酒类资料-五星级酒店地大酒店可行性研究报告.doc

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1、第一章 项目概述1.1 项目概况中国*酒店（武汉）是一家通过国际知名酒店集团和商业机构严格许审入围的国际五星级涉外旅酒店。中国*酒店集旅游、商务、娱乐、餐饮、休闲等多功能于一身，位于武汉洪山区鲁磨路，购物、交通十分便利，濒临东湖。总投资估算为2.04亿元人民币，中国*酒店用地面积7230平方米，净用地6430平方米，建筑密度小于27，绿地率18，酒店建筑占地面积2000平方米，地下一层，地上12层。地下一层为酒店办公室及后勤保障中心（水、电、气、风的硬件设施的设置），总高度为45.6米。1.2 项目提出的背景武汉是中国中部地区重要的商贸口岸，拥有东湖，黄鹤楼、古琴台等多个国家重要点风景名胜区，

2、并获得国家园林城市和优秀旅游城市等荣誉。每年武汉市都要举办由中央政府主持的“中国投资贸易洽谈会”和“商品交易会”，“机电博览会”“人才交流会”，等多种大型专业会展，武汉市高校林立、商贾如云，投资环境逐年改善，更是中央指定的中部发展地区最主要的中心龙头城市，处于中国大陆的中心位置天元之位。1.2.1项目名称中国*（武汉）酒店项目。1.2.2项目承办单位中国*1.2.3项目主管部门湖北省建设厅1.2.4项目拟建地区、地点湖北省武汉市洪山区鲁磨路，处在中国*（武汉校区）北部，位于美丽的东湖之畔，苍翠的南望山下。1.2.5项目建设内容及估算投资（1）酒店客房（按标间计）：223间客房，合计14940.

3、84平方米。（2）会议：417.22平方米（3）文化娱乐：678.35平方米（4）餐饮：1633.91平方米（5）其他（含商场）：329.68平方米（6）停车位：84个，其中地下车库64个，一楼地面20个。本项目总投资估算20355.50万元。1.2.6项目发起人和发起缘由发起人： 中国*（武汉）党委书记发起缘由：武汉市目前五星级酒店共11家，汉口6家，武昌5家。光谷地区经济发展势头，武广高铁发的旅游热潮中，武汉高星级酒店缺乏的问题亟待解决。1.2.7承担可行性研究工作的单位和法人代表可研报告编制单位：中国*（武汉）法人代表：1.3 初勘和已进行的调查研究成果项目的所在位置为湖北省武汉市洪山鲁

4、磨路，处在中国*北部，位于美丽的东湖之畔，苍翠的南望山下，紧邻华中科技大学和国家4A级旅游景区逸夫科技博物馆。毗邻国家级高新技术开发区和“武汉中国光谷”，数座新近落成的现代高质量的住宅小区，大部份的避暑山庄和高档私人住宅小区都在这周围区域。主要商贸区光谷和鲁巷广场离本项目很近，只需2分钟的行车时间便可到达。本项目附近有方便的交通网络，鲁磨路为该区的主要干道，多条公交线路位于此路线上，直通武汉植物园和磨山。根据有关方面提供的土地产权证中资料显示，项目的总用地面积大约为7230.00平方米，而土地面积明细列表如下：土地部分 土地面积（平方米）酒店东北端（项目本案） 2000.00绿化面积 1301

5、.00道路 1000.00其他设施 2929.00总和 7230.00土地房屋权证根据武汉市洪山区土地房产管理局于1975年所发出的武汉市洪山区土地使用证及其使用权限。此土地使用权的期限从1975年起至无限期，土地使用权人：中国*（武汉）。土地房屋权证上并没有有关按揭及其他产权负债的显示。动工期限 20XX年3月22日前建设期限 20XX年3月8日至20XX年5月13日完工使用期限 如合同书内述付款条约 于项目建设合同书签署当日付总建筑造价的10%，其后于两年内付上总造价的5%，而剩余金额在验收合格并正常试运3个月后全部缴付。建筑类别 酒店。1.4 项目建设必要性武汉市目前五星级酒店共11家，

6、汉口6家，武昌5家。提供6000张床位，需要2万张。光谷地区经济发展势头，多家高星级写字楼已落户该地，武广高铁发的旅游热潮中，武汉高星级酒店匮乏问题暴露无遗。同时近一两年，经济飞速增长，服务业在国民经济中扮演着越来越重要的地位，随着武汉至北京、上海高铁开通，四通八达的交通将带来更多客流，高档次的酒店显得非常匮乏，已经不能满足当前大众的需求。以此本项目的实施非常有必要。1.5 可行性研究编制依据和范围1.5.1编制依据（1）武汉市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，“立足于建设全国重要的高新技术产业基地，积极发展高新技术产业。以“武汉中国光谷”为龙头，以东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区等

