株洲房地产项目可行性研究报告.docx

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1、第一部分株洲城市及经济分析一、城市现状分析1、株洲概述株洲古称建宁，位于湖南省东部，是湖南省“一点一线”区域经济带的重要城市，也是全省经济最发达的长、株、潭“金三角”一隅。株洲主要以发展工业为主，在整个湖南省的经济格局中处于重要地位。城市依托着贯穿我国南北铁路大动脉和湘江水域贸易的特殊地位和优势，带动了整个城市稳步发展。有“铁路拉出来的城市”之称。现辖株洲市区天元、芦淞、荷塘、石峰四区和炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、株洲县五县（市）。总面积11420平方公里，其中市区面积542平方公里。全市总人口约370万，市区人口76万。通过对株洲初步的考察，对株洲有以下几点的认识：1、城市定位为工业城市：

2、株洲被定为全国工业重点建设城市之一，经过40多年的大规模经济建设，已逐步形成冶金、机械电子、化工、建材等重工业为主导，拥有电力、煤炭、陶瓷、烟花、麻纺、塑料、皮革、服装、森工、制药、食品、造纸等门类齐全的新型工业体系，同时建立了一批科研机构，各类专业技术人员占湖南省的1/7,成为湖南重要的新兴工业基地。2、交通已是城市发展的血脉：株洲有着得天独厚的区位优势。株洲是我国南方最大的交通枢纽，南靠广东，北依长江，东眺上海、江浙，西连巴蜀、云贵，有联系华东、华南、西南的经济纽带城市之誉。京广、浙赣、湘黔三条铁路干线和106、320国道以及正在建设的京珠高速公路和国家将要建设的上瑞高速公路交汇于市区。株

3、洲火车站是全国五大客货运输特级站之一，株洲北站是江南最大的货运编组站。千吨级船舶顺湘江而行可直抵长江沿岸城市。黄花机场距市区不过60公里，有高速公路相连。目前株洲市的经济和社会发展已与铁路交通密切相关。3、富有的自然和矿产资源将是城市未来发展的动力：境内物产资源丰富，已探明的矿产有煤、铁、鸨、铅、锌、金、锡、铀、钳、铜、银、银、铝、稀土、萤石、石膏、硅石土、高岭土、石灰石、花岗岩等40余种，为有名的有色金属之乡。丰富的农产和矿藏资源，加上气候、土壤、地质、植被所具有的多样性特征，为多层次开发提供了优越的条件。4、人文主义气息浓厚增加了城市的品味和档次：株洲有着悠久的历史和光荣的革命传统。中华民

4、族的始祖、农耕文化的创始人炎帝神农氏，就长眠在株洲境内炎陵县鹿原陂。1983年株洲市株洲县漂沙井磨山发现6000多年前新石器早期大溪文化遗址，以及叠压在其上的4000多年前新石器晚期龙山文化遗址。近代，1906年，孙中山先生领导同盟会的萍（乡）浏（阳）醴（陵）起义，1927年毛泽东同志领导的湘赣边界秋收起义，都曾震撼中华大地。李立三、左权、谭震林、耿飕、杨得志、宋时轮等近、现代的革命先驱和军事将领就诞生在这块热土上。5、高新技术及其产业发展成为株洲新的经济增长点。在冶金、机械、化工、建材等已形成全市性的支柱产业的同时，介于科学前沿的新材料技术、电子信息技术、光机电一体化技术、新能源与节能新技术

5、、生物工程技术等，在株洲初见端倪，正在形成新的高新技术产业。6、优势地理位置造就新物流经济中心。由于株洲特别的地理位置，现在的株洲在湖南省物流中心的作用已经明显超过其省会城市一一长沙。并且正在以积极的姿态面对中南五省。因此，株洲已经形成了中南地区最大的纺织品、日用品集散中心，其发展势头日益被广东、浙江等地的商家重视。7、以人为本的服务性行业发展迅猛。由于株洲的中转站型地理位置和日益繁忙的对外通商，为此相配套的服务性行业发展非常迅速。以各大酒店为核心所延伸出的餐饮、按摩、娱乐等服务性质的第三产业也逐渐城市经济发展的重要部分，目前株洲有五星级酒店一家、四星级一家、三星级四家，在工业型的三线地级城市

