石家庄市房地产市场发展分析报告.docx

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1、石家庄市房地产市场发展分析第一部分影响房地产市场的七大经济要素A、2004年全市经济保持了持续快速增长，综合经济实力有了较大提高。全年实现地区生产总值1633亿元，按可比价格计算,增长14.1%,增速创98年以来最高。B、年末市区单位从业人员为56.2万人，其中在岗职工54.9万人，在岗职工年平均工资为15212元，比上年增长5.9%。C、2004年石家庄市消费品市场活跃，居民购买力增强。全年实现社会消费品零售总额533.1亿元，比上年增长16.7%。D、2004年石家庄市储蓄总额：全市金融机构存款余额2208.9亿元，增加27.6亿元，增长14.3%。城乡居民储蓄存款余额继续增加，年末城乡居

2、民储蓄存款余额1189.5亿元，比年初增加145.0亿元，增长13.9%。E、2004年，城、乡居民收入均实现两位数增长。市区城市居民人均可支配收入8622元，增长11.4%,增速比上年提高4.5%。人均消费支出6525元，增长7.1%;农民人均纯收入为3799元，增长11.9%,增速比上年提高7.3个百分点，F、全市全社会固定资产投资完成705.7亿元，比上年增长32.0%,其中城镇投资完成574.4亿元，增长40.1%第二部分房地产市场调研分析一、石家庄市房地产市场概况1、开发现状A、石家庄市2005年商品房开工面积达到320万平方米（其中包含80万平方米的经济适用房）。B、开发物业类型较

3、多，几乎囊括了别墅、花园洋房、小高层、高层等物业类型。C、同时还含有石家庄市大量的城中村改造及旧城的改造，是今年主要的开发主流。D、商业开发面积较大，先天下商业广场、香榭里商业大道、金亿城商业广场等等出现了大面积的商业建筑。2、销售现状A、销售形势较好心海假日2期的开盘、先天下的开盘、顺驰蓝郡开始的内部认购、纳帕溪谷2期的开盘等均出现了较好的销售状况，尤其是金亿城商业广场的开始认购及售出85%的销售业绩，给石家庄房地产行业带来了好的销售趋势与购房的热潮。B、部分消费者出现持币待购，主要原因如下： 2005年3月17日，央行提出“银根收紧。提高对购房首付的比例； 2005年6月7日省政府办公厅出

4、台“房贷按揭未完成不得再购房”； 增加普通住宅的供应量；限制经济适用房的最高售价等等一系列宏观政策来限制商品房房价的上涨，于是就出现了持币待购现象。C、对商业而言，由于存在高额的投资回报率，使其销售状况良好；但由于个别商业的定位不准确，导致在招商组市、销售过程中出现滞销现象。3、供应方面A、2005年石家庄市住房供应以高档住房为主心海假日期：入户花园、电梯直接入户、高智能化小区；先天下：钢架结构、采用先进的材料结构，给人提供高档的、智能化的住宅社区；顺驰蓝郡：超大湖面设计、先进的整体规划、设计前卫的户型；B、商业物业供应量将逐步增加；先天下商业广场、保龙仓超市（中华店）、家世界（槐南店）、名都

5、建材市场等商业的推出，使石家庄的商业供应量逐步增加。C、城中村改造的加快，向社会上提供一定数量、位置较好的住宅及商业物业。4、需求状况目前，石家庄市人均住房建筑面积为20.1平方米，使用面积16平方米，低于全国平均住房水平3.6平方米（全国人均住房面积为23.7平方米）。2002年以来，市区每年增长人数在10万人左右，今年一季度仅外地迁入人口就达到2.72万人，比去年同期增长0.98%。就目前人口状况而言，石家庄市还要建住宅720万平方米才能达到全国住房平均水平。城市改造、道路拓宽、危旧房屋淘汰等方面因素也都加大了住房需求。由于石家庄市的消费力有限，大型商业的增多，导致目前商业需求为供过于求。

