房地产项目投资可行性研究.docx

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1、房地产项目投资可行性研究报告编制单位：深圳市润达房地产经纪有限企业第1章序言第2章房地产项目决策背景1 .设置房地产项目理论根据2 .设置房地产项目的模式3 .投资和合作方式第2章市场调查与分析1深圳市房地产市场回忆4 .深圳市房地产市场发展前景与趋势5 .房地产开发市场潜力6 .结论第三章房地产项目运作模式及发展规划1 .组织机构的设置2 .组织机构的运作3 .组织机构的经营范围4 .组织机构投资总额、注册资本、投资方式5 .组织机构的发展规划第四章投资概算及资本预测1投资收益分析和预测2.资本预测第五章项目可持续发展战略及经济效益评价2.项目资金预测2.1.启动资金2.2.资金需求2.3资

2、金来源2.4.资金周转第一章序言我们以建立国际化模式的房地产企业为目的、实现利润最大化、价值最大化为己任，高瞻远瞩、运筹帷幄的经营理念来实现具有专业人才、全面稳定的社会关系和社会责任日勺现代化房地产企业。就房地产项目而言，是关系到民生日勺产业，无论整个国家、省市、自治区都是容许、鼓励类项目。因此，投资该项目是可行的。第2章房地产项目决策背景1设置房地产项目理论根据2023年是中国房地产业调控强度最大日勺一年，而作为此轮调控焦点之一日勺深圳自然遭碰到前所未有日勺严厉调控一一国家宏观调控政策频繁出台，深圳有关部门紧跟对应，土地、税收、信贷一并发力，着实给深圳的房地市场导致一定震荡。即便如此，纵观一

3、年来深圳楼市的发展：住宅价格持续上涨，二手楼交易成交量超新居，高品质写字楼租售价格迅速攀升，大型商业项目供应增长，工业物业需求继续扩大，外销市场稳定增长深圳房地产市场仍然呈上升趋势。2023年深圳市日勺房价同比2023年上升28.5%,房价日勺持续上涨首先是的投资性需求不停增长，另首先是附中低收入消费者需求下降。深港两地24小时通关、CEPA签订、深圳地铁开通、WTO商业条款生效、深圳市都市化进程加速等原因影响，深圳房地产业展现“百家争鸣，百花齐放”日勺欣欣向荣的局面，真正进入房地产繁华发展日勺时代。2.设置房地产项目的模式；2.1独立法人企业集团；2. 2.自主开发、经营；2.3. 收购（重

4、要为宝安区的工业厂房、二手住宅、银行等金融机构的不良资产等）2. 4.租赁（重要为收购服务）；2.5. 整合资源（重要为寻找具有实力的企业、个人参与项目，减少投资风险）；3.投资和合作方式；3.1 投资方以现金投入的方式注入运作资金，其投资额按项目设置时的企业章程和协议约定的比例注入；3. 2.资金一旦注入，便不可撤资；3. 3.接受投资方负责项目运作及处理项目一切经营事宜；3.5. 建立健全审计、会计核算、财务管理制度；第2章市场调查与分析1.深圳市房地产市场现实状况调查；11房地产开发投资持续扩大2023年111月深圳市房地产开发投资额持续上升，完毕开发投资400.87亿元，较上年年同期增

5、长11.12%,其中住宅开发投资达273.54亿元，同比增长26.73%o全市已竣工面积到达528.58平方米,同比增长30.14沆各项指标如下表：指标计算单位111月上年同期同比完毕房地产开发投资亿元400.87360.7511.12商品房施工面积万平方米3116.133075.471.32商品房新开发面积万平方米643.36897.24-28.3商品房竣工面积万平方米528.58406.1730.14商品房空置面积万平方米153.67160.694.371.2.深圳商品房同意预售面积599.83万平方米，较2023年同期减少10.04%,特区内除罗湖、福田两区减幅较大外，其他四个区新居供应

