高层商业住宅混合项目可行性研究报告.docx

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1、高层商业住宅混合项目可行性研究报告（提示：此文档word版本！下载后可任意编辑修改!）目录第一章项目开发背景第二章项目规划现状第三章项目周边环境及竞争状况分析第四章产品设计建议第五章营销方案第六章开发进度第七章财务分析及评价第八章结论和建议第一章项目开发背景1.1 行业发展背景从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。据国家统计局最新资料显示，2002年上半年全国商品住宅销售了 6280亿元，比去年增长22. 5%,其中销售给个人为1445亿元，比上年增长22.4%,个人购房所占比重为89.9%。目前我某

2、某镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积20-30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均GDP为830美元，2002年更是达到了 870美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长,以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段.从购买力分析某某镇居民人均可支配收入2002年达到6860元，比去年增长8.5%；另外某某乡居民储蓄存款余额已达7.38万亿元，比去年增长14.7%。随着收入的增加和房改力度的加

3、大，居民购房置业的意识也在增强。从消费意向看，有25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说某某镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了 L9-2. 5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。由此看来，住宅消费仍有巨大的某某市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续20年。1.2 某某市

4、房地产现状某某市目前现有房地产开发企业600余家，但实际进行项目开发的只有100多家。据悉，截至2002年9月末某某市金融机构各项存款余额为1867. 02亿元，比年初增加87.70亿元,增长4. 93%。其中企业存款余额为733.83亿元，比年初减少6. 86亿元；储蓄存款余额为877. 88亿元，比年初增加75. 79亿元。据了解，某某市上计划开发竣工各类房产505万平方米，完成投资180亿元，而这180亿元投资首先定位于中低收入居某某市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移，通过经济适用房建设的组织和管理，将这一定位转化为现某某市场行为。同时加快推进住房分配货币化，全面落实住房补

5、贴资金，更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居民的购买某某市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制，充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作用。在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写字楼、又能当住宅，既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以枫叶某某市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微；而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势，除高新某某区外，某某区域写字间的销售状况仍然低迷，某某市写字间存量（含在建待售）保守估计不低于80万平方米，专家预言，至少需要5年的消化时间。某某市各类酒店

6、（含招待所、旅社）共计2000余家，旅游旺季入住率为85%,淡季为40%左右。由于某某市的旅某某市优势，经营相对较好，但淡季的竞争激烈。1. 3某某市房地产的总体发展趋势预测党的“十六大”提出了全面建设小康社会的战略目标。根据“十六大”精神，某某市提出到2020年全面实现小康社会某某市发展目标。其中，实现小康的一个重要指标是，到2020年人均住房面积达到20-25 按此计算，考虑人口增长因素，住房缺口尚有8500万nf-12500万 平均每年有450万nV-650万tf的住房需某某市场潜力巨大。据专家分析某某市房地产业将呈现以下走势：某某市场还将有2-3年的快速增长期。这一时某某市场需求旺盛，

7、开发商利润丰厚。之后将进入10至20年的稳定增长期。某某区域板块之间的差距将会进一步缩小。宏观调控力度将会加某某市场将会发展得更为有序和规范。住宅开发将向“郊某某市化”方向发展。概念炒作日益某某市场，消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将某某市场,弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局。房地产行业相对较高的利润空间，将使得越来越多的投资者进入这一行业，必将给现有开发企业形成巨大的冲击，并会影响整个房某某市场的格局。同时也将影响房地产价格稳中趋降。差异化竞争、个性化经营、产

8、品创新，将成为房地产开发新军和非品牌型企业某某市场必由之路。消费者金字塔中部群体将成为某某市场的中流砥柱，商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。多个大盘的推出，将是XX多年来积聚的消费能量得到有效释放，并将改变XX房某某市场格某某市场竞争也将空前激烈。1990-2002年某某市房某某市场各项指标比较指标1990年2001年2002年人均居住面积6. Im2 10. 37m2 10. 9 m2房地产投资L86亿元66.9亿元180亿元房地产开发企业数某某某市两级共200某某市注册企业600余家700余家房地产开发企业性质 国营占绝对主导地位28. 8%为国营70%以上为民营商品

