XX商住小区工程项目可行性研究报告.doc

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1、XX商住小区工程项目可行性研究报告第一章 总 论1.1. 项目名称：*商住小区1.2. 项目建设单位：朔州市*房地产开发有限公司1.3. 项目简介：1.3.1. 报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。1.3.2. 项目法人介绍朔州市*房地产开发有限公司于2006年6月9日注册成立，

2、注册资金500万人民币，具有四级房地产开发资质。现有职工50人。已成功开发了桃园商住小区，现正在开发文苑商住小区。单位性质，私营企业。法人代表，武建国。1.3.3项目概况项目建设详细地址：开发南路以西，州南街以南，马邑路以东，朔神铁路以北。1.项目占地面积：119031平方米2.建筑面积：171630平方米3.建筑结构：住宅为砖混结构住宅配套服务为：低框结构幼儿园为：砖混结构4.投资规模：5.资金来源：1.3.4编制依据本投资估算依据的指标、定额和标准有：1、山西省市政工程消耗定额2005年：2、山西省建设标准定额信息2008年第3期；3、山西省建设工程费用定额2005年；4、工程勘察设计收费

3、标准2002年；5、山西省建设工程其他费用标准2002年；6、山西省建设工程估算指标2003年；7、山西省建筑安装工程概算定额2002年；8、设备采用询价和市场调查价9、国家有关税收政策1.3.5编制方法1、工程量根据道路工程设计方案及有关专业说明确定，并套用估算指标或市政定额中的有关项目进行编制。2、本估算中材料差价计算标准参照山西省建设标准定额信息公布的朔州市2010年第二季度材料价格计取。3、工程其它费用按山西省建设工程其它费用标准中的规定计取。其中：1）建设单位管理费：按I类费用的0.5%计取：2）建设单位临时设施费：按建筑安装费的0.8%计取：3）工程监理费：按I类费用的0.6%计取

4、；4）勘察费：包括工程地质勘察和工程测量两部分费用，按I类费用的0.3%计取：5）工程预备费按I类费用和II类费用之和的10%计取。1.3.6编制原则 （1）本着“客观、公正、科学、可靠”的原则，严格按照国家发展和改革委员会第19号令及山西省人民政府令第185号的规定，认真编制项目申请报告，为业主决策和政府审批提供依据。严格执行朔州市工程咨询中心质量管理体系文件及有关标准规范。（2）贯彻“节省投资、提高效益”设计指导方针。（3）认真调查和研究项目的基本条件，做到最佳利用基础条件，避免不利因素对工程建设和运行的影响。（4）重视节能。采用节能产品，以降低工程成本。（5）在满足要求的前提下，优化建筑

5、结构设计，降低土建工程造价。（6）朔州市*房地产开发有限公司委托编制工程申请报告的协议书。1.4. 项目提出的背景、投资必要性和意义1.4.1. 项目提出的背景朔州市基本情况朔州市位于山西省西北部，晋蒙交界之处。地理坐标在北纬39034031，东经1115411335之间。西北部与内蒙古自治区乌兰察布盟毗邻，北、东部与大同市接壤，南部与忻州地区相连，国土总面积为10627平方公里。朔州具有悠久的历史，境内“峙峪遗址”表明，早在二万八千年前就有人类在此生息。据史料记载，朔州唐尧时为冀州之域，虞舜时属并州，夏归荤育，商属下危，西周属北戎，春秋时为北狄所据，战国时为赵国所辖，秦始皇统一六国后在此筑城

6、置马邑县，北齐设州延续到明清，民国初废州设朔县。抗日战争和解放战争时期，属晋绥边区。新中国成立后，归察哈尔省雁北专区。1952年，察哈尔省撤销后，划归山西省雁北地区。1989年1月，国务院批准由原雁北地区划出朔县、平鲁县、山阴县，设立朔州市。1993年7月行政区划调整，又划入怀仁县、应县、右玉县。现辖两区四县(朔城区、平鲁区、山阴县、怀仁县、应县、右玉县)，共69个乡镇，1807个行政村，总面积 1.06万平方公里，总人口147万人。 朔州境内地形地貌复杂多样，山川丘陵兼有，农林牧业皆宜。其中，平原占国土总面积的38，丘陵占36，山区占26，总体呈西高东低之势。东部平原土地肥沃，田畴阡陌，灌溉

