石家庄新华集贸中心项目市场分析报告.docx

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1、石家庄新华集贸中心项目市场分析报告一、项目概况1、地理位置:本案地块位于石家庄市“新华集贸中心市场”东南角，是整个市场中最具发展潜力的位置。地块西侧为规划中的宽25米的南大街，紧邻“康泰广场”、“东方购物中心”、“太和电子城”、“福兴阁”等几大著名市场；南邻闻名全国的中山路商业街；北侧隔规划中的中山路步行商业街与“新华电子城”和“布匹批发市场”相望；东侧是石家庄火车站和邮电大楼。2、地块现状:地块内目前主要为低矮陈旧的老式建筑，其中居民住宅部分共有95户，公产为18户，私产77户，建筑面积3359.48平方米；非住宅部分共有10户，单位产权占9户，公产权1户，建筑面积20425.72平方米。3

2、、地块规模:项目总拆迁范围约33亩，建设用地约28亩，建筑用地约16亩，按公司提供的规划方案，其总建筑面积为10.36万平方米，容积率约为5.55,其中地上11层，建筑面积8.14万平方米，地下为三层，建筑面积2.22万平方米。（规划方案以最终设计方案及政府审批为准）4、其他:本项目是石家庄市政府拓宽中山路、改造民族路、树立石家庄市形象的重点工程，得到了省、市、区各级领导的大力支持，可享受许多优惠政策,因而可以降低一部分开发成分。二、开发方式八组织方式:公司前期已进行大量细致的市场调研与政策落实工作，本项目开发将由公司共同组建项目公司，具体合作方式将由双方进一步协商确定。2、土地转让费用标准由

3、于石家庄市土地转让方式与北京市略有不同，转让费用可大至分为下列两项：令土地出让金：本项目拆迁用地为33亩，土地评估价值300万元/亩,土地出让金按总价40%计算为3960万元，其中上交的部分为60%,计2376万元可减免，实际支出为1584万元。令拆迁费用：现有居民住宅95户，非住宅10户，共计105户，若全部实行货币安置，初测费用为15亿元。三、项目市场定位1、目标客户群:购买商铺用于投资的部分客户令经营户购买用于经营2、产品定位:外装修新颖独特，具有现代气息，材料档次需中高档，符合地标性建筑要求，内部装修中档标准即可。3、售价定位:参照周边市场价格，售价不易过高，避免给后期经营造成不利影响

4、，价格暂定位于3000-4000元/in?。4、产品形式:按公司暂定规划，地上十一层，地下三层。其中地下三、二层为仓储、设备用房、物业管理及部分停车场；地下一层至地上六层为经营用商铺；七至十一层提供其他配套服务功能。四、市场分析1、河北省及石家庄市是华北地区经济发展的领头羊河北省位于华北平原北部，兼跨内蒙古高原，中环首都北京和北方重要高埠天津市，北与辽宁、内蒙古为邻，西靠山西，南与河南、山东接壤,东临渤海，优越的地理位置使其成为首都北京连接全国各地的交通枢纽。河北省境内有15条干线铁路通过，铁路货物周转量名列全国大陆省份第1位；17条国家干线公路，公路货物周转量列全国大陆省份第2位；己通车的高

5、速公路里程达607公里，居中国大陆省份第3位；河北省现已成为北京、天津等地区所需商品物资和能源的最大供应地。作为河北省会的石家庄市，交通要充的地位毋庸置疑，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，是全国铁路、公路、邮政贯通、辐射面最广的省会城市。石家庄市是全国重要的铁路枢纽之一，京广、石太、石德三条铁路交汇于此，石家庄火车站是北方重要的客货中转站；京深、石太、石黄及正在建设的石青高速公路使石家庄的陆路交通四通八达；石家庄机场是国家批准的国际口岸机场，现已开通27条航线，通达全国27个大中城市，并开通了石家庄至香港及俄罗斯等独联体国家的航线。发达的陆、海、空综合交通运输网使石家庄市经济的发展势头强劲，工

