北京后CBD地区项目可研报告.docx

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1、项目概况1、位置一扼守CBD南麓紧邻东三环要道本项目位于北京市朝阳区东三环路与人民机器厂南路交汇处，紧邻东三环。北距CBD仅为1公里，距离长安街延长线1.5公里；东距东四环2公里；南距南二环1.5公里；西距东二环2公里。地处北京东南部核心地带。2、规模一一打造东南部地区地标极物业占地13344平方米，已批审建筑面积为。属于本地区最大规模的建筑单体，适于开发综合类大型物业项目，整体项目屹于东三环之畔,无任何遮挡，将形成气势恢宏、傲然伫立的东南部地标级建筑，形成东三环上的一道风景线。3、交通状况一一横贯东西,直通南北,得天独厚紧邻东三环，可方便到达CBD及城南和城北，临近两广路一广渠路、长安街一建

2、国路、并可方便贯通至东二环路、东四环路；东西南北交通极为方便；由于临近京沈、京津高速公路，本项目处于外省市进京的必经之路；在公共交通方面，多条公共交通线经过本项目，如：300、830、730、28、810、37、57、707、705等；随着北京城市轨道交通网的建设与贯通，地铁5号线、地铁八通线以及城铁亦庄线，都将为本项目的公共交通提供更加便利的条件。4、市政状况一一成熟完善奠定项目全面基础本区域是近二十年开发的成熟地区，市政条件完善：道路系统、给水、排水系统、地上、地下管线系统、供电系统、电讯系统、燃气系统等。目前，三环路正在改造之中，其交通容量将进一步提升，为迎接奥运会做好充分的准备。5、市

3、场状况一特征明确面向需求商业市场状况：本地区缺乏大型商业中心，大型购物场所的供应现状是北至国贸中心，西至崇文门商圈，存在大型商业中心；而东部地区和南部地区均属大型商业的空白区域。住宅项目：周边住宅项目众多，竞争激烈，市场供应非常丰富。（详见下页本地区住宅项目调查表）本地区住宅项目一览表项目名称项目位置物业属性起价发展商物业状态珠江帝景（I）朝阳区西大望路与广渠路交叉口公寓76元/平方米北京珠江合生创展房地产开发有限公司期房乐澜宝邸朝阳区劲松桥东100米路北普通住宅77元/平方米（全套精装修）北京万发房地产开发股份有限公司准现房苹果社区朝阳区国贸桥东南（紧邻通惠河南）普通住宅6000元/平方米今

4、典集团期房后现代城（）朝阳区西大望路与百子湾交汇处普通住宅6300元/平方米北京金马文化园房地产开发有限公司期房风度柏林朝阳区双井桥向东（广渠路与大望路交汇处）普:通住宅5700元/平方米板:6400北京融利达房地产开发有限公司期房非常生活朝阳区国贸南600米普通住宅6900元/平方米北京天相房地产开发有限公司期房建外SOHO朝阳区建国门外大街4号（国贸中心对面）公寓11500元/平方米北京红石建外房地产开发有限公司期房易构空间朝阳区百子湾路南普通住宅4990元/平方米北京国锐房地产开发有限公司期房项目名称项目位置物业属性起价发展商物业状态华贸国际中朝阳区西大望普通9800元/平北京国华置业有

5、期房心路6号住宅方米限公司九龙特区（九龙花园）朝阳区双井立普通5800元/平北京嘉利恒德房期房交桥往东150米住宅方米地产有限公司世桥国贸公寓北京市朝阳区双井东三环南路22号北门普通住宅7200元/平方米（全套精装修）北京世桥房地产开发有限公司期房富力城（I）朝阳区双井桥西北角普通住宅7000元/平方米（全套精装修）北京富力城房地产开发有限公司期房新御景（御景园）朝阳区东三环华威桥东南角普通住宅8550元/平方米北京松榆花园房地产开发有限公司期房富顿中心朝阳区劲松桥东北角公寓7466元/平方米北京昆泰嘉业房地产开发有限公司期房新青年公寓（优士阁）朝阳区东距双井桥200米公寓8600元/平方米（