6、5、未来前景石家庄房地产市场供需基本平衡。2001年至2004年普通住宅竣工面积分别为135万平方米、140万平方米、143万平方米和219万平方米，成交面积分别为87万平方米、80.5万平方米、102.1万平方米和122万平方米，2005年1至5月，成交面积达58.8万平方米，同比增长21.9%。随着国内外大型零售商、专卖店的进入，著名的商业管理公司的进入，石家庄市的将会形成新的商圈格局。随着石家庄市“城中村改造”、“旧城改造”的进一步深入，房地产市场的整体开发力度将进一步增强；同时，在国家的宏观政策调整影响下，结合石家庄本地情况，优化结构，房地产市场呈良性发展。二、石家庄市房地产市场总体发

7、展态势1、发展态势一、市场发展迅速1.1 竣工面积、成交面积稳步上升住宅竣工面枳趋势图2001年至2004年普通住宅竣工面积分别为：135万平方米、140万平方米、143万平方米、219万平方米，呈逐年增加趋势发展。住宅成交面积发展趋势2001年至2004年普通住宅成交面积分别为：87万平方米、80.5万平方米、102.1万平方米、122万平方米，也呈递增趋势。1.2 商品房销售火爆2005年1月至5月，普通住宅成交面积达到58.8万平方米，同比增长21.9%。13销售价格稳中略升2001年至2004年，石家庄普通住房每平方米均价为：1850元、2092元、2108元、2226元；同比分别上涨

8、14.4%、13.1%、0.8%、5.6%o2005年第一季度石家庄住宅商品房均价：2290元/平方米。2005年15住宅销售价格2005年13月份、14月份、15月份住宅销售均价分别为：2290元/平方米、2167元/平方米、2177元/平方米。（受国家宏观政策的影响开始略微显出）2、发展态势二、稳定增长的商贸购买力2.1 石家庄市商贸状况在石家庄的区位优势、交通优势的基础之上，形成了石家庄的商贸优势，也确定了石家庄以商贸带动城市发展的战略，现在成为华北地区重要的商品集散地。2.2 石家庄现有的商业模式三、石家庄市房地产市场深度调研分析1、石家庄市住宅市场的发展趋势发展趋势1：部分消费者对高

9、端住宅的需求发展趋势2：普通住宅受大多数消费者所关爱发展趋势3：房地产市场逐步细化发展趋势4：房地产开发将向规模化、多元化发展2、石家庄市商业业态市场的发展趋势热化发展趋势1：商业地产的空置率过高，销售价格过高；发展趋势2：商铺价格失衡，需回归理性发展趋势3：商业街、住宅底商和社区商业成为投资热点发展趋势4：社区商业渐成热点，符合市场需求趋势发展趋势5:购物中心、商业步行街成发展主流，竞争渐趋白3、典型楼盘分析A、典型楼盘分析一I心海假日期D基本资料项目地址：石家庄市高新技术开发区长江大道1号开发商：河北中润房地产开发有限公司广告策划：集思广义占地面积：50万平方米总建筑面积：423050万平

10、方米容积率：0.85%总户数：452户工程进度：二期主体封顶2）交通情况交通便利，32路、53路公交车直达小区门口。3）社区规划及配套社区规划分三期开发，楼型多层、小高、高层，小区内幼儿园、会所、运动场等配套设施完善。4）销售情况销售情况良好，开盘不久即销售86%。5）交工标准毛坯房，外墙：亚光外墙砖，局部采用石材及刷高级外墙涂料；内墙：厨房、卫生间为水泥砂浆毛面，其余房间均为混合砂浆打底，麻刀灰罩面。地面：毛坯房。暖气：地板采暖。开敞式空中花园：设铁艺护栏，设下水管道。单元门为防盗密码可视对讲门。6）浅析心海假日二期是目前较热销的楼盘之一，主要在于在设计上首创八大空间形态，入户电梯、空中花园