6、业生产中的一些行业和产品在全国居重要地位，其中奶制品公司进入全国十大乳品生产企业行歹J,产量、销量、质量、效益均居全国同行业首位；制药更是全国最大的抗菌素生产基地，青霉素的产量现居世界第2位。石家庄市不仅以省会的地位成为河北省的中心，更以强大的经济实力成为带动全省乃至周边省份经济发展的龙头。2、本案所处的新华区为石家庄市的经济中心新华区位于石家庄市区西北部，辖区面积92平方公里，现有人口约31万，居全市首位。令新华区经济地位位于全市首位作为石家庄市最具经济发展潜力的新华区，各类经济指标多年来一直名列前茅，尤其近几年，新华区更以名牌优势企业为龙头，加大资本运营力度，通过市场组建具有较强竞争力的跨

7、行业、跨所有制、跨地区乃至跨国度的大集团、大公司，形成了六大集团公司为支柱的良好格局。集团公司的支柱企业医院，是河北省神经系统唯一能带博士生的专业医疗机构；集团部分高科技产品填补了国内空白；集团公司新建的五交化商场现己发展成为华北地区最大的化工产品商业零售企业。除上述六大集团公司，“新华集贸中心”多年来对新华区经济飞速成长的贡献可谓是首屈一指。令“新华集贸中心”是新华区发展的根本“新华集贸中心”位于石家庄最繁华的市中心区域，东临公里街和石家庄火车站，西至中华大街，北与金融一条街新华路相接，南到繁华的商业街中山路。整个市场现由19个分市场组成，占地面积约28万平方米，经营面积超过18万平方米，其

8、中用于经营的摊位不下15000余个，约有经营者30000余人。“新华集贸中心”以服装、布匹、电子为主，兼营鞋帽、日用百货、床上用品、通讯制品、副食餐饮等八大行业，50000多个花色品种，被誉为全国最大的服装集散地，素有“中国服装第一市”之称。“新华集贸中心”以得天独厚的优势和便利的经营条件吸引着全国29个省、市、自治区近600多个县、市，以及俄罗斯、中亚等国家客商来市场交易，平均日客流量约20万人次。91年即被国家工商总局评为全国十大市场之一，名列第四位，是河北省第一大市场。96年商品成交金额突破100亿元，98年商品成交额超过150亿元，99年商品成交额为154亿元。99年在国家统计局、国家

9、经贸委进行的建国后首次全国商品市场快速调查中成交金额名列全国第一，2000年再创历史新高，达到157.58亿元。“新华集贸中心”市场的空前繁荣有力地拉动了周边房地产、金融、通讯、邮电、运输、仓储、加工、餐饮、居住等第三产业的迅猛发展，每年直接创经济效益和社会效益的价值超过5亿元，对新华区、石家庄市以及河北省和周边广大省份的经济发展做出了不可估量的巨大贡献。3、地方政府对“新华集贸中心”发展提供强有力地支持石家庄市政府、新华区政府为维持“新华集贸中心”长期、稳定、健康地发展，积极改善投资环境，在税收、出资、土地使用、资金筹措和外汇调剂、企业管理生产经营、外部配套等方面均制定了一系列优惠政策和规定

10、，积极为外来投资搞好服务，鼓励来到“新华集贸中心”投资，总投资达6亿元的“城市广场购物中心”就是成功的案例之一。新华区专门成立由工商、税务、公安、物价、技术监督、司法等职能部门组成的“市场管理委员会”，对“新华集贸中心”实行统一税收管理、统一经营管理、统一检查管理、统一质量管理、统一消防治安管理。同时在市场中设立了派出所、消防室、物价检查所、技术监督站、司法所，设置了金融服务、电信所、托运站、运输中心、信息中心、餐饮服务中心、接待室、广播室等设施，为经营者与消费者提供安全、稳定、方便的经营与购物环境。新成立的“新华集贸中心市场集团总公司”，将按照现代企业管理机制运行，沿着“大市场”、“大集团”

11、、“大发展”的思路，对“新华集贸中心”进行整体综合开发与经营。相信在各级地方政府的大力扶持下，“新华集贸中心”必将发展成为一个集购物、饮食、住宿、娱乐、金融、服务为一体的现代化综合商业区，市场商品的交易也将日益国际化和现代化。4、本案开发前景的市场分析根据了解，本项目是石家庄市政府、新华区政府为树立城市形象而确定的重点工程，得到省、市、区各级领导的全力支持，区政府于2001年5月18日招商洽谈会上作为重点项目签约，区拆迁办公室将直接负责该项目的拆迁与安置工作。令本案地块所处位置极具市场竞争力由于本案所处的独特位置一“新华集贸中心”东侧入口；中山路商业街的中心；紧邻石家庄火车站；即将改造的步行商