9、房开发面积10万m2销售面积205.8万m2销售面积500 万 m2个人购房所占比例 不足10% 93% 95%以上是我们对于本项目开发宏观环境和中观环境的研判，特别是写字楼物业的开发形势不容乐观，对于本项目的规某某市场定位、营销建议等在此背景下展开。第二章项目规划概况2.1 基本情况项目名称：西宝花园-通宇大厦建设基址：某某市某某区振兴路中段土地性质：居住用地。（本策划案按商品房开发用地为策划依据）占地面积：6371.4 m2 （9.56亩）总建筑面积：36264 m2 （方案1） 39864行（方案2）住宅面积：7200 f （方案1） 10800 （方案2）综合楼面积：21776 m2

10、（不含地下室）层高：22层写字间面积：12096 f层高：3-14层 共12层酒店套房面积：8064 m2层高：15-22层 共8层附楼面积：960 m2层高：4层写字间酒店配套功能面积：2175 m2公建面积：1608 f（综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室）地下停车场面积：4320 f（地下停车场的设计依据在第四章详述）总户数：406 （方案1） 430 （方案2）容积率：5. 97 （方案1） 6. 53 （方案2）绿地率：30%2.2 规划建筑物：框剪结构方案1序号工程名称建筑面积（门）层数备注1综合楼21776 22写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅7200 12不含地下

11、部分3地下停车场4320 1地下一层4综合楼附楼960 4会议室宴会厅及部分配套功能5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室合计36264方案2序号工程名称建筑面积（门）层数备注1综合楼21776 22写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅10800 18不含地下部分3地下停车场4320 1地下一层4综合楼附楼960 4会议室宴会厅及部分配套功能5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室合计39864第三章项目周边环境及竞争状况分析本届主要对本项目的微观环境做调研分析。3.1 项目地块价值分析3.1.1 概况本项目地块属于城南板块，位于城南板块和城内板块的接合部，交通便利

12、。作为写字间、酒店、高层住某某区域开发成熟，住宅与写字楼人气仅次于西南板块（西高新）。面临振兴某某市支线道路，闹中取静，适合于个性内敛的企事业单位和人群。但作为写字间、酒店，弱化了商业价值，可以说是利弊参半。3.1. 2商务用房价值与竞争状况从中观环境看，目前某某市已建在建待售的写字楼面积需要5年时间消化，竞争压力巨大；从微观环境看某某区域距某某区、南郊、西高新较近，交通便利，周某某区配套成某某区域内同类物业销售经营状况良好，如果能够实现产品差异化，必然具有竞争优势；从宏观环境看，电视塔CBD和西高新CBD的规划对本项目的长期经营效益会有一定影响，短期内尚不会形成压力。周边写字楼调查表项目名称

13、地址层数总面积（肝）售价（元/行）租价（元m2）售租率备注海联大厦 振兴路北口西9 5000 5500 50 50%地下车位租金300元/月精英大厦振兴路中段8 3000 55 90%泛美大厦 南稍门什字29 40000 5000 35 95%租价不含各种服务费伟业佳大厦南关正街21 36500 5500 55 90%车位租金100元/月调研分析某某区域写字楼入住率良好，需求旺盛；售价普遍在5000-5500元 租价（均价）为50-55元/nV*月。某某市部分三星级酒店调查表酒店名称标准间折扣价（元rx天）套房数地址陇海大酒店220 308解放路建苑大厦260 177五味什字钟鼓楼大酒店268

14、 130社会路延炼大厦268 192南二环东方大酒店298 286小寨西路某某市酒店208 138南大街鸿业大酒店198 258含光北路民航大厦230劳动南路金海大厦210莲湖路文商酒店218某某市解放饭店160 363火车站万达圣和酒店150友谊东路民生大酒店258 143南大街房地大厦188东五路钟楼饭店340 321钟楼从上表可见，大部分三星级酒店标准间价格在200-300之间，客房数差距较大，主要是建筑规模因素限制；全年平均住房率大致在40%-60%o经了解，酒店经营风险较大，客房数少了，经营成本摊销大，客房数多了，空置率风险较大，因此建议本项目酒店客房数控制在250-280之间,基准

15、价格为200元fX天。本方案经济核算的住房率基数为50虬本项目的长期经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上，而从调研的情况看，经营情况较好的三星级酒店，如钟楼饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应；民航大厦以商办为主，优势在于旅游资源和旅游管理经验；陇海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是经营管理水平较好，以会议接待为主。另一方面，酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合因素的影响，收入有限，不可能有太大的突破。但相应的配套服务功能，如餐饮娱乐，由于利润率较高，较高的上座率对利润的影响较大，成为大多数酒店追求的目标重点。因此我们建议，本项目经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提高入住率为目标，特别是以配套服务功能的经营管理为重点。酒店管理充分考