11、、地板采暖、运动社区、户型设计等给人以清新的感觉，加之位置优越、交通便利使之成为非常成功的项目。先天下D基本资料项目地址：中山东路与育才街交叉口开发商：河北开元房地产股份有限公司广告设计：北京龙尊广告公司占地面积：5.5万平方米总建筑面积：420000平方米容积率：7.64%总户数：508户工程进度：钢结构主体完工2）交通情况5路、12路等多条公交车经过3）社区规划及配套先天下集“购物、商务、会展、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游”等八大功能于一体的“一站式”大型购物中心及高档写字楼、公寓、住宅为主的综合开发项目先天下项目与原有设施实现优势互补，完善城市功能。4）销售情况该项目2005年6月11日

12、正式开盘，目前销售状况不详，但由于其产品品质、地理位置优越，预计有良好的销售。5）交工标准精装修公共部分首层大堂：石材或高档瓷砖地面、墙面楼层电梯厅：高档瓷砖地面、墙面公共走廊：品牌绿色环保漆饰面电梯：2部电梯楼梯：2部楼梯出入门：2个安全出入门电源：6KW/户，设置专用空调插座通讯：设置多个电话及电视插座，每户一个宽带网络接口采暖：集中供热加户式中央空调制冷：户式中央空调饮水：直饮水系统智能化系统A、楼宇可视对讲及安居防范系统B、保安闭路监控系统C、出入口控制系统D、停车场管理系统E、电子巡更系统F、计算机宽带网络系统G、有线电视系统H、电话系统I、物业管理计算机化“先天下”是省会首家钢结构

13、的大型综合开发项目，项目所在区域则拥有形成一个新商圈的巨大潜力，该区域交通便捷，车位充足,文化氛围浓厚，省博物馆、省科技馆、省图书馆环保围绕，设施配套完备。项目完全采用了“钢结构”这一全新的建筑结构，彻底改变了传统的建筑施工方式，避免了扰民因素，杜绝了环境污染，实现了绿色施工，它代表着未来城市建筑发展的方向。联邦名都D基本资料项目地址：裕华西路166号开发商：石家庄联邦伟业房地产开发有限公司景观设计：北京绿之梦占地面积：41320.69平方米总建筑面积：129817.39平方米容积率：3.13%总户数：IoOO余户工程进度：一期现房，二期出土3层2）交通情况331315、27、16路经过3）社

14、区规划及配套该项目为高层住宅，周边市政配套设施齐全4）销售情况该项目现已售完5）交工标准毛坯房外墙：涂料内墙：毛坯地面：水泥找平层卫生间：地面防水处理，暖、天然气：集中供热门、窗：铝合金桥西区裕华路核心地段，拥有便捷交通和完善的配套，还兼具“闹中取静”，近在咫尺的金融街购物圈、河北艺术中心决定了联邦名都的社会配套，发展成熟的教育体系预期了联邦名都的尊贵价值。B、典型商业楼盘分析槐安路商业广场地理位置：槐安路与平安南大街交口东行60米开发商：东胜房地产开发公司占地面积：47000平米建筑面积：80000平米物业管理：东胜物业经营管理单位：家世界层数：三层地下一层，二三层家世界买断各层功能规划：一

15、层金街银街，二层空中时尚步行街区，二/三层20000平米家世界，负一层15000平米家电家居，特色加盟亚洲之夜餐饮娱乐休闲开盘时间：05年10月下旬承建商：苏中建设代理商：博远商业地段商业情况：珠光灯饰城，怀特国际商城，仁和嘉园，香榭里优惠政：10月20号之前交2万元封号费优惠4%价格：8000元/平米金亿城商业广场地理位置：石家庄新华路91号开发商：石家庄泰丰房地产开发有限公司占地面积：12997.7平米建筑面积：28000平米建筑结构：框剪板式总栋数：两栋（1栋写字楼1栋住宅）每栋层数：A座17层，B座20层，5层商业，地下2层各层功能规划：14层为服装批发市场，517层为精装修写字间开工时间：05年1月开盘时间：05年4月10日施工进度：主体完工市政配套：东购，天成，农行河北分行，建行等，10条公交线路商场软硬件：三部名牌电梯，集中供暖，可控户控制，隐框落地玻璃幕墙