6、面积与去年同期持平。1.3.2023年商品房销售状况14.新居价格大幅上涨，非一般住宅体现突出；2023年深圳房价大幅上涨，全市商品住宅均价达9081.24元较2023年同期上涨30.37之多。其中福田区家阿格涨幅到达54.4,居各区之首。而新居供应量最大日勺宝安区则在宝安中心区迅速发展日勺带动下以48.96%的价格增幅拉动了全市均价时迅速上升。此外，2023年对住宅供应构造调整限制了未来非一般住宅的供应，从而导致非一般住宅价格的飞速上涨。截至2023年10月，占全市销售总套数I146%非一般住宅价格为14312.67元/面,同比增幅高达59.58%；占全市住宅销售总套数88.53%日勺一般商

7、品住宅价格为7307.88元/rtf,同比上涨20.37%。15.二手楼市发展迅速，住宅成交首超新楼；特区内住宅开发用地持续五年的零供应和新居的供应量逐渐减少加速了深圳二手市场的发展，其分流新居需求日勺功能也日益强大。2023年111月，在新居供应量减少日勺状况下，二手住宅交易面积较2023年增长了23.95%,到达了42.04万平方米，初次超过一手住宅的销售面积，两者交易量的比例到达了1.03：Io估计伴随二手市场的深入规范和发展，未来其在房地产市场的比重还将继续提高。此外，新居价格的迅速上涨，必然拉动二手楼价的上升；而处在卖方市场的二手住宅交易，业主多规定实收价而将营业税等交易费用转嫁给买

8、方，变相提高了价格。DTZIndex(Residentia1)1.6. f1AtaKa.BdaM1rc1.7. 写字楼市场集中放量，福田中心区充当主力；2023年深圳写字楼市场进入集中放量期，2023年111月，全市写字楼竣工面积到达了19.49万平方米，较上年同期增长了198.83%0从写字楼入伙时状况来看，2023年新入伙日勺卓越时代官场和地铁大厦为福田中心区增长了约12.5万平方米（办公面积）的甲级写字楼的供应，至此深圳甲级写字楼股/总量到达了101万平方米；不仅在写字楼租赁市场上福田中心区全市供应的主力，销售市场亦是以福田中心西区重要供应片区，荣超经贸中心、新世界中心、中国经贸大厦，财

9、富大厦等7个位于其中的写字楼项目推出市场销售，2023年成为该片区写字楼推盘最大的一年。注浏甲写字0小场杼量及供垃1.8.1.9. 市场需求不停扩大，租售价格迅速攀升;在经济迅速发展、市场深入开放等利好原因的影响下，2023年深圳写字楼需求也不停扩大，高新技术、物流、物流及金融服务业成为写字楼市场的主流客户。伴随跨国企业的大举进入及当地实力企业时迅速扩张，深圳写字楼空置面积得到迅速消化，目前全市甲级写字楼空置率为14.6%,2023年市场吸纳量到达13.17万，而企业租赁单位的面积也逐渐趋大。销售市场方面，2023年111月办公楼销售面积为35.70万平方米，同比增长75.78%o较高的童子回

10、报促成购置增长日勺同步，也吸引了大量外资；首先，外资处在对深圳发展及对深圳物业增值的信心，变化以往租赁日勺习惯，开始购置办公物业自用；另首先，人民币升值、市场开放等诸多利好，也吸引了更多的外资基金关注深圳写字楼市场Q租赁需求日勺扩大，直接拉动了深圳写字楼租金的上扬，而新上市产品品质的提高，加之重要供应区福田中心区商务气氛、区域价值日勺不停提高，也促成了销售价格的迅速增长，2023年111月，深圳办公楼均价到达15260元肝，较上年同期增长31.22%。DTZIndex(Office)18.大型商业供应增长，至足不收渐成主流;2023年，深圳商铺租赁市场中，大型商业项目供应增长：除蛇口的花园城中

11、心、福田中心区的星河COCoPark、宝安的港隆城购物中心大型购物广场相继开业外，南山商业文化中心的保利文化广场、天利十八街、海岸城，华侨城片区的益田假日广场，福田中心区的怡景中心城，晶岛国际等大型项目也在加紧建设或进行招商中。与此同步，越来越多的商业的项目开发开发商变化过去把项目销售一空的短期牟利的运行方略，更倾向于项目的长期回报，因此近期建设的商业项目大队只租不售，亦或发售其中少许的铺位，从而尽量防止业权的过度分散。1.9. 购置需求略有扩大，大宗投资备受关注；2023年，深圳一手商铺销售市场供应减少，111月同意预售面积较23年同期减少了32.8%,其中，由于多数中小开发商考虑到自身经营

