上海佘山别墅市场调研报告.docx
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1、第一部分别墅市场分析一、总述自上海市房地产市场开放以来,首先而来的各种高档物业的开发热潮,包括市中心区众多外销办公楼、商住楼、公寓,以及新兴经济技术区周边的各类外销住宅楼。在90年代初期跟随着上海的开发开放热,曾导致高档物业市场的一度火爆。而别SI作为高档物业的顶端产品,在90年代初期蓬勃发展。别墅最早集中在虹桥路、沪青平路沿线,这批物业主要以境外人士投资居住兼物业出租为主,以满足境外在沪高层管理层、外商的生活居住需要。进入90年代中后期,随着上海经济的快速发展,本地内需物业消费能力呈同步上升之势,境内人士改变公寓式的传统居住方式,与国内高级消费相配套的内销别嬖开发亦渐成规模,内外销别嬖市场开
2、发的格局逐渐成型。而随着上海房地产市场的逐步发展,内外销市场的合并,外销别嬖已不符存在,内销别墅占据市场的主导地位。随着上海房地产自98年来的整个热销,经济的增强,对别嬖的需求也逐渐增加。2001年被称为上海的别墅年,供应量主要集中在中档价位别II,2002年继2001年的开发热后,无论开发规模、价位都有所上升,甚至出现了1亿元以上的“天价别墅”。据最新统计数据表明,2002年上海全年共新开别墅59个,加上分期开发的大型别嬖项目,2002年上海别墅共上市楼盘76个,别望开发用地总面积达286万亩,开发面积共548.08万平方米。据分析,近几年上海别嬖的供应量呈逐年上升之势:2000年别嬖新盘供
3、应数量占市场供应总量的12%,2001年上升为16%,2002年则上升至IJ18.5%,上海每年的别嬖需求量一般在200万平方米左右,最多不会超过上海房地产市场总需求量的10%,从目前的实际数字来看,上海别嬖市场显然已出现警示信号:别墅市场的供应迅速放大已出现了供过于求的现象。针对这一现状,2003年2月18日,中华人民共和国国土资源部下发紧急通知:停止别墅类用地的土地供应。虽然别量用地已经停止,但由于前两年大量批地,中短期供应不会受到影响。不再增加新的别壁供应,在某些别些项目稀少但发展看好的区域,对于已经拿到土地的别墅项目来说,可能是利好消息。产品升值空间恰好凸现了个性化别壁在高端住宅市场中
4、的价值。因此投资具有鲜明产品特色且总价适宜的别壁产品,仍然具备一定的价值空间。上海的别壁供应量巨大,要想在这些同类产品中脱颖而出,具备自己独特个性是必不可少的条件。作为住宅产品的最高层次,别墅也有义务为自己占下的珍贵土地留下可以流传的作品。因此,特色别嬖产品的惟一性将使得他们在未来市场上成为不可复制的别嬖精品。别墅分布纵观上海房地产市场,别嬖大致分布在(1)青浦318国道沿线别嬖区;(2)浦东新区别SI区;(3)新闵别墅区;(4)松江九亭、泗泾别嬖区;(5)松江余山别墅区。1、 318国道别墅区青浦318国道,是一个比较传统的别墅区,向外延伸道外销房比较集中的古北住宅区,毗邻虹桥机场、虹桥开发
5、区,沿延安高架出入沪青平公路,交通极为便捷。从某种角度上讲,成为了虹桥别墅物的延伸段。与虹桥地区的别墅相比,具有较强的价和优势,依靠交通因素,318国道别墅区成为了上海西区别墅的首选。318国道别墅区自95年开始开发,开发区与主要集中在318国道入口处,如:明珠花园、海天花园、虹康别墅等。早期上市价格在3700元/M2,随着上海房地产市场的整体低迷,价格一直在4000元/M2徘徊。近年来跟随上海整个别墅市场的热销,此区域开发力度加大,逐渐向西侧延伸,目前已形成以“徐泾”和“银涛高尔夫”为中心的两大别嬖居住区,代表个案徐泾一九溪十八岛、西郊美林馆等,银涛高尔夫一银涛高尔夫别嬖、长堤花园、大豪山林
6、别嬖等。开发产品从以往的独立、联体混合社区,转向现在的独立别墅社区。区域价格也跟随整个上海别壁市场水涨船高,目前独立别墅价格在650014000元/M2之间,联体别嬖在50006000元/NP之间。318国道别墅区自2001年下半年以来,受整个上海市别墅热销,开发量急剧增加,目前已延伸至青浦镇以及朱家角。这些产品定位重复,缺乏个性,竞争十分激烈。2、 浦东别壁区浦东是上海别墅发展较晚的区域,但随着浦东开发,进入全面的金融、贸易、产业等功能型开发阶段,陆家嘴金融贸易区、金桥进出口加工区的成熟,带动大量外资机构的境外人士涌入,相应对高品质居住场所的需求也同时增加。以1inks、汤臣高尔夫别墅为代表
7、的顶端别望聚集了在沪工作、投资的境外高层人士。目前浦东主要的别嬖板块有金桥外高桥板块、碧云板块、张江板块、康桥板块、南六公路沿线等。与浦西相比,浦东的别嬖有以下特点:一是分布松散,没有一个真正密集区,别II较为密集的区域也就是金桥碧云、张江龙东大道一代和南汇的康桥、南六公路沿线,而所谓的集中也就只有三三两两几个别墅形成一个小板块而且,有些甚至是公寓与别墅混合的社区,不成气候;二是浦东中高档别型所占据比例较高,别型价位基本在6000元/M2以上,而且不乏上海市厂商的高端别墅产品,IOOOO元/M2以上的价位很为正常,大部分的别墅总价都在150400万以上,而汤臣高尔夫别墅更是浦东别墅的佼佼者,达
8、到千万以上。随着上海GDP的逐年增长,中国加入“世贸组织”的影响,全球各大跨国企业在上海的投资力度逐年增大,浦东作为上海新兴崛起的CBD正被世人所看好,与之同时,随着浦东经济的快速发展以及各种市政设施的建设,浦东将成为上海别墅市场的重要组成部分。3、 新闵别墅区95年地铁一号线延伸段的建成通车;沪闵路高架的建成;沪杭高速公路的建成;4号线快速感到的建成通车。这些都使得整体大交通较为便捷,再加上环境较为清静,没有受到任何污染,使得新闵别墅区具有生存能力并快速发展的条件。新闵别壁区和沪青平别墅区几乎同步发展,但由于缺乏交通快速干道直接联接区域,再加上早期入市产品规划较差,一直仰息在“沪青平别Sr下
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