北京市房地产市场浅析.docx

《北京市房地产市场浅析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京市房地产市场浅析.docx（17页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、北京市房地产市场浅析摘要房地产业务涉及到房地产产业链中所有的环节，产业链长，数据量大，投资周期长，不确定性和投资风险高。本文的第一部分介绍了北京市房地产业的发展历程以及目前整体的市场状况。第二部分从影响价格的三个主要方面（产品的价值、成本、供需）对北京市房地产进行价格分析，其中主要从地理方位角度分析了北京四大板块的价值所在以及不同的亮点。在此基础上，根据北京现在的情况以及各方面的条件等对北京市房地产业发展做SWOT分析，包括软硬件、2008年奥运会所带来的商机与挑战等等。对于北京市房地产业未来的发展，众说纷纭，有人看涨、有人认为崩盘，本文在最后的部分综合国家政策和业内观点对北京市未来的发展状况

2、做出大胆预测。目录一、概论1（一）研究目的与意义1（二）研究内容与方法1（三）研究背景1二、北京市房地产行业现状2（一）房地产的定义2（二）北京市房地产行业发展趋于稳定21、房地产投资逐年增加22、房地产市场逐步成熟2（三）房地产市场现状31、国家和地方政府逐步加强了对房地产市场的调节和控制32、市场供应减少，价格上升是现阶段北京房地产市场的主要特点4三、北京市房地产行业市场价格分析5（一）产品价值是价格形成的理论依据51、不同区域之间的房地产其产品价值也存在差异52、不同区域之间的交通状况、环境将直接影响产品的价值6（二）成本费用是价格构成的最基本也是最主要的因素7（三）市场供求是影响价格变

3、动的重要因素71、供应不足、结构不合理是近两年房地产市场的主旋律72、需求在增长，结构性矛盾日益突出83、北京购房人群特征趋于明显8四、北京房地产市场发展前景非常看好10（一）北京市房地产市场存在的优势和机遇十分明显10I、奥运会给北京房地产市场带来了极大的机遇102、家庭状况的改善有利于提高房地产的需求103、经济增长将直接带动房地产市场的高速增长104、交通状况的改善将成为北京市房地产市场发展的主要优势105、房地产品质的提升将直接带动房地产需求的增加11（二）北京市房地产市场在发展过程中也会存在不少的问题和风险111、金融政策对近期的房地产市场有着负面的影响112、奥运会对房地产业的影响

4、不可忽视113、土地政策的漏洞将降低房地产市场的开发能力124、其他不利因素也会对房地产市场形成一定的负面影响12（三）北京市房地产市场发展前景展望121、宏观政策的调节有利于房地产市场的稳步发展122、奥运会将促进北京房地产市场的长远发展133、北京市房地产市场在短期内的发展仍十分复杂13五、结束语15北京市房地产市场浅析一、概论（-）研究目的与意义目的在于研究北京房地产市场的发展现状以及发展趋势，结合多方面的数据，采用专业的分析手段对北京房地产市场的价格、供求、优劣以及前景进行研究，从而让北京市房地产市场业态更加透明，广大民众能够更加了解这个大市场。房地产业做为国民经济中的支柱性产业，其每

5、一个变化都能触动多方面的变化，通过研究北京市房地产业的发展，能使我们对全国的地产信息有个初步的认识。（二）研究内容与方法本文采用了大量的数据对房地产市场所存在的问题做比较分析、定性以及定量的研究，并结合相关的实例做多方面的分析，最后得出结论。本文的第一部分介绍了北京市房地产业的发展历程以及目前整体的市场状况。第二部分从影响价格的三个主要方面（产品的价值、成本、供需）对北京市房地产进行价格分析，其中主要从地理方位角度分析了北京四大板块的价值所在以及不同的亮点。在此基础上，根据北京现在的情况以及各方面的条件等对北京市房地产业发展做SWOT分析，包括软硬件、2008年奥运会所带来的商机与挑战等等。（

