上海别墅策划全案.docx
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1、上海别墅策划全案【第一章上海房地产市场综述】一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好,为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件;上海市统计局年度统计显示:2001年,上海市国民经济持续、快速、健康发展,经济运行质量和效益不断改善,实现了“十五”计划的良好开局。2001年,上海完成国内生产总值4950.84亿元,比上年增长10.2%,高于全国2.9个百分点,并连续第10年实现两位数增长。上海良好的经济环境,促使整个城市建设的高速发展;人均gdp达到4500美元,为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件;相应地,房地产业也为城市经济增长贡献一定力量,房地产业成为第三产业增长的领头羊。全年房地产业
2、增加值308.58亿元,增长17.8%,增幅比上年提高2.4个百分点,其对经济增长的贡献率达到9.7%,比上年提高2.9个百分点。2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资,为上海房地产不断带来新的增长点;根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见,2001年3月上海市人民代表大会通过了“十五”社会经济发展计划,其中无论是产业发展布局,还是城市基础设施计划布局,都是体现了“四个中心”的要求。随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整,上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元,比上年增长6.1%,增
3、幅比上年提高5.4个百分点,投资总量超过历史最高水平。投资结构继续改善。全年完成基本建设投资712.49亿元,比上年增长1.3%;完成更新改造投资436.83亿元,增长10.2%;完成房地产开发投资620.31亿元,增长9.6%。城市基础设施建设步伐加快,全年完成城市基础设施投资510.78亿元,比上年增长13.5%t,市区2200万平方米的旧区改造工程启动,以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动,为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善,上海房地产市场更趋成熟,规范;正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心,上海“十五”规划己明确指出,房地产业为
4、支柱产业之一。近年来,随着管理体制的完善,上海房地产市场更趋成熟,更加规范,这一切,为房地产开发创造了非常有利的运行环境,而上海经济的可持续发展特性,为房地产开发,营造了良好的市场氛围。二、2001年上海房地产市场20世纪90年代的上海房地产市场,走过了以繁荣为主要特征的路程。在90年代中期二三年的回调整理后,在90年代末期伴随经济增长的加速,房地产市场急速回升,放出巨量,2001年的上海房地产市场创下历史最好业绩,商品房预售面积1831.8万平方米,存量房销售面积1422.4万平方米,二、三级房地产市场总体产生3254.2万平方米的销量,表现出新的市场行情特征。1、市场供求两旺,交易再创新高
5、2001年,上海商品房供应,在上半年登记数大幅减少的基础上恢复高速增长,与此同时,上海商品房成交继续保持旺盛势头,在连续五年的高速增长后继续大比例攀升。其中:供应一一全年批准预售面积1660万平方米,比2000年增加7.1%成交全年预售登记面积1832万平方米,比2000年增加26.1%2、供不应求局面全面形成2001年,全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1:1.104,全年实际预售面积第一次超过批准预售面积。3、成交套数同步增长,单套面积扩张趋缓2001年,与预售总面积急剧增长同步,上海商品房预售购买套数也急速增加,由1999年9.73万套,2000年11.94万套增加到2001年
6、的14.98万套。与预售总面积急剧增长略有不同的是,2001年的单套面积比总面积增长偏慢。1999年2000年2001年总面积(万/平方米)107514531832总套数(万套)9.7311.9414.98单套面积(平方米)110.46121.66122.274、市场火热让人振奋,威胁存在不容忽视我们应当看到来自市场的威胁:2001年全年新增经营性项目土地出让面积为1050万平方米,而8领的量集中在1012月,也就是说,全市去年第四季度新增出让面积达886万平方米。这个数据将直接影响到今年的市场供应,可以预见,2002年市场氛围良好,但竞争将极其激烈。一、上海别重市场回顾和展望1、上海别墅市场
7、发展的三个阶段从九十年代初上海的第一批别整诞生开始,上海别塞伴随着宏观经济和上海楼市的起伏,走过了出生、成长、调整、放量的一个中长期过程。按时间和别夔的发展周期可将其分为三个阶段:第一阶段:外销别夔掀起第一次别墅浪潮;19921998进入九十年代后,外商投资速度和深度皆有强劲的增长,适用商业发展的家居别塞群应运而生,上海出现了大批的外销花园别墅群,形成上海别蟹市场的第一次浪潮。外销别墅基本集中在两个区域:长宁区虹桥路沿线;市中心徐家汇华山路、建国路一带其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集,虹桥路沿线在内、外环线之间就分布有二十多个外销别型楼盘,这些楼盘大多为虹桥开发区的伴生产物,随着虹桥开发区的成
8、熟,外销别墅作为高档的房地产商品之一,目标市场有局限性。再由于开发过度,及前两年东南亚金融危机的影响,外销房市场经历了一个较长的低迷期。直到近来稍有好转,去年的外销别塞的空置率仍有30%左右。关键词:外销别墅、开发过度、低迷第二阶段:内需独显魅力,内销别墅迎来别墅市场的第二春;1998-2000从1998年开始,在世界各国特别是亚洲国家还在经历着金融风暴所带来的萧条时,中国却保持着稳定高速的发展,特别上海作为国内经济的桥头堡,更显鹤立鸡群。由于经济的发展,带动了居民收入的提高,发达的商业和金融气氛以及日趋完善的市政、交通设施,吸引了众多国内外的投资者。近三、四年来上海的房地产市场特别是住宅市场
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