7、国家级开发区为载体，以一批科技实力较强的企业为基础，实现高新技术产业布局集群化和发展多元化。加快完善东湖生态旅游区。以东湖风景区为核心，以市场为导向，以资本为纽带，整合九峰城市森林保护区等周边旅游资源，拉长产业链。加强风景资源保护，促进景区合理开发，建成生态环境良好、基础设施配套、服务功能齐全、景点布局合理、园林绿化新颖、文化内涵丰富、滨湖特色显著的生态旅游区。”（2）、武汉市旅游发展总规划（3）、武汉市旅游循环经济示范区规划（4）、武汉市旅游业发展“十一五”规划（5）、武汉市洪山区详细规划（6）、武汉市社会经济发展战略研究（7）、国家发改委20XX年1月投资项目可行性研究指南（试用版）（8）

8、、建设项目经济评价方法与参数（9）、工业与民用建筑可行性研究深度及要求（10）、建设方提供的其它相关资料。1.5.2研究工作范围项目建设的详细内容，投资分析与预期经济、环境、社会目标，项目实施的保证措施，以及建设的必要性和可行性。1.6 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标见下表：表1-1 项目主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注一建设规模总建筑面积21600地上部分18000会议厅417.22餐饮1633.91娱乐678.35客房14940.84其他329.68地下部分3600二工作制度全年工作天数天360日工作时数小时8中午轮流进餐三主要动力年用量水M346355煤T200电KW.

9、h196四项目定员人130其中：营业服务人员人58 辅助营业人员人36管理人员人36五建设指标占地面积7230建筑密度%27.66绿地率%18容积率%6.46六总投资万元20355.50 其中：建设资金万元20355.50 流动资金万元七万元营业收入占用建设投资万元4.018八平均总产值（营业收入）万元5608.52正常达产年九全员劳动生产率万元18.45十年均营业成本万元1528.41十一年均毛利润（利润总额）万元3124.52十二年均营业税金及附加万元305.66十三年均所得税万元781.83十四全部投资财务内部收益率%7.78（税后）十五全部投资财务净现值万元864.32（ic=7%）十

10、六全部投资静态投资回收期年9.82（税后）十七盈亏平衡点（BEP）%33.06十八投资利润率%15.35（税前）十九投资利税率%13.01（税后）二十建设期限月19 1.7 项目建设期限项目建设工期为：20XX年11月1日至20XX年5月31日，共19个月。第二章 武汉酒店市场分析2.1 酒店分布酒店集中在各市级、副市级商业中心，位于火车站、长途客运站、市区政府机构集中地。武昌酒店比较集中司门口、付家坡火车站、洪山广场、东湖沿线。（典型酒店及酒店公寓如下图）2.2 酒店规模酒店规模不一，五星级酒店中规模以300间左右为主，规模比较大的为香格里拉大饭店。武昌酒店的规模中等，一般为100-200间

11、客房，酒店规模如下图。2.3 价格水平星级酒店协议价一般为门市价的4-6折。长包房三星级为6000-8000元/月，四星级一般为8000-10000元/月，五星级为15000-30000元/月，为协议价的7折左右。五星级客房协议价格一般为600-900元/天。2.4 经营状况武汉酒店需求量大。全市星级酒店客房约为15000间左右，而20XX年接待海外旅游者131.45万人，接待旅游者总数1863.85万 人。全市的年均客房出租率达70%左右；其中三星级酒店出租率普遍高，平均可达70%，在3-5月、9-12月的旅游与商务旺季可达80%-90%。而五 星级酒店的出租率约为70%左右。而四星级及五星

12、级酒店中有相当部分经营来自会议室、多功能厅的消费使用。如香格里拉大饭店6大多功能厅成为房地产产品推介会、产品展示的经常惠顾之地，而东方大酒店五楼中庭皇家花园、咖啡厅是举行大型新闻发布会、鸡尾酒会及演唱会等社交活动之所。2.5 客户群体酒店客户较为固定，主要分为两大类。一类为军区、政府筹办，依托政府、机构经营的酒店，如湖北饭店、洪山宾馆、中南花园、新大地等酒店，主要以会议客人为主。另一类为以市场为依托的酒店，如五月花酒店大酒店，为高端商务、休闲、度假型酒店；白玫瑰酒店为典型四星商务酒店，商务渡假客户为主。海怡锦江大酒店是电信商务会议中心，客房数量较少，而商务回头客较多。从固定客户群体看，五星级酒店的客群比较综合，有固定的外资企业和境外旅游团队客户，此外为高规格会议客户，一般居住为3-4天。而五 星级长包客户一般为有境外背景的企业和武汉大型企业。如香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车及配件企业，有武钢、神龙等大型企业。第三章 酒店方案市场分析与评价3.1地块解析3.1.1项目技术经济指标根据有关方面提供的土地产权证中资料显示，项目的总用地面积大约为7230.00平方米，而土地面积明细列表如下：土地部分 土地面积（平方米）酒店东北端（项目本案） 2000.00绿化面积 1301.00道路 1000.00其他设施 2929.00总和 7230.00总地下建筑：