光大证券：地产行业现状及地产债投资建议 -房地产-2022_解密.docx

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1、光大证券EVERBRIGHT SECURITIES2022年2月26日总量研究地产行业现状及地产债投资建议房地产行业债券信用研究系列之四1、商品房销售增速低增作者2021年商品房销售额增速逐月下滑,依然保持正增。2021年年初受上年低基数影响，商品房销售金额同比增速较高，随着2020年疫情逐步可控以及房企的各分析师：张旭执业证书蝙号：S0930516010001010-58452066项提振销售措施，低基数状态逐步退去，而受地产政策端的趋紧以及疫情仍有所反复等因素影响，2021年地产销售同比增速呈现逐月下滑的态势，增速为正。房地产企业对销售回款的重视，一定程度上带动地产销售回归常态。zhang

2、_xu分析师：危玮肖执业证书编号：S0930519070001头部房企销售额增速涨跌互现，销售额同比正增的房企中国企占比较高。在外部010-58452070支持削弱的环境下，销售回款对房企资金链的重要性进一步提升，销售额保持持weiwx平或者小幅增长是多数地产公司的目标。2、土地市场偏冷分析师：李枢川执业证书编号：S0930521040004010-565130382021年土地成交价款同比增速大幅放缓，2021年全年土地购置费同比增速为lishuchuan负。考虑到土地成交价款是交易活动的合同价款，其数据表现领先于土地购置费用数据，2021年土地成交价款同比增速大幅放缓，预计2022年上半年

3、土地购联系人：方铳涵010-56513071置费同比增速将在低位运行。fangyuhan2021年为集中供地实施的第一年三轮土拍热度呈现下滑趋势。第二批、第三批集中供地相较于第一批成交明显降温，拿地房企数量减少、土地流拍和取消交易增多。房企尤其是非国有企业拿地金额同比下滑居多。联系人：毛振强010-56513030maozhenqiang3、融资分化2021年地产融资承压，具体表现在房地产开发贷规模增速下滑、境内外债券融资均表现为净偿还、信托融资受阻余额压降、ABS规模同比下滑。2022年前两个月，相关数据并未有明显改善，国企和民企地产分化较大，国企融资回暖，民企融资仍有难度。4、地产债投资建

4、议不论从销售、拿地还是融资等维度，国企相比于民企都存在优势，相关数据表现亦占优。从历史规律来看，政策的利好传递到市场往往需要一段时间且资质较好企业会最先受益,带动信用利差的下行。政策的暖风已起当前时点我们比较看好高等级国企地产债的投资价值。横向对比来看，AAA级国企地产债利差高于同级别非城投国企债，且这一差值已到历史高位，具备利差优势。纵向对比来看，高等级国企地产债所处分位数水平 较高，相比于历史水平具备投资价值。5、风险提示地产基本面恢复不及预期；信用风险超预期对市场造成扰动。相关研报在降息的道路上歇一歇2022年2月21日利率债观察(2022-2-21 )纠正解读偏差与提高信噪比2022年

5、2月20日债券市场观察(2022-2-20 )企业永续债近况如何？一永续债研究之六(2022-1-17 )16家新增违约主体大全(2021年)债券违约专题研究之十六(2022-1-10 )86家债券违约主体破产重整回溯破产重整专题研究之一(2022-1-8 )2021年以来银行永续债回顾永续债研究之五(2021-12-17 )危机中的转机地产行业信用研究(2021-11-17 )敬请参阅最后一页特别声明证券研究报告固定收益B光大证券EvuMNmjnriEs目录1、销售增速低增32、土地市场偏冷53、融资分化74、地产债投资建议115、风险提示12图表目录图表1 :商品房销售额、销售面积累计同比

6、3图表2 :房地产开发资金来源中各类资金占比3图表3 :房地产行业销售金额集中度4图表4 : 2020、2021连续两年销售额位列前一百的88家房企销售额情况4图表5:房地产行业土地购置费、土地成交价款累计同比6图表6 : 2021年三轮推地数量及土地成交价6图表7 : 2021年三轮土拍各类交易情况占比6图表8 : 2020、2021连续两年拿地金额位列前一百的60家房企拿地情况7图表9 : 2019Q1至2021Q4房地产开发贷款余额及同比增速8图表10 : 2019年1月至2022年1月居民新增中长期人民币贷款余额及同比增速8图表11 :房地产债券月度融资情况9图表12 :房地产境外债券