6、全套精装修）华涧置地房地产开发有限公司期房美景东方（I）朝阳区东三环华威桥东30（）米普通住宅46元/平方米崇文区城市建设、达义兴业房地产开发公司现房恋日国际朝阳区大北窑东南角公寓HOOO元/m（精装修）北京华野投资管理有限公司期房山水文园（一组团）朝阳区华威桥东南300米公寓5980元/平方米荣泰恒苑房地产期房/现房（四栋）东方瑞景朝阳区建国门外长安街南侧公寓10800元/m,（精装修）北京峻成房地产开发公司期房方丹苑（缤纷四季I）朝阳区劲松西口500米普通住宅5980元/平方米北京方恒房地产开发公司1现房百环花园（售罄）朝阳区东三环南路潘家园桥西南侧经济适用房4250元/平方米北京百环房地

7、产开发有限责任公司双花园小区（IXW罄）朝阳区广渠门外大街北侧光华木材厂院内普通住宅4380元/平方米北京建材集团房地产开发公司期房华It园（甲区）（售哥）朝阳区东三环双井劲松桥北100米普通住宅4580元/平方米北京北化房地产开发有限公司现房香榭舍（售朝阳区东三环普通10000元/北京富阳物业发酒店式罄）华威桥东100米住宅平方米展有限公司公寓写字楼项目：由于本区域所属的潘家园地区集中存在为数较多的省、市驻京办事处、酒店，促使该地区的商业氛围日渐浓重，目前.，仍有新的驻京机构及商业写字楼项目在建设当中，致使本区域呈现全面性和可持续性发展的局面，同时，拉动提升了地区的消费潜力。娱乐休闲项目：娱

8、乐休闲项目在本地区较少，尤其缺乏面向大众的大规模、综合性餐饮、娱乐、休闲的集中地，成为该地区的空白点。在北京,以商圈为龙头带动地区的各类消费为普遍模式，所以，本项目存在着良好的商机。项目初步研究1、项目开发初步设想针对本区域的主要特征，即以传统居住区域结合大量新开发居住性项目的特点，居住饱和度较高；同时，大型的商业项目、标志性的商圈均未有形成，所以，根据本项目的规模、特征和位置、交通优势，本项目初步定位为大型综合性商业服务性项目，具体论证分析如下。2、本项目相关地区人口特征一密度大数量多按行政划分，本地区区位属于朝阳区内，主要地区包括：劲松地区、双井地区、建外地区、潘家园地区、空头地区、高碑店

9、地区、小红门地区、十八里店地区等，户籍人口总量大约28万人以上，加上常住人口、流动人口和外来人口，居住人口总量超过百万，形成人口密度极大的特征。相关人口调查（如下表）街道男女人口数劲松地区978958430双井地区8610359965建外地区557549708潘家园地区97I1160591堡头地区202921771高碑店地区706227220小红门地区28146055十八里店地区3()2999283、本项目商业辐射区域界定百万人口的巨大商业市场令类比北京城南核心商圈的服务人口数量：周边现有商圈例举：崇文门商业圈一一以百货零售业为主；十里河商圈一一以建材商贸为主大红门商圈一一以服装、纺织品批发类

10、为主；大都会商圈一一面向全市，以百货类为主。令本项目发展空间：本地区尚缺乏以日用商品、餐饮、娱乐为核心的商圈,市场空白点有待填补。令参照其它类似商圈发展模式A.公主坟商圈：地处西三环，依托周边大规模居住区，以城乡贸易中心和翠微商厦为核心形成综合性商业、零售、百货、餐饮以及通讯产品为主的商圈；B.当代一双安商圈：地处北三环，依托中关村和人民大学等商住群体以双按商场、当代商城为核心形成以商业、商务、餐饮为主的商圈；C.燕莎商圈：地处东北三环，依托使馆区、商务区、旅游酒店和高档生活社区，形成以商业、商务、旅游、娱乐为主的高档商圈。如以本项目作为本地区商圈的核心商业项目，其所辐射服务的范围可以扩展至东

