高档社区建设项目可行性研究报告.docx

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1、高档社区建设项目可行性研究报告（提示：此文档word版本！下载后可任意编辑修改!）一、总 论L项目建设背景海南娜财房地产开发有限公司经过全面认某某市场调研，对某某区位环境进行反复的分析比较，根据自前某某市房某某市场现状与发展趋势，选择靠近某某市东星高速公路出入口处东北面即万宁新车站东北侧海南东华鞋厂某某区122. 43亩土地（简称1号地块）和海南嘉泰摩托车186. 4亩土地（简称2号地块），开发高档“XX”住某某区，建设万宁首个高品质住某某区。公司在某某市已有房地产开发经验和一定的知名度，普遍得到某某市市民和政府的认可，由于1号地块和2号地块仅一路之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。根据

2、某某市城市规划发展及本企业发展的需要，拟竞买1号地块和2号地块用于房地产开发。根据某某市以及白龙路某某镇东某某区片区控制性规划要求，某某区规划为未来某某区商业中心及居住组团。公司竞买后将1号和2号工业用地用途变更为开发建设用地（商住用地），土地用途性质的变更手续由公司指派专人在土地管理某某市规划局办理。地块竞拍时间将在近期分别举行，各项前期筹备工作已相继开展。2.项目概况（1）项目名称：“XX”项目。（该案名为暂定）（2）建设地点：位于某某市东某某区海南东线高速公路万宁出入口北侧800米处，万宁新车站北侧.（3）建设单位：海南娜财房地产开发有限公司。（7）资质等级某某市综合开发二级。（9）工程

3、概况:“XX”项目占地205867. 70 m2 （约308. 8亩），总建筑面积为308801. 55平方米，容积率为1. 5 （暂定）,项目建设有住宅二千余套，拟规划建设多层（6层）或联排别墅（二层半）、小高层住宅，临街规划为两层商业配套服务性用房。经估算，工程总投资40760万元，每平方米造价1320兀O（10）资金来源：本项目建设资金完全由公司自筹，不足投资通过预售房款解决。3.该地块投资可行性研究报告研究范围根据“XX”项目地块现某某区位环境条件及公司提供的资料,本研究工作范围主要是某某市场分某某市场定位及客户定位，建设规模及功能，住宅及工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益

4、评价等。5.研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国某某镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续在竞买后立即办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和某某市已有一部分收入较高的住房消费群体及岛外休闲度假消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对某某市某某市场分析预测，项目开某某市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用1号和2号生产用地，对改善某某市居民居住条件，拉某某市经济发展，推进某某市房地产业开发，有明显的社会效益。从目前房某某市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在方案规划时，对初步确定

5、的住宅户型和功能标准再作进一某某市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要某某市场变化作出更为准某某市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。二、海南房某某市场分析1、海南房某某市场现状A、2007年上半年海南房地产开发现状今年上半年，某某省房地产发展主要特点是投资增幅低于全国水平，房屋销售量增幅不大，销售价格稳中趋升，房价增幅低于全国平均水平。据国家统计局海南调查总队的调查数据显示,6月份，全国房屋销售价格同比指数为107.1,某某市房屋销售价格同比指数为105.2,在全国70个大某某市中排位第3 8位。据悉，1-6月份

6、，某某省房地产开发投资49. 02亿元,增长26.6%,房地产开发投资占全某某镇固定资产投资的26.7%,增幅低于全国平均水平。其中，商品房投资额39. 54亿元，同比增长36.7%； 1-6月份房屋施工面积812.43万平方米，同比增长6.2%；从供给层面上看，某某省房地产投资并未出现过热现象。1-6月份，某某省房屋销售面积105. 37万平方米，同比增长13.8%,其中住宅销售面积99.31万平方米，同比增长15.6%。从需求层面上看，增长也比较缓慢。业内人士分析,海南房某某市场岛外购房者占有较大比重。某某市房屋销售对象50%是岛外消费者，某某市房屋销售对象90%是岛外消费者。6月份，某某