6、拥有这样多数量的高档次涉外酒店的现象并不多见。同时，必须指出，这些酒店已经成为株洲当地人周末的重要活动场所之一。2、各区域概述南区一运输中心、商业中心 城市地位：南区也就是株洲的中市区，是株洲最早形成的老市区，株洲市也最早形成于中市区。 功能定位：是株洲市商业服务业的中心，聚集了大量的商业百货公司及大型的商业中心。人口集中的优势，因地制宜，合理规划，大力开拓流通市场，使这一地区初步形成了集购物、娱乐、食宿为一体的多功能服务区。 交通状况：拥有建设路、芦淞路、新华路、人民路等城市干道北区一城市的工业中心 城市地位：城市重要的工业区，聚集了基本上株洲所有的大、中型厂矿企业。 功能定位：由于工厂的聚

7、集，形成局部的人口高密度，并且在对外交通的要道上，因此，北区也是城市未来发展的又一个商贸中心，在大力发展工业的同时商业发展也将提上日程。 交通状况：株洲重要的交通中心，与京珠高速公路相邻。河西区和高新技术区一城市未来的经济中心 城市地位：在政府对城市未来经济发展的战略中占有重要的核心地位。目前，河西区与高新技术区采用“两套班子，一套人马”，努力加大开发力度、加快新区的建设速度。 功能定位：整个城市西移发展的现状，政府机构的进驻，奠定了河西区在未来中心城区的地位；高新技术区的继续大力发展城市工业产业,可以培育出一批新兴产业群，进一步的加大和增强工业产值和技术；同时河西区的发展还可以带动服务、旅游

8、、交通等行业，从多方面带动和促进整个城市的整体经济发展。 交通状况：随着新区的发展建立起新的交通枢纽。全面贯通老城区与新区的沟通。二、现有经济状况分析1、株洲是一个以工业为主要中心产业的城市，共有工业企业1258家，城市的支柱产业以柠檬酸、烟草类、酒类和平板玻璃为主。其中柠檬酸的生产基地一一湖南丰原集团是全国知名的上市企业，而且其产品占全球市场的很大份额。近几年来随着城市对外开发的不断加大，利用外资规模的不断扩大，进出口贸易快速增长，全市成立了外资投资企业235家。整个城市的经济发展呈现蒸蒸日上的趋势。2、消费品市场繁荣兴旺。消费品市场运行保持了稳定增长的良好态势。16月份,实现社会消费品零售

9、总额62.3亿元,与上年同期相比,增长10.83%。(1)城市消费品市场平稳增长。上半年，株洲城市实现社会消费品零售额40.14亿元，与上年同期相比，增长12.42%。(2)、餐饮市场继续看好。随着经济发展，人们的生活节奏加快和消费观念的改变，株洲居民在外就餐比例不断增大，加上外地游客和进城务工人数的增加，促进了餐饮业的进一步发展。16月份，餐饮业实现零售额5.97亿元，比上年同期增长13.83%,仍居各行业之首。(3)、新兴业态促进零售业发展。今年1一5月份，株洲市限额以上批发零售贸易企业商品销售收入净额，与上年同期相比，增长32.32%,其中零售企业增长34.01%,利润总额也由上年同期的

10、1679万元，增加到今年的3351万元，取得了良好的经营业绩。其主要原因，一是株洲零售企业审时度势，紧跟时代潮流，及时调整经营结构，大胆尝试新的营销方式，各大商场都增设了超市，有的还增设了快餐、儿童游乐场等娱乐设施，集购物、娱乐、餐饮为一体，在迎合了广大顾客消费的同时，也赢得了市场。二是各种连锁超市业绩突出。三、城市规划株洲作为湖南的工业城市，在湖南省的经济发展中具有不可取代的地位，但随着整个国家国民经济发展的不断加快和上升，与一些大中型城市相比，其发展还是相对缓慢的。对于铁路和工业对于这样一个内陆城市经济发展是需要用辨证的眼光去看待，它推动了城市的经济贸易发展，但从另一个角度看也阻碍着城市的

11、发展。如大量的工业污染无疑阻碍和限制了城市向健康型方向的发展，给城市建设带来了许多弊端。另外，城市长久以来呈哑铃状发展，不合乎城市正常合理的规划的布局，使城市部分周边地区超负荷的运作。1、城市格局的改变：城市中心西移无疑给株洲的城市的建设发展注射了一针“强心剂”，它使株洲整个城市格局发生巨大变化。城市中心将重新建立，城市CBD将拔地而起。将要崛起的天元区是株洲以后的CBD（中心商务区）和主要的政府行政机构，市政府以率先进驻了该区办公并且借此众人表明他们对于新区的发展的信心，并带动整个城市向南发展。通过新区的建立政府将加大力度发展第三产业，有利的开发自然资源发展旅游业，是未来几年的总目标。2、城