11、城、崇文、朝阳大部分地区以及丰台区东部地区、大兴区东北部地区、通州西北部地区等区域，辐射人口数以百万计。4、本地区综合特征分析现代与传统的碰撞大众与高端的结合人文环境：本地区人口密度大，六十年代发展起来的多家大型企业形成了本地大量的企业、事业及政府公务员的工薪人群；经过近年房地产业的发展，以及对国有大型企业的迁移和对国有企业土地开发，形成了一个规模较大的新型地产市场，吸纳了工薪白领、经营管理者等中高档次的居住人群，同时，由于临近CBD,本地区也是最早的租务市场，形成以工薪阶层为基础，中高收入为高端的复合型人群类型。位置特征：地处城南，扼守东三环，紧邻CBD,既可借助CBD国际化商业氛围，又独具

12、自身高密度居住区的特征，是一个京城南北之间、东部与中部之间的复合型区域，兼有城南、城东和CBD区域的地理位置特征。文化特征：本地区因地处北京的南城，因而地区文化以北京传统南城文化为底蕴，明显烙有低阶层、大众文化的特点，比如：潘家园的旧货市场等，就是典型例证；另一方面，毕竟本地区紧邻CBD地区，加上世贸国际公寓、苹果社区、富力城、金港国际、珠江帝景等高端项目，拥有大量的高端人群，因而具有较强的时尚性、国际化文化特征。传统与现代，京城与国际两种文化在此碰撞、融合，形成代表时代发展的文化特征。5、本区域商业市场初步分析以大众化为基础以高档化为提升消费群体数量大，总数量近百万人口，在当今北京大型商业项

13、目相对饱和的环境中，此类现象非常少见，充分说明，本地区商业发展不平衡,大型商业匮乏。消费特征以大众化消费为主，工薪阶层在此地占有绝大多数，为百姓服务仍是市场定位的基础和立足点。市场空白为服务于北京东南部地区的大型商业服务业中心建立了基础。目前相关临近大型商业中心有：新世界中心、国贸中心、蓝岛商凰、贵友商厦、赛特中心等，这些商业中心距离较远，档次较高，主要面向中高人群，所以，本区域急需一个满足大众消费群的商业中心。潜在市场是面向中高端人群的精品商业、金融业、特色餐饮、娱乐休闲业等。本区域新的地产项目，带来了大量的高端人群，其需要就近消费，者就意味着需要高档次、多元化的服务业满足其要求。目前本地区

14、的中高端人群主要流向国贸、朝阳门一蓝岛商圈，距离相对较远，针对此类人群，吸引其就近消费，带动本地区中高端市场，本项目不仅具有得天独厚的地理条件和交通优势，还具有在整体上提升项目形象的重要意义本区域超市数量不足，市场渗透潜力大本区域超市一览：华普超市华威桥店一一华威西里8号楼普尔斯马特劲松店一一东三环南路54号京客隆商厦九龙山商场一一双井路口东天客隆东三环店一一农光东里34号楼潜在竞争分析一地产项目闻风而动抓住机遇时不我待本区域及其周边的地产项目亦看到东南部地区，这一巨大的商机，未来主要竞争对手如下：建外SOHO建外SOHO有8万平方米的底商，每平方米价格在28000元至30000元之间，面积都在200平方米以上明、后年才入住，现在已经销售了70%。规划出16条小街，相互交错，并具有小资、时尚的经营定位。优仕阁（U-Space）底商U-SPACE位于东三环与广外大街交会处。U-SPACE是集UP上升/Union联合等概念于一体的多价商务空间。优仕阁C座IOOOO平方米金铺底商，整租整售。苹果社区商铺苹果社区自由空间商铺：大型购物超市，小剧场，6厅电影院，美术馆,潜水俱乐部，健美