加油站用地法律风险与防范.docx
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1、加油站用地法律风险与防范土地是加油站的基础和根本,加油站的地理位置在某种程度上决定其经济效益。各大石油公司抢摊布局,开展加油站网点之争,最根本的就是土地之争。由于经营危险化学品的特性,加油站的建造受到国家严格控制,其用地取得在当今趋紧的土地管理政策下越趋困难,另一方面,加油站存量用地由于历史原因存在较多的管理问题亟待理顺和规范。从法律视角看,加油站用地的取得和存量管理需要做到合法合规、权属清晰、手续完备、管理规范。一、加油站用地的特殊性和用地现状加油站用地属于土地利用现状分类中商服用地类的批发零售用地,不属于人们通常认为的国家重点扶持的公共基础设施建设项目用地,加油站本身的特殊性,其用地也受到
2、较多的政策限制。根据2002年7月19日国土资发2002229号关于切实加强加油站用地管理的通知规定,加油站用地自该通知下发之日起列入限制供地类项目,一律实行有偿使用,并按规定实行招标、拍卖。这意味着,加油站用地通过行政划拨、协议出让方式取得已成为历史,加油站用地的门槛越来越高。根据上述通知,“凡未取得省级经贸部门核准的成品油零售经营资格、不符合城区和公路沿线加油站发展布局规划的,不得批准供地”,要取得加油站用地,不仅企业自己要有经营资质,还得政府方面有规划,在规划之外通过其他渠道取得用地已几无可能。随着全国性的建设用地紧张,各地列入加油站选址规划的用地也越趋紧张,与招拍挂制度的结合,使得加油
3、站用地的成本暴涨,如今几千万元取得一座加油站用地已不是稀罕事,许多城市特别是一线城市的城区已基本没有供地用于建造加油站。于是,国内石油巨头将目标瞄准现有存量社会加油站,大打加油站网点收购争夺战。而在石油巨头内部,由于历史原因,加油站用地性质存在多种形式,除了国有出让地外,还有原来的国有划拨地、授权经营地,有在网点收购或者与农村集体经济组织联营过程中形成的集体建设用地,更多因用地缺乏,许多加油站用地系向他人租赁所得,每年缴纳租赁费。由于土地本身很强的政策性和法律属性,不管是新建加油站用地的取得,网点收购还是加油站存量用地的管理,都涉及较多的法律问题。二、加油站用地存在的主要风险1、加油站用地手续
4、不完备。石油产品销售企业未经批准,未履行全部手续或者办理明显有瑕疵的手续即占用土地建造加油站,未按照约定履行土地出让合同。2、加油站用地性质违规。因无法取得商服用地,石油销售企业可能会占用工业、教育科技文化用地建造加油站,对于城乡结合部、城郊和农村地区,为了抢占市场,企业也可能会违规租用农村集体土地建造加油站,以上不当行为可能带来行政处罚、停业整顿、收回土地、甚至吊销营业执照等严重的法律后果。3、土地权属登记不规范。存量用地权属登记不规范带来内部管理风险,加油站土地无证问题,加油站收购后土地权证未及时进行变更,联营站土地作价入股方未将土地证转移登记到联营站名下等等,以上这些登记不规范的问题会带
5、来土地权利主体缺位,物权瑕疵,影响权利的行使,甚至带来企业资产损失和其他经济损失的风险。4、加油站承租用地管理不到位。企业承租他人土地用于经营加油站,因土地无证,划拨地出租未经批准,农用地、集体建设用地出租,出租人违规用地,违章搭建,未办理租赁备案,未取得房地产租赁他项权证、租赁合同约定不明等问题带来营业执照到期后无法延期、新办证照或行政许可事项受阻等失去经营网点、引起纠纷诉讼、造成经济损失等风险。5、油库闲置土地存在政府收回的风险。在计划经济时代,为保障本地石油市场的供应,大部分地市县石油公司都有油库。随着中国石化等企业重组,对石油商品的物流不断优化,总部要求逐步对市县石油公司油库进行关闭,
6、原则上一个地区保留1-2座油库。目前一些油库关闭多年,土地大多属于划拨地或授权经营,地段较偏远处于城郊地带或乡镇。根据土地管理法的有关规定,禁止任何单位和个人闲置、荒芜土地,连续多年未使用的,经原批准机关批准,可由县级以上人民政府收回用地单位的土地使用权。三、加油站用地规范管理与风险防控1、新增用地管理。新增用地管理的原则是手续齐全规范、避免违法用地。加油站新增用地主要有两种方式:通过招拍挂和通过加油站资产收购。招拍挂方式。以这种方式取得加油站建设用地,企业一般可以通过以下流程办理:先查阅欲建加油站所在市、县的土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和建设用地使用权出让年度计划,从当地土地
7、管理部门公开信息渠道获取土地招拍挂信息,有意向的持有关法律文件向当地土地管理交易中心提出书面申请,参与土地的招拍挂活动,竞买成功后,签订成交确认书,付清成交价款,之后办理土地预审、规划审查、项目立案审查、环评等手续,经企业法律事务部门审核后签订土地使用权出让合同,最后进行土地使用权初始登记。该种方式中,土地使用证是权属证明也是最终目标,务必尽快办理,凭此证方可办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与建设工程施工许可证等加油站建设相关手续。资产收购。加油站所有资产含土地和房产一同收购,使加油站土地使用权收归己有。该种方式下会遇到较多的法律风险,比如转让方主体不合格,未经共有人同意出让共有资产
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- 关 键 词:
- 加油站 用地 法律 风险 防范
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