12、市规模的扩容：根据株洲城市发展的规划，城市将在未来五年得到大力的扩容，城市化进程速度大大加快，整个城市将向西、向东扩张，从现有的哑铃状城市格局中突围而出，形成一种新的规模城市。第二部分株洲市市民生活模式描述一、现有生活模式简述1、市民生活基本表现1）中高档消费气氛尚未形成：株洲消费市场不论从市场供应来说，还是从消费品的选择面来说，仅提供了有限的中低档的消费用品，主要用以满足和解决居民最基本的衣食住行的功能和要求。该现象体现在普通日耗品上，尤为明显。城市中高档消费的气氛尚未形成，有限的四、五星级的酒店也成为部分富人的重要消费场所。另一方面很多人认为，自己的收入近期内不会有较大增长，有的甚至还会下

13、降，而今后要花的钱将越来越多，消费心理压力加大。2）消费市场缺乏热点商品，未来地产可能走红：一方面商品相对饱和，物价持续走低，而老百姓的钱却越攥越紧，价格越便宜越等待观望，买涨不买落。另一方面，消费品市场缺乏象80年代后期那样集中度高、有共性、能上台阶的热点商品。所以新的消费热点尚未形成，造成市民有钱不愿花。但是，房地产类的消费由于全国性的普涨以及地产项目本身具有的稀缺性和保值性等因素始终向好，株洲也不例外，无论是商业地产还是住宅价格都在强大的买力作用下上涨。株洲的房地产业将可能成为未来几年里株洲的消费热点。3）城市的主要娱乐模式是餐饮和按摩：由于缺乏丰富的娱乐、休闲场所，街边的饮食排挡自然而

14、然成为人们入夜后的主要消遣方式，由于价格低廉，排挡的生意十分红火。另外，按摩场所众多，也是株洲一大景观。夜生活的时间也不如大城市，通常晚上11点就早早收场，这与常住人口在工厂上班和小生意人为主有关，需要较早的上班或准备开市。同时说明株洲仍然缺少高新技术的公司和白领工作族。4）城市呼唤内容丰富的业余生活，人们渴望丰富、形式健康的业余文化生活。在株洲的中心有一个著名的开放式公园一一文化园，从早上五点钟到晚上十一点都有很多不同年龄段的人在此锻炼身体、赏风景。5）消费能力与收入不成比：敢于花钱是湖南人的普遍消费性格。对于相对传统而又热情开放的湖南人来说，吃饭虽然是较为简单的事情，因为即使是最简单的土家

15、菜也足以让人吃得十分尽兴，所以他们总是不吝于相邀于餐桌前，午市的消费更加火暴些。而穿衣、居住、出行等的消费更是不甘人后。2、株洲市家庭结构的一些特点据一些资料显示，规模小，结构简单的核心家庭已成为株洲家庭户的主要形式。1）、户数增加，规模缩小。据第五次人口普查资料统计，2000年株洲家庭户为99.42万户，比1990年四次人口普查增加11.5万户，增长13.72机从平均户规模看，2000年为3.44人，比1990年第四次人口普查3.84人减少0.4人。2）、世代结构仍以二代户为主。二代户比例占55.12%,即有一半多的家庭户是由一夫妇户与未婚子女或父母一方与子女组成，一代户和三代及以上户分别占

16、20.7%和24.18%,分别比1990年上升了8.82和4.39个百分点，二代户则大幅下降，比1990年下降13.21个百分点。3）、有老年人口的家庭增加较多。随着老龄人口的不断增多，2000年株洲有65岁及以上老人户21.74万户，比1990年增加5.88万户，增长37.07%。在有65岁及以上老年人口家庭中，有一个老人的家庭为16.31万户，占有65岁及以上老人户的75%,比1990年增加3.73万户，增长29.66%,其中，单身老人户1.59万户；一个老人与未成年亲属的户3260户，分别占有老人户的7.3%和1.5%o有二个65岁及以上老年人口户5.37万户，比1990年增加2.11万户，增长64.74%o其中，只有一对老人夫妇的户1.53万户，一对老人夫妇与未成年亲属户2640户，分别占有老人户的7.03%和1.21%o株洲市的家庭结构的特点为我们在户