西安房地产市场分析报告.docx

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1、【摘要】房地产业是经济发展的先导性、基础性产业，它的发展必须与经济的 发展相适应、相协调，也受到宏观经济发展的制约。从西安目前的情况来 看，房地产业的发展将面临两大问题：一是高速发展的经济对房地产将提 出更大的需求；二是受宏观经济调控和前一时期大量商品房屋空置的影 响，资金紧张、销售困难将继续困扰房地产开发与建筑业市场的发展。西安市房地产市场在2004年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、 健康发展的态势，市场形势大好，商品房市场呈现出前所未有的火爆， 投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活 跃，空置量持续减少。西安房地产业方兴未艾，市场潜力很大，并呈现出二大重要趋势：

2、 第一，无论是长期还是短期，住宅开发的诱惑力最大，也最具有获取稳 定投资收益的价值。第二，房地产业的正常发展依赖于买卖市场的繁荣, 也需要租赁市场的发育和成长。关键词：发展战略，竞争格局，净资产收益率，风险因素分析，壁西安房地产市场分析报告3L西安房地产宏观经济分析42 .房地产市场供求状况分析53 .房地产市场价格分析64 .西安地产业的壁垒75 .西安房地产风险与收益85. 1 .房地产业投资的风险因素分析95. 2 .房地产业投资的收益分析 106 .西安房地产业竞争格局126. 1 .背景127. 2 .各板块优劣势分析及预测137 .西高科的战略选择及实施158 .西安房地产的发展前

3、景16西安房地产市场分析报告2005年全国房地产开发完成投资2323. 57亿元，同比增长26. 7%, 增幅比去年回落了 14. 4个百分点，比同期固定资产投资增幅（25.3%） 高1.4个百分点，占同期固定资产投资的比重为21.1机 房地产开发投 资中，商品住宅投资占66.设，其中，经济适用房占商品住宅的比重为 3. 9%o东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为23.0%、 37. 9%, 36. 3%o东部地区商品住宅开发投资增幅略低于中、西部地区。2005年全国完成购置土地面积7374. 16万平方米，同比增长3. 9%, 同比去年增幅回落了 29. 3个百分点，低于商品房

4、施工面积涨幅的15. 9 个百分点、新开工面积5. 4个百分点。随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到 了一定的控制，但是由于住房供应结构不合理，开发成本提高，部分地 区投资性购房和投机性购房大量增加，市场需求较大，导致部分地区房 价一路上涨过快。根据以上原因，2005年3月国务院下发了国务院办 公厅关于切实稳定住房价格的通知，对今后一段时间，从重视稳定住 房价格工作、切实负起稳定住房价格的责任，大力调整和改善住房供应 结构，严格控制被动型住房需求，正确引导居民合理消费预期，全面监 测房地产市场运行，积极贯彻调控住房供求的各项政策措施，认真组织 对稳定住房价格工作的督促检查

5、。今年以来，西安住宅与房地产业与全国一样，继续保持着良好的发 展态势，仔细分析西安房地产的情况后我们认为，西安房地产市场的商 品房价格的增长幅度尚属正常，至于具体情况，分析如下：1 .西安房地产宏观经济分析西安房地产市场近期表现出强劲的升温趋势，一是由于金九银十传 统旺季的原因，二则是由于上半年市场整体萎靡的自然反弹。上半年的宏观调控，其目的主要是抑制房价的过快增长，而采取的手 段之一则是剔除市场上的投机性和投资性需求。由于新政的不断出台， 购房者对市场在调控下的走向并不是十分明朗，所以也造成市场一度的 观望情绪。但随着市场逐步走出调控的影响，市场上真正的购房需求进 一步释放，从而促使地产市场

6、逐步升温。虽然西安地产市场中，投机性需求所占的比例并不大，但把房产置 业作为投资收益途径的仍有相当一部分群体。再加上此前开发商对地产 升值的刻意炒作，也让房价在需求过旺的虚火中不断提升。但进入九月 份以来，西安地产市场一方面新盘供应量增大，另一方面不少项目也出 现热销的趋势，甚至此前的排队购楼现象也有发生。有关人士分析，这 是因为调控把市场上真正的购房需求和炒作性购房需求区分开来，而真 正的购房需求也经过几个月的观望逐步理性，并在近期逐步释放出对市 场发展的强劲需求推动力。西安市房地产市场在2004年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、 健康发展的态势，市场形势大好，商品房市场呈现出前所未有的

7、火爆， 投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活 跃，空置量持续减少。这是因为人们的居住理念的改变，并要求改善居住条件所至。也是 实施西部大开发战略的一大成果，随着国家商品房建设步伐的加快及商 品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民 收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是 商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现而且也 说明了大众对西部大开发的信心和支持；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优 化市场环境，进一步激活房地产市场，今年政府准备重点整顿和规范房 地产市场，培育品牌，转变房地产市

8、场管理职能，力求给房地产业一个 自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成 长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费 者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。因此，未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势， 产业成熟期的一些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持 一定的增长速度。2 .房地产市场供求状况分析由于部分数据的不可取，对西安房地产市场当年新开工、竣工、销 售、空置面积等数据的获取时间段略有差异，但基本不影响我们的分析 判断。图四显示，1997年以来西安房地产市场的新开工面积呈现出曲折上 升的走势，这主要是受西部大开发