12、能力有限，开始将其拥有日勺商业物业转营为售，同步，大型赛商业以租代售的状况增多，使得总供应中小区商业及中小型商业项目的比重明显增长。2023年111月，一手商铺销售面积较2023年同期减少4.28%,二手则比同比增长18.16%；交易总额到达100.16万平方米，较2023年同期的93.21万平方米增长了7.46%,市场销售总体需求有所扩大。并且，一、二手商铺销售均价分别以14%、18.16%日勺增长率略低于住宅和写字楼，成为2023年深圳房地产市场体现相对稳定日勺物业。投资市场方面，深圳总体发展的各项利好在吸引越来越多的基金和游资的关注深圳房地产市场的同步，统一业权的商业项目也成为关注时目的

13、之一，二年内两宗大型商业项目的成交，包括：平安信托投资购置中信本分优质资产（即中信都市广场）；美国保德信集团购得怡景中心城50%股份，使得深圳商铺投资市场备受关注。1.10. 买卖市场交易受限，租赁市场需求扩大，产业发展影响需求主体；深圳多数工业物业因产权问题不能交易，使长期以来买卖交易受限，而部分业主为求长期利益采用只租不售方略，愈加缩减了工业销售市场的供应，在分布方面，由于受土地资源限制，特区内少有工业用地及新工业物业的供应，故目前深圳工业园区的新增供应重要分布于特区外。2023年，深圳工业市场租赁需求继续扩大，租金水平随之上涨约15%,深圳高新技术产业园和龙岗大工业区、光明高新科技片区成

14、为需求热点，物流园区的需求则盐田港和蛇口片区体现最为突出。从需求行业来看，由于受深圳市政府对高科技产业鼓励政策的影响，目前深圳市以高科技以及新兴产业为主，其他产业如化工、家俱等产业开始往东莞、惠州等地转移，有关产业的发展导致深圳市场对用于高科技产业的科研类物业的需求逐渐增长，估计未来此类需求还将继续扩大。下面总结范文为赠送的资料不需要的I朋友,下载后可以编辑删除！祝各位朋友生活快乐！员工年终皿艮昼黄【范文一】201x年就快结束，回首201x年的工作，有硕果累累的喜悦，有叮同事协同攻关的艰苦，也有碰到困难和挫折时惘怅，时光过得飞快，不知不觉中，充斥但愿的201x年就伴伴随新年伊始即将临近。可以说

15、，201x年是企业推进行业改革、拓展市场、持续发展的关键年。现就本年度重要工作状况总结如下：一、虚心学习，努力工作（）在201x年里，我自觉加强学习，虚心讨教释惑，不停理清1：作思绪，总结工作措施，首先，干中学、学中干，不停掌握措施积累经验。我重视以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观测、探索、查阅资料和实践锻炼，较快地完毕任务。另首先，问书本、问同事，不停丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事H勺协助指导卜不停进步，逐渐摸清了工作中的基本状况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。（二）20IX年工程维修重要有：在卫生间后墙贴瓷砖，天花修补，二栋宿舍走廊护栏及宿舍阳台护栏的维修，尚有各类大小维修己达几件之多！（三）爱岗敬业、扎实工作、不怕困难、勇挑重任，热情服务，在本职岗位上发挥出应有的作用二、心系本职工作，认真履行职责，突出工作重点，贯彻管理目的责任制。（）20IX年上六个月，企业已制定了完善的规程及考勤制度C201x年下六个月，行政部组织召开了年的工作安排布置会议年终实行工作目的完毕状况考核，将考核成果列入各部门管理人员的年终绩效。在工作目的贯彻过程中宿舍管理完善工作制度，有力地增进了管理水平的整体提高。（二）对清洁工每周不定