7、市新建商品住宅平均售价3590元，某某市新建商品住宅平均售价6965元。B、海南旅游某某市场分析近来，海南旅游与房地产两个高速增长产业频频联姻，且构筑了一段段旅游地产美好姻缘。就连和记黄埔、中信泰富、鲁能集团、美国芦荟株式会社等“豪门公子”也纷纷来海南房地产业找“媳妇”。受宏观调控、国六条等政策影响，今年海南某某市场比较低迷。而旅游房地产某某市看涨，依然保持增长势头。据了解，今年来海南购买度假式房子的外地人比较踊跃。一些新开发楼盘的销售情况比预想的要好，好的楼盘一期刚推出来就已销量过半。旅游地产旺销，也导致房价上涨。据统计，三亚湾旅游地产均价已达每平米6000多元，海口西秀海滩一带的高档住宅群

8、，房价上涨也比较快，有的已接近5000元大关。自从旅游地产概念引某某省后，特别是三亚，“旅游房产”不仅全线蹿红，且已形成规模，打破海南房产界多年的沉寂。同时，也吸引了内地、香港等地地产大鳄前来投资。从2005年起，一批海内外客商前来投资开发项目。中信集团以中信泰富为旗舰，投资100亿元高调杀入海南旅游房地产项目开发，直接介入博鳌二期开发建设。中信除参与原41. 8平方公里博鳌特别某某区的开发外，还要将某某区向南拓展扩大到122平方公里，2014年前总投资将达到300亿元以上。香港华润集团计划今后10年内分批投入50亿元的资金参与石梅湾总体发展的开发。浙江吉利集团在海南投资30亿元建三亚学院及落

9、笔洞旅游项目。创维集团投资20多亿元在三亚投资开发了某某省最大的旧城改造项目时代海岸。华人首富、长江实业主席李嘉诚、霍英东集团董事总经理霍震霆、香港恒隆集团主席陈启宗、泰国海南商会名誉理事长欧宗清博士、泰国中华总商会主席郑明如等富豪们也都看上了海南房地产投资。调查统计表明，海南旅游地产在全某某市场份额已占到40%,海南依托其优越的人居环境，己成为中国旅游地产的知名品牌。在第一届中国旅游房地产会，在人们最喜欢的旅游地产发展某某市调查问卷中，排前三名里海南有两某某市被首选，第一是三亚，第二是北京，海口是第三名。可见海南旅游地产在内地人心中的地位。海南旅游地产蕴藏巨大商机。某某省气候宜人、风景优美,

10、具备了发展旅游地产充分的先天条件，而旅游经济的强势发展又为旅游地产的发展搭建了桥梁。国内外大型企业纷纷进入海南旅游地产，必将掀起海南旅游地产新一轮开发热潮。同时也加快实现海南岛打造成亚洲高档休闲度假旅居基地和富裕起来的中国人“第二居住地”的目标。事实上，旅游地产的发展不仅是多卖几套房这么简单而己。由于旅游地产涉及多个行业，可带来多重发展。C、海南二三某某市楼市分析今年5月中下旬，某某省粮食系统存量土地某某市场，文昌、澄迈、临高某某某县的国有粮食企业土地资产公开拍某某某县粮食系统国有存量土地资产已经被激活，海南二三某某市土地交易开始进入活跃期。在海南二三某某市，不仅土地交易升温，城某某市也已悄然

11、形成。在琼海某某镇，有开发商利用当地的温泉优势，开发度假疗养楼盘，吸引了不某某省客户。琼某某市的楼盘在三年前只有6个，现在已激增到2 6个。在二三某某市的楼盘中，超过六成以上的房产被岛外人士购买。据了解，目前琼海大部分公寓楼盘价格集中在1500元/平方米至2400元/平方米，保亭的价格在1200元/平方米至1800元/平方米，五某某市的价格更低，每平方米约1100-1600兀O在海南一级房某某市场竞争硝烟未散之际，保亭等二三某某市的房某某市场也已悄然兴起,海某某市正悄悄发生着一种深层格局的演变。在二三某某市的楼盘中，超过六成以上的房产被岛外人士购买。据了解，到海南二三某某市购房的多数是经济宽裕