6、三）研究背景随着市场经济的逐步发展，房地产市场也逐步成熟起来，从投资领域到消费结构都发生了根本性的变化，投资资金来源多元化，个人购房比重越来越大，房地产一级市场和二级市场也发展起来，城镇住房体制改革也逐步深化。二、北京市房地产行业现状(-)房地产的定义房地产业务涉及到房地产产业链中所有的环节：市场研究、产品定位、土地获得、规划及设计、融资、市场营销、销售、物业管理。除了这些以项目开发为中心的业务管理，还包括很多的管理职能。通常，一个房地产开发项目是一个复杂的系统工程，从工程立项到概预算的编制、招投标的管理以及施工、监理等涉及面极广，参与单位和人员多，因此，房地产业是公认上下产业链长，数据量大，

7、投资周期长，不确定性和投资风险高的行业。(二)北京市房地产行业发展趋于稳定1、房地产投资逐年增加从图表中可以看出，1990到1993年房地产投资呈平稳增长态势，1994到1995年房地产投资猛增，随后进入逐步平稳的增长态势。北京市历年房地产投资额资料数据来源：北京市统计年鉴(历年)2、房地产市场逐步成熟随着市场经济的逐步发展，房地产市场也逐步成熟起来，从投资领域到消费结构都发生了根本性的变化，投资资金来源多元化，个人购房比重越来越大，房地产一级市场和二级市场也发展起来，城镇住房体制改革也逐步深化。(1)投资资金来源多元化初步形成随着市场化改革进程加快，开发企业投资资金来源渠道多元化，国家投资比

8、重逐渐减少，房地产金融发展迅速，一些大企业通过上市融资。（2）投资品种多样化，住宅投资居主导地位北京市房地产市场投资品种日益增多，如高低档住宅，经济适用房、危改房、高低档写字楼、商业用房、CBD等。但根据企业实力不同投资品种也有所差别，通过下面图表可知，住宅投资在市场中居主导地位。北京市房地产市场产品结构分布普通住宅公寓口经济适用房口别墅写字楼口商业用房（）房地产市场现状1、国家和地方政府逐步加强了对房地产市场的调节和控制2003年至2005年是北京及全国房地产最不平静的时期，房地产市场在这一时期经历了各种政策调控。2003年出台121文件，监察部和国土资源部发出的8.31大限，即在04年8月

9、31日前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；国务院发布通知：关于项目资本金比例从20%提高到35%以上；银监会加强对房产信托监管力度；央行出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业在内的固定资产过快投资增长，控制通胀；2005年3月，国务院办公厅下发的关于切实稳定住房价格的通知（“老国八条”）；2005年5月七部委下发关于稳定住房价格的八条意见（“新国八条”）；预售制度的取消争议；二手房交易营业税征收的细则明确、个人所得税征征停停等等。2005年7月18日由北京市国土资源局下发的北京市20

10、05年度土地供应计划安排评价标准（试行），根据计划安排今年的供地计划将重点保证顺义、通州、亦庄三个新城建设用地供应，而对七类项目用地进行了限制。其中，二环路以内不新增住宅商品房项目建设用地供应，三四环内新建经济适用房用地供应也将受到限制。2、市场供应减少，价格上升是现阶段北京房地产市场的主要特点政府要通过种种政策来稳定北京的房地产市场，尤其是高升不下的房价。事实证明：政策起了作用，房地产的“产量”少了，但价格却上升了。北京市统计局资料显示，2005年1-9月份北京市房地产的总体开发量和成交量较上年同期都有不同程度的下降，根据北京市统计局统计数据，1-9月，北京市房地产开发投资完成908.5亿元

11、，同比增长4.4%低于上年同期15.9个百分点，占全社会固定资产投资的比重为53.4%,低于上年同期4.8个百分点。其中，商品住宅开发投资完成455.5亿元，同比下降3.4%；1-9月，全市商品房买卖成交21万套，2604.6万平方米，同比分别下降13.2%、8.7%：其中，商品现房买卖成交7.4万套,939.8万平方米，同比分别增长18.8%和27.8%；商品期房预售成交13.6万套，1664.8万平方米，同比分别下降24.1%、20.6%；1-9月，全市商品期房买卖平均价格7372元/平方米，同比上涨了1460元/平方米，涨幅为24.7%。2005年1-10月份北京市固定资产投资总额为19

