银川市天源名都项目整体操盘思想及策划建议书.docx

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1、银川市“天源名都”项目整体操盘思想及策划建议书前 言：我们不仅仅是在策划一个项目，而是在繁衍一种时代现象，传播一种时代趋向。这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的行业趋势，-一种综合的经济文化和时尚生活的趋向和概念。关键词：天源名都操盘思想 策划建议书本策划案旨从一个高度整合人、自然、建筑三位一体的概念, 使项目经由单纯的自然环境上升到人文环境的塑造和建立， 结合政府建设“大银川”思路，实现住宅开发的又一次理念性的飞跃。本案在深刻挖掘项目生态环境带来的人文价值的同时， 却如塑ig鲜明、独特的个性,全提供ft具有竞争力的核心优势。项目整体战略及策划思想要点：策划单位：北京&房地产经纪有限

2、公司投资策划：策划并实施项目的低成本战略产品策划：策划并实施产品的差异化竞争战略战略策划核心思想： 投资策划 产品策划 营销策划营销策划：策&拼实施项目的品牌战略和爽姗广战略投资策划核心思想：策划并实施项目的低成本战略1 .低成本战略是大盘广泛运用的市场战略，对于有效控 制项目风险、迅速回笼资金、扩大项目影响、树立市 场形象方面具有决定性作用。2 .项目总占地面积达到1200亩近80万户，整体规模较 大，地价成本较低，为项目低成本战略提供前提条件。核心内容： 低成本战略是大盘广泛运用 的市场战略。 适度目标利润原则，为制定价 格策略提供指导性依据。 精心塑造项目品牌，提升项目 知名度和美誉度。

3、 总结银川市房地产供需、价 格、竞争状况。3 .在项目前期策划过程中，考虑到本案的规模大、开发 周期长、地理位置较偏等因素，应当采用适度目标利 润原则，为制定价格策略提供指导性依据。4 .项目开发与推广分期进行，规划设计精心，确保项目 对目标市场有足够的吸引力，保证项目品牌效应的持 久性和企业利润的持续性。5 .通过项目的成功运作，合理运用CIS (Corporate Identity System)战略，精心塑造项目品牌，提升项目的知名度 和美誉度，为企业未来的扩张性发展奠定基础。6 .调查分析银川市的人口、交通、文化、经济发展水平、 居民购买力水平的综合性指标，对项目的整体操盘思 路起到正

4、确的导向性作用。7 .对银川市房地产发展现状充分调研和分析预判的基 础上，总结并预测市场供需、价格、竞争状况。8.通过对市场的分析和预判，结合项目的SWOT分析， 制定项目的功能定位、品质定位、目标市场与目标客 户定位等一系列市场定位策略。核心内容：9.对项目和产品定位方面，突出别墅新生活理念，并融 制定项目的市场定位、产品定位、价格定位。合花园洋房、TOWnhoUSe等产品概念创新规划设计，充分发挥郊区项目的优势，使项目整体素质产生突 破，同时由于有鲜明的卖点，二者合一形成有力的产 品力来支持形象力，塑造标志性地产项目形象。10.在保证目标利润的前提下，兼顾推广难度和项目整体 的定位形象，结

5、合周边市场实地考察的结果，制定适 应市场需求的价格体系，灵活运用价格弹性空间，保证项目推广的顺利进行。产品策划的核心思想：策划和实施产品的差异化竞争战略1 .项目要打造成为银川市兴庆区的标志性、升级换代产品， 产品的整体素质必须全面领先。于周边其他楼盘比较而言, 制造差异化是为了提升产品的整体素质，保持产品的适度 超前，又能够很好的迎合市场，走在市场的前端。2 .整械划设计应当重点在酸喇组合、公共空间檄股计、 道路规划、景观规划等方面注重功能、经济、美观三大要素 的和谐统一，突出大盘优势和高品位住宅小区综合优势。核心内容 制谴差异化以提升产品整体素质。 保持产品的适度超前,又能够彳酬 的迎合市