9、政策的推动，2003年在国家宏观调控 措施的作用下，当年新开工面积又有了较大幅度的回落。从竣工、销售 面积看，19981999年间西安房地产市场的竣上面积和销售面积均大幅 增加之后，二者一直保持平稳增加的发展态势，在19992001年间，竣 工面积一度超过新开工面积或与新开工面积持平。尽管多年来西安房地 产市场的销售量基本都处于竣工量的下方，但由于竣工量与销售量保持 了较为同步的增加幅度，因此，1997年以来西安房地产市场的空置量， 其变化并不大。说明西安房地产市场的供求基本趋于平衡，但市场供求 结构方面仍存在一些不协调的方面。图四：西安房地产市场供求关系数据图数据来源：历年西安统计年空、中国

10、统计年篓3 .房地产市场价格分析从1998年来西安房地产市场的各种价格指数看，土地交易、房 屋销6以及房屋租赁的价格一直呈现“较为平稳、略有上升”的发展态 势，与全国房地产价格走势基本一致，但低于全国平均水平。以2002 年为例，全国住宅类房屋平均销售价格2267元/平方米，西安平均1930 元/平女米，在全国35个大中城市中，西安的住宅销售价格位居第20 位（由高到低排列），处于中下游水平。按照三口之家购买一套100平方 米的商品房测算，全国平均水平需要22. 67万元，为年家庭收入的9. 81 倍，西安需要19. 3万元，为年家庭收入的8. 99倍。而35个大中城市 中房价最高的深圳，购买

11、一套100平方米的住房需要5267万元，为年 家庭收入的7. 04倍；与西安经济发展水平相当的成都和哈尔滨则分别 需要17. 75万月和2157万元，分别为年家庭收入的6. 73倍和10.27 倍。我们认为，就目前西安的房地产价格来看，与广大居民的承受能力 大致匹配，基本处于合理水平。年份商品零普价格 总指数居民消费价格 总指数土地交易价格 指效房屋销售价格 指效房屋租赁价格 指数全IS西安全国西安卜国西安全国西安全国西安199897.495.599.297.9102100.1101.4100.5102.4102.519999797.498.696.8100100. 3100100. 498.

12、 5100.6200098. 598. 7100.4100.2100.2100101. 1101. 3102.4101.2200199.298. 9100.799.9101.7100102. 2101.9102.8100. 3200298. 798.599.298.6106.9100.5103.7101. 1100.8100.6200399.9100101.2100.5108. 3100.1104.8100.4101.999.7数据来考：历年西安统计年婆4 .西安地产业的壁垒首先是资金壁垒。这是一个地产公理，没有庞大的资金作后 盾，地产开发是白日做梦。细数地产圈，有多少项目是因为资金 不到位而

13、成为“半拉子”工程，投出的钱成了泼出去的水，有去 无回。随着国家对资金的严格控制、开发商对资金的重视，一些 国外基金组织对中国市场的看好，以及国家融资渠道的逐步完 善，大家都在为企业融资而发愁。因此，资金成为地产业的进入 壁垒.其次是土地壁垒.土地供应、土地开发是房地产开发的源 头.2003年我国的一系列房产政策，正是从土地控制开始的.从年 初停止对别墅的供地到全国性的土地整治与开发并出台了“招拍 挂”的土地供给政策。从源头上控制了土地供给关系。作为房地 产开发商不用说，没有地，哪儿去盖房？国家现如今对土地供应 量的限制，让很多开发商都叫苦不迭。巧妇难为无米之炊啊！“外 行地产商”有多少土地储

14、备？能开发几年？ 从而规划了房地 产市场，增加了进入壁垒。再者是技术壁垒。专业的人才能做好专业的事情。做纺织的 能盖好房子吗？开飞机的能搞好建筑设计吗？也许天才是可以， 但是天才有几个？绝大多数人都不敢拍着胸脯说“能”！房地产 专业的环境容不得半点马虎，建筑设计、绿化设计、结构设计、 水暖设计、市场调查、商业管理、策划推广等，没有一条缺少技 术含量能做好的，没有一个环节能让开发商松口气的，一个环节 出问题，将会影响以后的若干环节，最终导致的结果就是回款缓 慢，甚至不能完全回款，我认为，这是进入房地产最大的壁垒。当然，这几个壁垒只是冰山一角，困难是不断涌现的，倘若 功力不够，身手不到家，在地产行

15、业里很容易碰得满头是包甚至 头破血流。外行如果想进入这个行业一展拳脚，至少必须具备这些条 件：有钱、有地、有门道，这是可以从事地产操作的前提。复杂 的宏观环境、微妙的消费心理、激烈的竞争环境等，注定进入地 产的都是行动与思想上的巨人。跨行业经营不是易事，奉劝那些跃跃欲试的“外行”，先锻 炼好自己的身体素质是关键，如果虾兵蟹将也想到地产行业混水 摸点鱼，小心被地产洪流淹没。5 .西安房地产风险与收益从最近几年市场表现可以看到，地产业发展如火如荼。虽然 有时受国家宏观调控的影响，局部地区房价会出现下滑，但地产 业仍是有利可图。从全国来看，房价仍是稳中有涨，地产业发展 势不可挡。国家的一些政策，只是让地产业在一个良性、健康、 市场化的环境中成长，或许这给一些地产商带来了年度毛利润或 单个项目的利润下滑，但阵痛过后，将会是产业的一片光明。5. 1.房地产业投资的风险因素分析同其他行业相比，房地产行业由于其物质的自然特性以及由其自然 特性衍生的社会经济特性所决定而具有一些明显的特征：位置的固定性、 寿命的耐久性、价值的双重性、价值的高大性、需求的普遍性、产权的 易分割性（权益的流动性）和保值增值性等。正是房地产的这些