100,200）+IF（朝向代码=1,0,历（朝向代码=2,-50”00）+IF（端单元代码=1,400,IF（端单元代码=2,300,IF（端单元代码=3,300,IF（端单元代码=4,200,0）+IF（南楼间距代码18,-20,IF（南楼间距代码20,0,20）+IF（北楼间距代码18,-20,IF（北楼间距代码20,0,20）+IF（花园面积代码30,0,IF（花园面积代码50,100,200）+IF（花园朝向代码=1,80,-80）+IF（露台面积代码20,0,IF（露台面积代码30,30,50）+IF（地下室面积代码40,0,IF（地下室

12、面积代码60,50,80）+IF（交通动线代码=1,-20,IF（交通动线代码=2,-10,IF（交通动线代码=3,-15O,IF（交通动线代码=4,-20,IF（交通动线代码=5,-10,IF（交通动线代码=7,-170,1F（O8=8,YOQ）+IF（户型稀缺性代码5,200,IF（户型稀缺性代码15,100,IF（户型稀缺性代码30,50,0）+IF（景观代码=1,600,IF（景观代码=2,400,IF（景观代码=3,3OO,IF（景观代码=4,100,0）+手调系数3、TOWnhOUSe定价建议：5601元/平米（底价）、5896元/平米（表价）（二）公寓定价依据3系数指标五、商业影响：（17#、18#、19#）商业代码数据调节差价商业影响6层7O商业影响5层6O商业影响4层5-60商业影响3层4-140商业影响2层3-220商业影响1层2-300无商业10六、商业影响：（1#、2#）商业代码数据调节差价商业影响6层50商业影响5层40商业影响4层30商业影响3层20商业影响2层1-200七、电梯因素:电梯代码数据调节差价有电梯2200无电梯10八、景观指标:景观代码