12、51亿元，较上年增长.9乐消费指数为101.5,房地产投资总体增长幅度低于固定资产投资增长幅度，成交价格增长幅度高于消费水平的增长幅度。就价格而言，目前，北京房价呈现矛盾局面，与居民收入比价格偏高，但与国际大都市比价格偏低。北京市统计局统计数据显示：2005年北京人均收入17653元，比上年增长12.9%,城镇单位职工平均工资32808元。而北京市房价的飙升速度远远超过居民的收入增长速度。二环以内的房屋均价达到13万/平方米；三环附近尤其是CBD商业区，房屋均价在80009000/平方米；南五环外的亦庄，北六环外的顺义，房屋均价也在4000/平方米左右。三、北京市房地产行业市场价格分析据统计数

13、据显示：2005年全市商品住宅期房预售平均价格6725元/平方米，比上年上涨了1083元/平方米，涨幅为19.2%,其中普通商品住宅6721元/平方米，比上年增长10.9%。价格是市场营销组合中极其敏感而又不易把握的因素。价格的制定过程，一方面要以产品的价值量为基础，另一方面又受到市场供求变化及其他环境因素的影响。下面主要从三个方面分析：(-)产品价值是价格形成的理论依据决定、影响产品价值的因素很多，就房地产这种产品而言，地理位置对其影响是最重要的。环境以及交通状况的影响也不容忽视。1、不同区域之间的房地产其产品价值存在明显差异(1)东区的东城和朝阳是北京涉外机构和公司最多的区域，是北京对外经

14、济贸易交流的重要窗口。王府井一带，CBD.朝外等商圈的急速发展，带动了其附近大片区域甚至通州地区住宅项目的开发。从品质上看东部地区新开公寓项目占据六成左右的比例，远远超过了普通住宅；从价格上看，东部地区新开盘项目的加权平均值在各大区域中是最高的。高档次项目的开发带动了整个东部地区的全面发展。此外，东区商业地产的发展势头也非常讯猛，以CBD板块、燕莎板块、朝青路板块为依托的东区商业地产，成为北京城最为繁华的商业地产区。(2)由于南区可开发的土地多、单宗土地面积大导致品牌公司纷纷进入、楼盘销售持续升温、产品性价比不断攀升。而在产品品质、价格上，在继续保持南城高性价比的基础上，也涌现了数个高价项目，

15、打破了南城“高价房卖不动”的局面。(3)西区拥有西山、八大处、香山等景观的西区自然景观优美，人文环境也十分良好，一直是北京最适宜居住的区域。在古时候西区就以其良好的生态环境为众多达官贵人所喜爱。新中国成立以后京西地区素来是中央部委、军队系统住宅相对集中的区域，同时也是北京市高等教育的集中地带。(4)随着第29届奥运会的日益临近，北区相关场馆的建设正在紧锣密鼓地进行着，而房地产项目也正好借奥运的东风大干快上。目前北部地区已经形成了以亚奥板块、清河一一回龙观板块、酒仙桥一一望京板块、北苑、上地信息产业基地等板块为核心向周边辐射的房地产项目群，而在今后一段时间内，北京市的几个大型的住宅项目也都将落户于北区。2、不同板块的交通状况、环境将直接影响产品的价值(1)东区的地铁1、2号线、八通线将东部地区和整个北京城联系在了一起。贯穿中关村、奥运公园、CBD的地铁10号线以及东直门至首都机场的轨道交通线路等都在积极地建设或筹备之中，这将直接拉动产品价值的上扬。从环境上看，东区近几年的环境发展并不尽如人意，但也在不断地进行着改进，一些大的绿化带的建设、治污工程的开工都将为东区的发展提供良好的配套环境。(2)南区的交通状况正在不断地改善，规划和建设中的地铁4号、5号、8号线将结束南区无地铁的历史，近几年来的地面交通网络的