7、便利，为全市粮食和蔬菜主产区，西、北部为典型黄土高原地质地貌，丘陵起伏，沟壑纵横，为杂粮生产基地和牧业基地。朔州属温带寒冷半干旱大陆性季风气候区，寒暑交替，四季分明，春旱、伏旱经常发生。多年平均气温3.77.1，一月份气温最低，月平均气温-16-10，极端最低气温-40-30；七月份气温最高，月平均气温1922.5，极端最高气温3438；日均大于等于10的年积温20003200，无霜期为100150天。多年平均年降水量380mm460mm，且主要集中在7、8月份，约占全年降水量的60%，而多年平均年蒸发量1500mm2000mm，约为降水量的4倍。相对湿度低，年均60%以下，最干燥月份（一般为

8、4月份）平均低于30%，在最干燥的大风天相对湿度甚至为0%。本区季风气候明显，夏季多东风或东南风，其他季节以西风和西北风为主，年均风速2m/s2.8m/s，大风多出现在4月份，最大风速可达20 m/s以上，8级以上的大风日平均每年约2050天。冰雹、水患、水土流失均较严重。境内光照较为充足，多年平均年日照时数约2900小时。 交通电力通讯朔州交通便利，邮电通讯发达。北同蒲铁路电气化复线、大运二级公路和大运高速公路纵贯境内，神木朔州铁路连袂秦晋，朔州黄骅铁路已建成通车，运煤专线纵横交错，县乡公路四通八达，是全省第一个实现乡乡通油路的地级市。怀仁机场和平朔机场通航北京、上海、太原等城市。全市实现了

9、电话通讯联网和长途传输数字化、市话交换程控化，可直接进行国际、国内直拔，大大缩短了与国内外交往的距离。 自然资源农业资源：全市共有耕地480万亩，农民人均4.5亩，居全省第一。其中水浇地 170万亩(河灌区70万亩，井灌区100万亩)。有宜林面积238.4万亩，草地面积 68.6万亩。水源相对丰富，有地下水资源 7.9亿立方米，人均占有水资源590立方米，为全省人均水平的1.68倍。境内有桑干河、浑河等29条主要河流，最大涌水泉组神头泉流量为6.3立方米秒。气候为温带大陆型季风气候，年光照时间约2800小时，无霜期为100130天，年平均气温3.77.6，年降水量为400450mm左右。主要农

10、作物有玉米、马铃薯、小麦、谷子、葫麻、甜菜、莜麦、豌豆等30多种。 矿产资源：朔州矿藏资源丰富，初步探明的矿藏有煤炭、石灰岩、铁矿石、铝钒土、云母、粘土、石墨等35种。其中，煤炭总储量约500亿吨，占全省总储量的六分之一。煤系分布面积1645平方公里，占全市总面积的15.9，属大宁煤田石炭二迭纪煤系，以气煤和弱粘结煤为主，覆盖浅，易开采。石灰岩储量约1600亿吨，铁矿石储量4500万吨，瓷石储量20亿吨，铝矾土储量458万吨。旅游资源：悠久的历史，孕育了灿烂的文化，一大批文治武功的杰出人物名垂青史。西汉著名女诗人班婕妤，是目前所见史籍上有确切记载的最早的女诗人，在古代文学史上占有重要地位。三国

11、大将张辽、唐代名将尉迟恭均为朔州人氏。五代时李存勖灭后梁建后唐，成为一代帝王。明朝东阁大学士王家屏，素以廉洁、直谏著称，与名相张居正齐名。著名抗日民族女英雄李林在这块土地上抗日救亡，壮烈牺牲。丰厚的文化蕴藏成就了众多著名的历史景观。境内有世界上现存最高、最古老的应县木塔，有全国罕见的以减柱艺术筑就的朔州市崇福寺，二者均为典型的辽金建筑，气势宏伟，古朴典雅，堪称中国建筑史上的杰作。朔州历来是兵家必争之地，古战场甚多，有北击匈奴的杀虎口，杨家将血战抗辽的“金沙滩”，戍边屯军的广武古城堡，掩埋汉代屯军将士遗骸的汉墓群和象征华夏文明的内外长城。这些文物古迹与云岗石窟、北岳恒山、佛教圣地五台山、芦芽山自

