房地产开发流程和前期报建经验分享.docx

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1、房地产开发流程及前期报建经验分享1地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进*地产开发的前提.不过,这几样东西领取的先后次序，非常的有学问。有经验的I同志，一看这几样东西时发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西波及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及有效期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律根据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律根据，如容积率啊建筑密度啊停车位

2、配置规定啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括目前及I那个小户型比例限制规定，也会在这个文献里体现出来。i般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（如下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应当是必须的程序。由于国土部门必须根据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上教明土地用途及年限。不过呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。由于首先，诸多地方的国土部门在出让土地的时候，主线不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门

3、软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是主线没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩余於!事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式轻易滋生*。要懂得，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2023年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。由于我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代H勺背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。都市规划这个概念

4、-直到目前都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论怎样，这种土地交易模式目前己经只是历史了。新城镇规划法第三十八条：在都市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前,都市、县人民政府城镇规划主管部门应当根据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让协议的构成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式获得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让协议后，建设单位应当持建设项目的同意、核准、立案文献和国有土地使用权出让协议，向都市、县人民政府城镇规划主管部门领取建设用地规划许可证。都市、县人民政府城镇规

5、划主管部门不得在建设用地规划许可证中，私自变化作为国有土地使用权出让协议构成部分的规划条件。2、项目企业设置、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一种项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，例如设置项目企业。这里要注意一下，母企业拍到H勺土地，转到其全资设置的!项目企业名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母企业与其全资子企业之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此,房地产企业可以任意设置项目子企业，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一种壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此目前我国

6、稍微有点规模的房地产企业都这样干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的I产物，也不懂得这个东西应当算什么。立项重要考察的是项目的投资额及可行性。我不懂得在目前H勺市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正目前各地由于市场经济的深度不一样，因此在这个事情H勺管理上也不一样。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。并且立项究竟需要什么材料那也是谁都说不清晰的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如近来国家的政策，规定先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护增进可持续发展的考虑。但在诸多地方，环评口勺一项重要前提材料就是立项批文。立不了项主线做不了环

7、评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不懂得大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己假如操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究汇报於!编制企业，去环境保护局，就让他们给我推荐环境评估汇报FI勺编制企业，然后让这些企业负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。目前这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几种球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，由于任何人都

8、可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么企业。目前构造类的工程师难找啊，感慨一种。嘿嘿。3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一种小区欧I建筑物都是怎么排的J,每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有无超过规定的!容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范,等等、，这些东西都是非常专业H勺。在这里我要举例阐明一下，例如建筑密度，这个东西看起来很简朴是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3

9、000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应当是没有什么争议了。不过且慢。我这3000平方米口勺建筑占地里面，有2023平方米是一种大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。目前，争议就来了，我这个2023平方米，究竟算不算建筑基底？你之因此限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。目前我虽然好象是在地面上建了东西，不过我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我H勺休闲空间没有减少啊，因此这个2023平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层究竟要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。再举个例

10、子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简朴。不过放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点,一直到周围道路的道路中线去呢？这个东西主线说不清晰,怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以活动的地方。其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四面必须设置环形消防车道。不过这样一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这样搞行不行？反正我个人不懂得行不行。消防车道口勺载重量那是有非常严格滴设计规定滴，反正我个人不懂得这种草地能不能承

11、载得起消防车。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查时。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么企业的总平面，无论是你万科还是富力还是中海，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等.4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我目前专门拿出来讲，由于这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。并且，

12、被这个东西害死的企业比比皆是。各位千万别认为那些什么保利啊合生啊之类H勺大企业就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，实际上，无论什么房地产企业，在这个问题上栽跟头的时几率，是同样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的

13、话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路啊什么的J,必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一种小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西:1、你就这样走进一种小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。假如什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来mI,基本上这个小区你就可以考虑放弃了。为何我要这样强调这个管线综合呢？假如它设计不好有什么后果呢？首先,就是给排水会成天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络成

14、天出问题，小区网络运行商主线没得选，由于只埋了一条管，别的网络运行商想进来提供优质服务都不行，而目前这家，不是这里的线路坏就是那里坏，成天修，我这正打怪呢，嘲的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，否则就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？实际上，是不行。为何？由于所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。不过接口在哪里呢？我目前告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工

15、作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线忽然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水由于倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定常常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种状况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，忽然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不懂得。再说到这个排水许可证。这个

16、东西是市政部门发的，专门针对小区R勺排水。目前都是规定雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，实际上是一回事。我就不多说了。5、单体审查、建筑工程规划许可证规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，不过总体来说，相对于总平面规划，就比较轻易通过一点。单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，贯彻单体建筑的设计方案。单体方案重要是些啥内容呢？我个人是这样总结的I：关键就是贯彻各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大都市在车位问题上管得那都是非常严格的,规定一般是每户住宅配种车位，商业一般是IOO平方米配种车位。大体的配置规定基本上都是这样，各都市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段重要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一种车位这样