7、月度发行、到期与净融资情况9图表13 :资金信托投向房地产的余额10图表14 : 2019-2021年底房地产ABS融资余额（区分基础资产类型）10图表15 : AAA级中央国企地产债与一般央企债的信用利差对比11图表16 : AAA级地方国企地产债与一般地方国企债的信用利差对比12图表17 : AAA级地产债信用利差情况12敬请参阅最后一页特别声明-#-证券研究报告固定收益K光大证券EVERBRIGHT SCCURTIES1、商品房销售增速低增2021年商品房销售额增速逐月下滑，依然保持正增。2021年年初受上年低基数影响，商品房销售金额同比增速较高，随着2020年疫情逐步可控以及房企的各项

8、提振销售措施，低基数状态逐步退去，而受地产政策端的趋紧以及疫情仍有所反复等因素影响，2021年地产销售同比增速呈现逐月下滑的态势，增速为正。截至21年底，商品房销售额累计同比为4.8% ,同比增速小于2020、2019年同期。从销售面积同比来看，截至21年底，商品房销售面积累计同比为1.9%，低于2020年同期，但高于2019年同期。图表1:商品房销售额、销售面积累计同比房地产企业对销售回款的重视,一定程度上带动地产销售回归常态。地产开发投资资金的占比中定金及预收款、个人按揭贷款这两项的比重逐年上升，而定金及预收款、个人按揭贷款这两项正是与地产销售密切相关的指标，说明了各方对销售回款的重视程度

9、逐年提高。图表2:房地产开发资金来源中各类资金占比资料来源：Wind ,光大证券研究所B光大证券EVERBRIGHT SECURITIES2021年房地产市场集中度小幅下滑,房企纾困项目并购等情况将拉动市场集中度提升，2022年房地产市场集中度小幅提升的概率较大,整体保持稳定。截至2021年底，房地产行业销售金额CR50、CR100分别为51.55%和60.82% ,相比于2020年同期分别下滑3.49、5.33个百分点，CR50自2018年以来均保持在50%56%之间，而CR100则保持在60%67%之间，房地产行业市场集中度大体保持稳定。图表3:房地产行业销售金额集中度头部房企销售额增速涨

10、跌互现销售额同比正增的房企中国企占比较高。2020、2021连续两年位列销售额百强的有88家房企，销售金额的增速涨跌互现，40家房企2021年销售额同比负增，48家房企则正增，且销售额同比正增的企业中国企占比较高。在外部支持削弱的环境下，销售回款对房企资金链的重要性进一步提升，销售额保持持平或者小幅增长是多数地产公司的目标。图表4 : 2020、2021连续两年销售额位列前一百的88家房企销售额情况2021销售同比正增的房企2021销售额2020销售额2021销售同比负增的房企2021销售额2020销售额融创中国59765750碧桂园7588.27888.1保利发展54395028万科6203

11、7011中海地产3677.33603.1中国恒大4612.27038绿城中国3509.42892.2绿地控股29033567招商蛇口3268.12780.1世茂集团2698.93003.1华润置地31582900新城控股23402521.6龙湖集团2900.92706中南置地1965.32202.4金地集团28662426金科集团1872.62235.9旭辉集团2472.52310阳光城1838.12185中国金茂23562310荣盛发展13501358滨江集团1691.31366.5奥园集团1210.31330.1龙光集团16711497富力集团1201.91496.6正荣集团1563.51

12、556.8祥生集团1197.51306融信集团1555.21551.7佳兆业集团1184.81435.2中国铁建1428.81273.4中骏集团1045.11050.3雅居乐1390.11381.5时代中国955.91004.1美的置业13701260.8金辉集团947.2972远洋集团13601312.4佳源集团875.1931.1华发股份1218.91205东原集团728.2851敬请参阅最后一页特别声明-5证券研究报告固定收益越秀地产1190985中国中铁709821首开股份11301015仁恒置地604.3888.2新希望地产1059.31033首创置业546.2708.6禹洲集团10

13、50.21049.7俊发集团533.3670.1合景泰富集团1038.41036.1花样年465.9492.1宝龙地产1012.3811.1三盛集团458510海伦堡990.3980.9中建东孚446.2504.2中交房地产950.2878.6绿都地产集团420.1443.1华宇集团880860正商集团394.8443.6电建地产875.7657.5金隅集团388.4571.7弘阳地产872.2865当代置业360.5422.1德信地产739.8635.3金融街控股345.1406.8联发集团635.6476康桥集团342.7512.1敏捷集团613510.3领地集团334.7342.7武汉城建集团609494.8文一地产330.7332.7大华集团570.7500.4儒辰集团292332.5保利置业566535.7上坤地产257.8338.6大家房产506.9433.5