6、场，走在市场的前端。 突出大盘优势和高品位住宅小 区综合优势。3 .产品设计思路：沿东区、东北方向设计部分小高层，防止社区规划 呆板，实现社区规划的天际线效应。根据容积率，东、西地块特征等因素确定单体数量、高 度、布局、朝向、间距、风格等平面布局和立面处理问 题。将地方特&融合建筑个性，体现建筑群体在色彩、 风格、质感、空间层次的高品位和亲和力。对户型设计要求日照、通风、朝向、间距等符合合理 的技术指标，销售面积指标、比例、设计方案等突出 项目的大气,兼顾认可接受能力,真正意义上做到“以 人为本”的设计理念。环境景观设计突出水景，体现项目的鲜明个性，将 水文化和项目本身的文化价值完美结合，构筑

7、开发理念的另一主体。4 .产品差异化设计和产品核心价值提炼:A项目不仅仅是为了寻找产品差异化,而是要做到全面 领先的策略，保证产品创新而又能得到市场的认同。 在对项目整体优势的提纯后形成项目对市场具有冲击力 的特征，引起市场的高度关注的认同。项目的核心优势 源于整体素质和鲜明个性。 项目的核心价值提炼为： 领先市场的综合素质 鲜明个性的庭院水景 核心价值阐述：核心内容： 产品差异化设计和产品核心价值提炼 核心价值提炼：D 领先市场的综合素质2) 鲜明个性的庭院水景 核心价值阐述 项目的核心优势源于对生活环境的深刻 理解和认识，项目所创造的不仅仅是一 种表面化、平面绿化概念，而是引入生 态标准，

8、以国际标准来打造社区。 项目通过全面导入，达到卜人、自然、建筑三 者有机结合，和谐共生，追求的不仅仅是片面 的粉领各，而素质的全面魁 “水景”富含一种文化价值，一注活水成为景观设计的灵魂，贯穿了 “人、景、 人”三者互动理念，使水真正融入人们的 生活中成为特色景观。营销策划思路核心思想:策划并实施项目品牌战略和实效推广战略L广告推广策划思路：根据前期制定的项目形象定位、产品定位、市场定位等，分别制定不同的广告行销主题思路。根据阶段性销售计划制定不同时期的广告推广计 戈J,使项目的整体推广工作和广告的配合相得益彰。根据阶段性广告行销计划选择优势媒体资源，核 算各阶段的广告费用，以有效的控制推广成

9、本。在广告推广方面重点采用传统的户外广告、平面 媒体、网络、海报、DM单等，结合我公司的个 性化推广方式，能够使项目的推广工作顺利进行。2 .项目的操盘策略核心内容： 广告推广策划思路 项目的操盘策略重点在于结合阶段性销售工作计划，制定合理的 推盘量体、划分组团并分别设计形象策划方案， 制定合理的价格策略和模型。根据项目的整体规模安排推广周期和阶段性的销 售计划和销售目标。本案的操盘策略要突出建设项目的品牌战略,突出实 效性的推广策略，打造银川市兴庆区品牌地产形象。3 .销售组织与推广核心内容： 销售组织与推广销售推广渠道销售推广道具销售组织结构项目作为期房销售，买家将很关注项目在销售时为其展示的场景要 素，使其对项目有一个明确的感知与了解，并以此判断项目的价值性。在销售组织推广策划过程中重点确定并筹备销售推广渠道、销 售推广道具以及销售组织结构等，运用我公司独特的销售理念和训 练有素的销售团队，以实现整体销售目标。结束语在与贵司沟通与展开策划的过程中，我们有充足的信心操作项 核心内容：结束语目并使之成为一个既能够被市场所热捧又能够为发展商创造最大利润的项目。在竞争激烈的市场中，项目也必须树立自身独特、与众不同的特质，这种特质是从目标客户群全方位的需求出发，产品力 与形象力同举，创造一个高价值的销售力。