12、的内地中老年人。海南的气候、生态环境和较低房价，是吸引他们购房的主要原因。近年来，某某县城正发生着巨大的变某某县城高楼耸立，在七仙广场附近，几座正在修建中的楼房吸引着游客的眼睛。据悉通过这几年的七仙温泉嬉水节的影响和带动，保亭的名气大了，来保亭旅游、投资建设、购买住房的人多了。目前,除江西、西藏某某省外，全国其某某某市均有人在保亭购房居祝。目前保亭房产的价格在1200元/平方米至1800元/平方米。D、海南二三某某市土地交易状况在房地产开发所有的资源中，土地是根本。海甸岛一块面积仅20多亩的土地，在上个月拍卖成交价高达4000多万元，平均地价高达220万元/亩，而在两年前这里地价不过40万/亩

13、至60万/亩。虽然这只是特例，但海口土地整体价格的上涨幅度之快，仍然令众多房产开发商目瞪口呆。而三亚土地的价格上涨幅度更加惊人，三亚湾的土地在四年前价格不过30多万元/亩，现在则高达360多万元/亩。有的开发商声称，三亚一线海景地400万元/亩也敢拿，某某市一般的土地价格动辄超过100万元/亩。土地成本迅速窜高的背景下，海南一些中小开发商把目光投向了海南二三某某市某某区域，从炙手可热的一某某市海口、三亚转向琼海、文昌、保亭、五指山、陵水、万宁等二三某某市拿地。这一轮拿地特征已经显示出，海南部分开发商开始从机会主义，逐步转向战略机会主义。海南二三某某市已经兴起，五某某市今年报建的房地产项目高达7

14、0万平方米。琼海“天来泉”项目成功的示范，也增加了开发商们对海南二某某区域土地的开发信心。中小开发商正在考虑转向开吃二某某区域土地“奶酪”，澄迈、文昌是他们的考虑重点之一。X琼海房某某市场概况在房地产新一轮发展中，琼海以加某某市建设为突破口，紧紧某某区位优势、博鳌亚洲论坛品牌效应、温泉特色资源，以某某市独特的生态环境、人文环境，从琼海特色资源和优势中寻某某市发展空间，准确把某某市定位，坚持以产业发展为依托，以万泉河为灵魂，按照唯美主义的要求，不断完某某市功能配套，提某某市品位，把琼海打造成恬静、温馨、安宁、精致、优美、宜居某某市，打造成“全国人民第二居住地”。琼海有着优越的自然环境和人文环境，

15、气候、空气、水源、文化以某某市配套等都充分具备了一个宜某某市的基本要素。思维投资自2003年新一轮房地产热潮来临进驻琼海，因地制宜成功开发了外销型地产项目“富海花园”，并以90%的比例销往某某市场。琼海作为房地产开发的处女地，有着开阔的开发用地，及适合实力开发商展开规模开发，可以做出一些有思想、有文化内涵的地产项目来。官塘首席大盘天来泉占据了官塘温泉某某区1000亩的稀缺资源，成就了他们“某某区、大配套、精装修”交房的开发设想与理念，达到了旅游地产外销目的，为琼海外销房产开创了局面。据官塘天来泉温泉度假中心的销售统计表显示，今年2月3日售出房量为54套，创自开盘以来最新纪录。天来泉自2006年10月30日开盘以来销售一直非常火爆,仅仅半年时间，一期2000多套房子顺利售罄，单日售出几十套的现象时有发生，最高售出单日54套的业绩。购房客户主要来自国外的4个国家和国内2某某省份。目前，文昌房价上涨幅度接近80%