12、然保护区比邻而存，共同构成了引人入胜的旅游黄金带。 经济发展2007年地区生产总值181.65亿元，人均生产总值突破万元大关，达到12090元；全部工业增加值达到99.6亿元；原煤产量达到7948万吨；发电量达到198.5亿千瓦时，鲜奶产量达到33.4万吨，城乡居民收入分别达到8787元和3081元。朔州市以发展潜力和优势产品为切入点，全面落实省、市经济结构调整实施意见和我市“2261”规划，着力推进传统产业新型化，新兴产业规模化，重点发展新型煤炭、电力、农畜产品加工、现代煤化工、陶瓷、新材料、旅游等七大优势产业，扎实推进五项创新，成功实现了一年起步 、两年入轨 、三年初见成效和五年明显见效的

13、目标，结构调整成为全市经济社会快速发展的推动力。产业结构产生积极变化。二、三、一产业层次由43.3：38.1：18.6演进为58.4：31.4：10.2，工业化进程明显加快。农业内部粮经草三元结构得到优化，生态畜牧基地初具规模。奶牛存栏13.3万头，肉牛出栏5.8万头，肉羊存栏160万只、出栏97.2万只。16个农贸专业批发市场交易额达20亿元，粮食、蔬菜、畜产品商品化率分别达到35.3%、78%和91。能源工业这一主导产业新型化步伐加快，煤炭产量占全省的1/6，电力装机（达到352万千瓦）占全省的1/7，煤电工业产值占全部工业产值的84.3，提供税收占财政收入的71.6。建成各类调产项目19

14、2个，完成投资302亿元。新增煤炭生产能力3000万吨，洗煤能力5000万吨，电力装机110万千瓦，乳品加工能力32万吨，肉牛和肉羊屠宰精加工能力60万头（只），化肥、电石等化工产品生产能力30万吨，日用瓷生产能力5亿件，水泥生产能力100万吨，高岭土、单晶莫来石、聚合氯化铝生产有了良好开端，大砂轮、汽车防撞保护系统、茶色素、亚麻酸、-胡萝卜素等一批新兴产业项目正在建设，工业生产领域得到拓宽，工业经济规模迅速扩大，新型工业体系建设取得明显成效。1.1.2 朔州市“十一五”国民经济和社会发展战略重点“十五”时期，朔州市上下以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻十六大和十六届三中、四中

15、全会精神，按照科学发展观的要求，围绕“实现新跨越，建设新朔州”的发展目标，全面实施新型能源和工业、生态畜牧基地建设两大战略，坚持不懈地深化经济结构调整，大力推进城市化进程，积极引深改革，加快体制创新，全面优化发展环境，努力扩大招商引资， “十五”计划胜利完成，经济社会超常规、跨越式发展，成为建市以来发展最快、效益最好、人民群众得到实惠最多的时期之一。在“十五”期间，朔州市围绕北方生态园林工业城市的发展定位，突出以人为本的发展理念，科学规划，加大投入，城市基础设施建设和人居环境得到明显改善。城市总体规划修编完成，建成区面积扩大到18平方公里，城市人均道路、公共绿地、住房面积均居全省前列，中心城市集中供热普及率达到74，城市居民清洁燃气使用率达到60，城市化率提高到42。市委西区和州北街建设开始起步，经济技术开发区作为市区副中心区“一区多园”的发展架构基本形成。县城改造成效明显，崇福寺文脉工程、紫城广场等重点工程，提升了城市品位。朔州市国民经济和社会发展的第十一个五年规划中指出：在“十一五”时期，要以大力改善基础设施条件，不断提高城镇人居环境和产业承载能力为着力点，推进中心城市、县城中心镇和小城镇协调发展，促进城镇化水平的新跨越，