12、业街民族路东侧入口。得天独厚的地位优势将使本案成为整个市场每日约20万客商的必经之地，其中蕴含的无限商机不言自明。本案地块西侧即将开业的“康泰广场”，总建筑面积7.6万平方米，其中商场营业面积3.6万平方米，目前平均售价达4.5万元/小2,最高达7万元商住公寓的平均售价也达到约5000元“康泰广场”的售销业绩非常理想，表现了本地区巨大的发展潜力和庞大的市场需求，同时从另一个侧面预测着本案未来美好的前景。个本案具备的政策优势本地区物业开发极具市场发展潜力的同时，政府颁布的各项政策也给予了强有力的支持：新华区政府对本地区开发的支持力度和对多项政策性费用的减免均显示出政府对于本地区经济繁荣增长的美好

13、愿景和决心。例如：“康泰广场”项目在建设时政府减免了部分土地出让金；“东方购物中心”至今仍按照固定税率交纳营业税。更为难能可贵的是，政府坚决制订“保持经济稳定增长”而不是“盲目扩张、盲目加大”的策略，保证了本地区经济稳定提升、市场繁荣昌盛的龙头地位。随着今年民族路步行商业街改造工程的实施，本案地块将是近几年内极少数新项目之中最具竞争优势的重点开发项目。令本案与周边现有物业优劣势对比分析本地区位于“新华集贸市场”东南部，南部紧邻被誉为石家庄市“长安街”的中山路，北部相邻的民族路步行街将建成极具地方特色的休闲分行道路，东部相邻的公里街也将与“石家庄火车站”前街贯通，随着本地块周边几条路的相继完善，

14、本地块将成为新华区乃至整个石家庄市最具发展潜力的地区，在本地块开发出与本地区发展相适应的物业将具有不可估量的前景。从本地区现有物业来看，无论是早期的“福兴阁”、“伴纵商厦”还是新开发的“东方购物中心”均取得了极好的租售率，紧邻本地块的“女人世界”也取得了相当好的销售业绩，而本地块西侧的“康泰广场”更是在几次大幅涨价的情况下至今几乎无铺位可售。因此看来，本地区具有极为旺盛的人气和迅猛的发展势头。掩位每平方米年租金1999200020012002然而，本地区现有物业却也存在着一定程度上的不足，早期开发的物业，如“福兴阁”，“绊纵商厦”虽然人气旺盛，客流量很大，然而其老化的硬件设施和老气横秋的设计已

15、不再满足现今的需求，而且必将成为其发展的桎梏；“东方购物中心”虽和“人民商场”、“北国商场”并驾齐驱成为石家庄市最知名的三大商场，但其主要以零售为主的定位与“女人世界”一样与本地区经营主流相去甚远，随着集零售、批发为一体的中高档商厦的建成，其在价格、客流量、货流量方面将会毫无优势。此外，即将开业的“康泰广场”也将会因其炒作过高的价格使商户经营成本大幅提高，从而面临投资回报大大降低的劣势。因此，在本案这一极具发展潜力的地块上开发出与本地区经营主流、经济发展相适应的物业势在必行、毋庸置疑，其前景也将不可限量。今年开始“市场管理委员会”将陆续对部分老旧经营场所进行大规模改造，使得相当一部分经营户迫切

16、需要寻找新的理想的经营场所，庞大的需求为本案提供了前所未有的机遇。令本案应规避的风险本案应切实考虑本地区市场现状，倾力打造一个真正适合本地区经济发展、符合市场主流经营模式的稀缺产品。（1）应考虑本案产品较本地区现有产品的提升性，防止因产品定位较低，走与“福兴阁”、“伴纵商厦”同样的开发模式，而造成项目运行后期与市场发展极不相符，成为项目可持续发展的瓶颈。（2）本案也要防止盲目追求豪华、高档的物业形象，做出以零售为主的物业形态，而造成开发成本、业主经营成本过高，整体经济效益下降，同时也违背以批发为主的主流经营模式和地域特色。（3）尽量减少项目前期开发的一次性投入，以滚动开发的方式运做，避免后期资金压力过大。（4）虽然近期内“新华集贸中心”新增项目供应量较少，区政府也承诺不